【哈樓良哥】
經歷了三個月商住地0供應0成交“空窗期”，南寧土地一級市場將在5月爆發，多幅商住地塊陸續揭牌，多家房企已經按捺不住，在掛牌期間報名競買。如今南寧主城區一級土地市場白熱化，開發商搶地時起彼伏情況下，距離市中心有些距離或南寧縣份鄉鎮推出的商住地塊，是否會成為房企搶佔的下一個高地……
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5月10日，金陵鎮32畝商住地塊揭牌，因申請競買日期截止仍無買家申請，此次出讓結果為未成交（即“流掛”）。這裡，克而瑞分析師就近年金陵鎮近年出讓商住地塊情況以及市場進行簡述評析。
下圖為當日南寧土拍揭牌地塊出讓結果，表中金陵鎮1幅約32畝商住用地（GC2018-015地塊）因無人競買，未成交。
南寧市國土局官網公示土地出讓結果信息
GC2018-015地塊位置示意圖
我們通過地塊出讓公告及網絡地圖測距可知，GC2018-015地塊佔地約32畝，位於西鄉塘區金陵鎮內，南面近臨G324國道南百二級公路，地塊東側為工業二路，西面為工業三路；地塊距離金陵鎮鎮政府約1.4公里，距離南寧市石埠鎮約17公里，距離南寧市市中心朝陽廣場約31公里。
可見，這幅地塊可能處在金陵鎮新開發片區板塊，板塊內的基本市政配套、公共基建、商業配套、教育配套處在“萌芽期”，而地塊附近或多為工業廠區、村鎮宅基地，多層或平房自建房為主，商住小區極少。地塊規劃指標要求來看，或將建設20層以內的低密小高層、高層住宅（容積率≥1.5且≤2.2，限高≤60米），或創金陵鎮區住宅樓新高度。
金陵鎮距離南寧石埠鎮約17公里，距離南寧市中心朝陽廣場約30公里
從近年金陵鎮商住地供應及成交情況來看，喜憂參半。以下是從2011年至2018年5月，供應3幅，成交1幅，地塊均為商住用地，佔地面積22～33畝間，容積率較低，有一定限高要求，建設低密住宅為主（容積率≤3.0）。
以上金陵鎮商住地的競價方式在不斷嘗試，從“競地價”到“限地價、競產權移交住房”，再到“限房價，競地價”，不同競價方式或受當時相關政策調控主導。
2011年南寧“限購令”後首場土拍中，金陵鎮27畝低密商住地，競拍兩輪即被拍下，拿地房企為南寧市新恆基房地產開發有限公司，也是該公司初入房地產開發的首個項目，項目名“新恆基•金陵新城”，聯排單層住宅為主，建面200～277平米，目前已交付使用，其二手房房價暫未查詢得到。值得關注的是，2017年6月開始至今，南寧商住地塊普遍採用“兩限一競” （限房價、限地價、競產權移交住房），旨在穩定地價、房價，抑制高價拿地。
七年時間，金陵鎮商住地起始地價從2011年5月的506元/㎡到2018年5月的839元/㎡，上漲66%；2017年11月和2018年5月這兩次計劃出讓的金陵鎮商住地規劃指標相差不大，地價微漲4%。
發從《南寧市本級2018年度國有建設用地供應計劃》裡各城區（這裡不包括武鳴區及各縣份）供地情況看，今年商住用地計劃供應4072.05畝，較2017年的上漲11.23%；其中，金陵鎮計劃供應經營用地（商住/純住宅）382.05畝，佔比約9.4%。除了22.05畝商住地塊曾於2017年11月1日揭牌“流掛”，如今計劃2018二季度再度出讓，另外兩幅180畝普通住宅用地均為新出讓儲備地塊項目。雖然目前尚未有地塊詳細公告，但從地塊大概位置以及2018年金陵鎮政府報告提及今年鎮區主要任務內容，分析師推測，這兩幅地塊或是聖名嶺東盟文化旅遊區、興賢片區儲備項目其中居住部分，依託美麗南方田園綜合體，打造養生養老特色小鎮。
