摘要：去庫存時代結束，槓桿必須抓穩！
撰文|張銀銀
最近房企的日子似乎冰火兩重天。表面上，不少企業上半年銷售繼續高歌猛進，但背地裡，有的不太好過。
前幾天剛有報道稱某園和某地放慢“三四五線”，今天又看到產業新城運營商華夏幸福基業股份有限公司經營情況簡報，一些分析認為，不甚樂觀。
情況到底如何，槓桿遊戲也來談談。
1、房價下降負債率激增？
就在3天前的7月10日，華夏幸福的控股股東華夏幸福基業控股股份公司還向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，佔華夏幸福總股本的19.70%。
這樣，平安資管成為華夏幸福第二大股東，而華夏幸福自身的股份質押比例則高漲：從63.16%變為92.82%。
這件事引發很多關注。
其實，槓桿遊戲要說，房企高負債高質押，見怪不怪了。春江水暖鴨先知，作為一線奮戰的房企，從財務狀況，尤其是負債率的變化裡，也能看出地產市場的一些動向。
如華夏幸福發佈的公司2018年4-6月經營情況簡報顯示，2018年上半年，產業園區的結算收入為137.35億元，同比下滑近11個百分點。如果時間範圍縮小到4-6月，則下滑的更厲害，將近45個百分點。
另一方面，值得注意的是，2018年上半年，華夏幸福房地產開發簽約的銷售額是652.64億元，銷售面積730.88萬平方米，折算成每平米單價為8929.51元，2017年，這一數字為13340.35元。今年的單價僅為去年的67%，下跌了3成多。
如果將時間範圍繼續縮小到4-6月，這一差距更大。
通過上圖可以計算出，華夏幸福4-6月的銷售單價為7782.39元，而2017年4-6月房地產銷售平均單價為12544.27元，今年的單價為去年的62%，下跌了近4成。
華夏幸福的負債情況如何呢？最新的半年報還有待發布，先來看看2017年年報的情況。
2017年報顯示，華夏幸福2017總資產3758.65億元，總負債3048.32億元，資產負債率為81.1%，2016年該公司的總資產為2499.03億元，總負債為2118.72億元，資產負債率為84.78%，從報表上看2017年資產負債還略低了一些。
應該說，單純但負債率，其在國內房企也還算正常。
比他更狠的是碧桂園。
2017年，碧桂園房屋合同銷售金額約人民幣5508億元（約合847億美元），合同銷售建築面積約6066萬平方米，合同銷售金額排名世界第一。
這是光鮮亮麗的一面。
另一方面，槓桿遊戲翻閱他的公司財報計算後發現，2015年時，碧桂園的資產負債率為75.32%，而到了2017年，其資產負債率達到88.89%。其負債總額從2015年的2726.16億元，攀升至2017年的9330.57餘元。
恆大集團呢？
其財報顯示，2017年的資產總值為17617.52億元，負債總額為15195.44億元，資產負債率為86.25%，2013年，這一數據為77.21%，速度也是夠快。
當然，房地產的預收賬款都算做了負債，所以可能出現體量越大的企業負債越高的情況。但無論如何，這個數字是震驚的，其增長速度更是驚人的。
對比發現，龍湖的資產負債率還算低的，2017年，龍湖資產負債率為70.73%，比碧桂園2015年時還低。2015年時，龍湖則更低66.07%。
當然，從銷售體量來看，龍湖也遠不及前面提到的碧桂園和恆大。沒有高負債，哪來高歌猛進、世界第一？
2、高負債背後的“危”與“機”
總而言之，房地產走到這兩年，動輒80%的資產負債率太正常不過。正如上文所提到的，負債上升也意味著體量的擴張，撬動的是未來的盈利。這就是房企們的機會。
但這一切的前提，都需要建立在房地產行業持續向好基礎上。
這兩年調控兇猛，尤其是京滬等城市，就差把樓市全部凍結了。所以環京一帶的樓市受影響尤其嚴重。
而主要在環京佈局的華夏幸福可能就有壓力，轉讓、高質押股份，不足為奇。
接近華夏幸福的人士曾對媒體記者透露，華夏幸福還在內部向員工賣房，並以85折促銷。以大廠項目為例，最高漲到2.8萬元/平方米的項目，折後價為1.4萬元/平方米，幾乎跌了一半。
儘管此後其總裁孟驚也對此回應了，說是屬於個案，但從今年上半年的經營情況簡報來看，還是有壓力。
前段時間，央行報告特別提示，一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大。最近，有關部門也從防範風險角度，擋住了一些大型房企海外發債的渠道，融資壓力也是倍增。
而對於內地房企而言，擺在眼前的債務壓力更是空前。中指院的數據顯示，在目前2018-2021地產企業存續債券中，債券償還規模逐年增加。
2018年需償付規模為1686.1億元，2019年、2020年分別為3116.4億元、4416.9億元，同比增長84.8%和41.7%，房地產企業需償還債券規模在2021年達到5725.7億元，這是什麼概念？！
如今房地產進入寡頭時代，巨頭們越來越集中，投資回報率不再那麼高，風險在變大。
3、去庫存時代結束，槓桿必須抓穩！
現在回過頭來看看，一直在被曝拋售內地房產的李嘉誠先生，他是聰明人。他虧掉的是從房價瘋狂上漲的利潤，但逃離了令各方泥足深陷的囚徒困境。
而經過多年時間的沉澱，他其實還是大賺。如今的樓市情況，可能不再會有往日的野蠻生長了。
比如上文提到的華夏幸福，今年年初，公司提出了2100億元的銷售目標，現在半年過去了，從簡報中的銷售額來看，僅完成了年度目標的38.3%。
而下半年情況會如何？至少從調控手段來看，還沒有太明顯的鬆動跡象。而且從一二線延續到三四線。
PSL作為貨幣“水龍頭”，也可以看到邊際趨緩的態勢。
央行公佈的數據顯示，6月PSL投放605億，環比5月減少近200億。另據徐奇淵測算：2018年二季度PSL增量與去年同期相比，增速幾乎為0。
種種跡象多表明，樓市去庫存時代結束了。未來無論是一二線城市還是三四線城市，對於房企來說，可能都會告別野蠻增長。
到現在為止，大部分地產商如恆大、碧桂園、華夏幸福等等，所致力的方向就是抓穩了槓桿，不要讓資金鍊太緊張，能夠確保hold得住各種情況。
同時抓緊一些好的項目，對房價上漲保持樂觀的態度。所有人都必須樂觀，至少不悲觀，因為悲觀就是死亡。
某種程度來看，我們都在同一條船上。只要不跌，其實都好辦。
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