進入七月，房企上半年業績牽動人心。克而瑞研究中心的統計數據顯示，2018年1~6月共有79家房企銷售額超過100億元，其中超1000億元以上的房企共有7家，碧桂園率先突破4000億元大關，恆大、萬科突破了3000億元大關。此外，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個百分點，行業集中度進一步提升。
事實上，行業集中度提升，吸引銀行、基金、供應商等各類資源向大企業集中，大型房企在融資渠道、資金成本、拿地規模方面有更多的優勢，中小企業甚至會面臨著生存難題。“未來房企集中度將會繼續提高，大型房企可以通過收併購快速擴大規模。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，行業集中度提升是市場成長的體現，也是優勝劣汰的過程。
行業集中度提升背後是房企的規模之戰。當前，房企融資渠道全面收緊、房地產市場調控持續進行，融資和盈利能力成為房企生存和發展的關鍵所在，也在市場集中度提升過程中劃出了“分水嶺”，房地產市場競爭格局或將迎來洗牌期。
TOP100房企佔比升至69.3%
當前，房地產市場面臨深刻調整，在經濟去槓桿和防範化解金融風險的背景下，持續從嚴的樓市調控促使房地產行業集中度快速提升。克而瑞研究中心發佈的報告顯示，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。同時，行業集中度達到歷史新高度，TOP100房企所佔份額上升至69.3%。
事實上，行業集中度不斷提高是近些年房地產市場發展的重要特徵之一。中國房地產業協會等機構發佈的測評報告顯示，前四大房地產開發企業銷售金額佔比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。
2014~2018年上半年百強房企銷售金額及市場佔有率情況
從銷售金額來看，2017年，碧桂園以5508億元的銷售業績奪冠，萬科以5299億元、恆大以5009.6億元緊隨其後，融創中國以3620.1億元的歷史最好銷售業績，與“碧萬恆”三家房企一併成為行業的“新四強”。同時，2017年千億元房企數量也創下新高，達到17家，其中包括龍湖集團、招商蛇口、新城控股、世茂房地產、旭輝集團等新晉成員。
2016~2018年上半年各梯隊房企季度銷售規模及增速對比
2018年以來，全國房地產市場調控持續從嚴，不同梯隊房企競相追求高週轉來應對行業的規模之戰。進入7月，房企陸續披露2018年上半年業績，龍頭房企的規模優勢顯現出來。7月3日，恆大率先披露了上半年銷售業績狀況。根據公告，1~6月，恆大累計實現合約銷售金額約達3041.8億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別為約2905.9萬平方米和10468元/平方米。
7月4日晚，萬科披露了6月銷售簡報和新增項目情況。根據公告，6月萬科實現合同銷售面積449.9萬平方米，合同銷售金額656.3億元。今年1~6月，萬科累計實現合同銷售面積2035.4萬平方米，合同銷售金額3046.6億元，分別同比增長8.9%、9.9%。
今年上半年，碧桂園的規模優勢依然明顯。同樣在7月4日，碧桂園披露未經審核運營數據，截至2018年6月30日，6個月，集團（含合營及聯營）共實現合同銷售金額約4124.9億元，同比增長42.77%；合同銷售建築面積約4389萬平方米。其中歸屬公司股東權益的合同銷售金額約3108.2億元，同比增長48.97%；歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約3389萬平方米。
在強者恆強的“馬太效應”下，中小房企甚至部分第二梯隊房企的業績增長顯得吃力。以金地為例，2017年公司簽約銷售額為1408億元，同比增長39.9%，雖然處在千億元房企之列，但與曾經齊頭並進的萬科、保利相比差距早已拉開。
今年上半年，這一差距繼續保持。7月6日，金地發佈2018年上半年業績公告，2018年前六月金地累計實現簽約面積375.5萬平方米，同比上升0.13%；累計簽約金額630.7億元，同比下降10.34%。單以6月的銷售業績來看，該公司實現簽約面積87.7萬平方米，簽約金額為145.7億元，分別同比下降2.43%及21.64%。
出走一線城市遭遇“滑鐵盧”，之後進行戰略收縮並回歸杭州大本營的濱江集團，也面臨著行業集中度快速提升的壓力。今年3月，濱江集團在2017年度報告指出，今年集團爭取實現1000億元銷售額。但在6月13日，濱江集團在最新披露的投資者關係活動記錄表中表示，公司1~5月累計銷售金額338億元，以此計算，前五個月僅完成年度目標不足四成。
“融資焦慮”凸顯
在行業集中度再創新高的背後，是房地產市場空前的規模之戰。一方面，房地產企業的融資渠道受到全面限制，如銀行開發貸、公司債、信託、私募等均已收緊，房企面臨資金流動性大考；另一方面，在房地產市場持續調控的作用下，房企原先依靠高週轉、賺快錢實現房地產跨越式大發展的模式已經難以為繼，如何在做到高週轉的同時實現低成本融資，成為房企在規模戰中保持競爭能力的關鍵所在 。