分析師點評：近年已揭牌的這兩幅商住地所處金陵鎮鎮區，部分路網尚待建設完善，鎮中心商圈輻射有限，所在區域商住氛圍有待加強……這些直接影響開發商對此投資決策的時機選擇。而過往七年裡，金陵鎮鎮區新建商品房極少，開發商對於當地開發房地產的前景還不太明朗，拿地成本雖然相對市區低很多，但對項目利潤及購房客群需求，購買力如何，還是需要一定時間的研究及相應預判。
對於鄉鎮城鎮用地商住地塊的競價方式還是值得探討和研究的，因地制宜；不建議一貫沿用市級土地“限價政策”，嘗試一兩次可以。南寧金陵鎮商品房市場尚處探索期，鎮區城鎮用地規劃有待完善，重點項目招商引資及建設需進一步推進，有待未來“春雷春雨”後，這裡房地產市場能否“雨後春筍”，有待時間驗證。
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金陵鎮不斷優化產業結構，推進城鄉一體化建設
據《2018金陵鎮政府工作報告》的2017年工作回顧提及，金陵鎮2017年全鎮農業總產值完成94332萬元，同比增長4%，全社會固定資產投資總額完成221810萬元，同比增長10%，完成全年任務的100.3%；全部工業總產值完成68240萬元，其中規模以上工業總產值完成62200萬元，同比增長30%；社會消費品零售總額完成52598萬元，同比增長12%,全鎮農民年人均純收入達13255元，同比增長9.9%，群眾生活水平進一步提高。
金陵鎮繼續強化鎮域基礎設施建設。金陵鎮汙水處理廠實現良好運營，金陵鎮河西路和玄武湖公園等項目相繼建成，鎮區道路交通路網、綠化照明、文化娛樂設施逐步改善。法治文化廣場建設落成，324國道金陵大道綠化美化環境鞏固加強。加快推進金陵鎮總體規劃修編、興賢片區控制性規劃工作和村莊規劃編制，不斷提升金陵鎮城鄉一體化水平。
金陵鎮目前以農業、工業、物流、休閒旅遊產業等綜合發展。全力推進項目建設，圍繞田園綜合體建設，加快金陵興賢片區發展，加快金陵鎮東南和河西片區發展。2018年將重點抓好邕江沿岸綜合整治工程、興賢片區850畝土地收儲、聖名嶺東盟文化旅遊區等自治區、南寧市重點工程，依託美麗南方田園綜合體，力爭把興賢打造成養生養老特色小鎮。同時，加快建設東南產業園和河西產業園，重點推進南城百貨智慧物流園、年產2000套車廂廠和邁宏標準廠房等項目，依託現有項目，積極引進智慧倉儲物流、冷鏈物流、農產品精深加工等產業，努力形成2-3個優勢產業。加大金陵城市大道沿線的土地收儲，推進沿線產業佈局，構建新的產業發展帶。（以上摘錄自《2018年金陵鎮政府報告》）
聖名嶺東盟文化旅遊區效果圖（來源網絡資料）
《西鄉塘區金陵鎮土地利用總體規劃（2010～2020年） 調整完善方案（2015年調整）》中，提及金陵鎮城鎮化建設規劃：“到2020年，金陵鎮城鎮用地規模為596.16公頃，城鎮人口達到5.00萬人，人均城鎮用地119.23平方米。2010-2020年城鎮新增建設用地362.71公頃，其中2014-2020年新增城鎮用地336.75公頃。城鎮用地主要分佈在興賢村、陸平村和金陵村等。”
部分圖文來源：CRIC廣西。本文已獲授權轉載，轉自“南寧微樓市”，
原創／文：易居（中國）企業集團·克而瑞廣西片區分析師 黃錦良 。
對於縣城及鄉鎮房地產市場現狀及未來展望，你怎麼看？
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