6月27日，國家發改委召開新聞發佈會宣佈，要求房企境外發債不得投資境內房地產項目、補充運營資金，僅限於歸還存量外債。6月28日，住房城鄉建設部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，直指房企“違規銷售”等現象，銷售回款速度或受影響。而在此之前，已有10餘家房企發債中止。據不完全統計，今年至今中止發行債券累計金額已經超過600億元。
例如，7月2日，上海證券交易所披露的信息顯示，合生創展公開發行的一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目狀態顯示為中止。而就在一個多月前，5月30日，合生創展一筆31億元的非公開發行公司債券項目中止發行。光大證券在研報中指出，2018年的風險點更多來源於融資，目前難以看到金融監管政策的放鬆，信用債市場繼續收縮，廣義流動性處於緊平衡的態勢，非標、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。
根據同策研究院監測，2018年5月房企融資出現“驟降”，6月共有5家房企完成9筆融資，監測房企發行公司債融資總額為187.57億元，環比增加221.48%，融資總額佔比36.97%。融資金額雖較上月呈現較大幅度上升，但多為已過審公司發行的第二期、第三期公司債券，實際新增發債數額並不樂觀 。總體來看，目前房企融資總額依然低位運行，不及去年水平。
尤其是企業的海外債，由於發改委限制境外發債投資境內房地產，房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。同策研究院的數據顯示，房企境外發債環境更加嚴峻，6月境外發行佔比進一步走低。6月發行的公司債中，境內發行161.10億元，境外發行26.47億元，境外發行佔比僅為14.11%，相比5月境外發行佔比31.45%出現大幅下降。
在市場集中度進一步提升和房企分化的影響下，不同梯隊房企的融資差異較大。天風證券研究的一份報告顯示，今年一季度，大型房企籌資活動現金流依然維持大規模淨流入，而中型房企籌資活動現金流轉負，小型房企籌資現金淨流入規模大幅下降，僅為去年同期的27%。據同策諮詢研究部總監張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已經高達12%~15%，而大型房企的融資成本基本在8%~10%之間。
為了提高融資能力，房企採用了多種直接和間接手段。例如，除通過多種金融工具投資房地產股票、基金、信託項目外，險企還積極參與到拿地和購買大宗房產中。數據顯示，近幾年來已經有超過50家房企被包括安邦保險、前海人壽、中國人壽、平安集團、泰康人壽、珠江人壽等在內的險資舉牌，包括遠洋地產、金地集團、碧桂園、萬科、金融街、招商蛇口等知名房企。
大小房企爭相謀變
在新時代背景下，越來越多的房企開始調整戰略和方向，只是背後考量天差地別。
龍頭房企積極探尋更多未來可能性。例如，6月15日，碧桂園宣佈正式進軍現代農業，成立碧桂園農業控股有限公司。碧桂園將引進現代化農業科技、農業生產管理模式，並將在現代化農業機械和現代化種業等方面進行探索，構建包含現代化農業、人工智能智慧農業、物聯網鏈接的生產流通全過程。同時，將與“雜交水稻之父”袁隆平院士以及開研資本有限公司合作，共同推動第三代雜交水稻的研究和推廣。此外，碧桂園還拓展了長租城市、機器人產業、產城融合等多元業務，構建產業生態圈。
萬科也在積極轉型，6月29日，在萬科2017年度股東大會上，鬱亮表示：“十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我無法回答十年之後物流佔多少、商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來提到萬科，想到的是美好生活，而不是幾棟房子。”
“不同的企業在選擇路徑的時候將發生分化，小型企業圍繞存量房市場轉型為服務商，提供個性化定製服務、物業服務等；中型企業是在繼續提升新房開發銷售規模的同時，依據自身資源積累和核心優勢，重點提升房地產某一細分領域的運營能力；大型企業或專注於新房開發銷售，繼續提升增量市場份額，或轉型綜合開發運營商，深化金融資本模式，向綜合開發運營商轉化。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，不管房企怎麼轉化，專業化的運營能力是每一個企業發展的核心能力。
此外，還有幾家房企先後宣佈告別房地產行業。3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產業務，徹底從房地產轉向金融行業；3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續處理掉旗下地產業務。業內人士認為，中小房企告別房地產行業是受外部環境及內在需求等因素影響，隨著房地產行業集中度不斷提升，房企間併購整合頻頻出現，未來越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。
張宏偉認為，在未來幾年，房企之間不僅是“大吃小、快吃慢”，還有可能會發生大企業間的合縱連橫。不一定完全是因為資金緊張，可能是因為企業集中度增加導致大企業之間，甚至是排名前30的企業之間，因為各自訴求直接合並，這或將是今後併購的新特徵。
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