中房報記者 許倩 北京報道
測不準的樓市總是讓人驚中有喜、喜中有驚。2018年過半了，傳說中的樓市小年沒有到來。反而大部分城市都在奏響樓市高歌，房企銷售額創新高。
截至7月11日，累計公佈上半年銷售業績的房企合計31家，這31家房企銷售金額達到了25031億元，同比上漲幅度高達36.2%，創歷史新高。
大部分房企雖然尚未公佈銷售業績，但中國房地產報記者根據克而瑞公佈的百強房企銷售數據統計發現，百強房企中，今年上半年銷售額同比增長的房企多達91家，佔了9成以上。其中，銷售額同比增幅超過50%的房企有49家，佔近一半；增幅超過100%的房企有16家。
百強房企中，僅萬達集團、首開股份、金地集團、電建地產、復地集團等9家房企銷售額同比下降。
中小型房企中交房產和建發房產，今年上半年銷售額同比增幅均達2倍以上。而同期萬科的銷售額增幅不及10%。跌幅最大的房企是萬達集團，今年上半年銷售額僅265億元，尚不及去年同期業績的一半。
單看銷售數據的話，整個房地產行業還是處於高增長狀態。但藏在其後的財務指標卻不容樂觀。就連銷售三甲的萬科，也揹負著1萬多億元的高額負債。
房企一貫走的不計成本、高額舉債擴張的路線已危機四伏。支撐三四線樓市火爆行情的棚改貨幣化安置已出現變數。
“打雞血”效應：百強房企超9成銷售額上漲
2018年上半年，TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%，集中度達到歷史新高度。多數房企上半年業績目標完成率超40%。
在中國房地產報記者統計的百強房企銷售額漲跌榜中，超9成房企銷售額同比上漲，其中漲幅超過100%的房企有16家，且大部分為中小型房企。
碧桂園以半年4124.8億元的銷售額再次刷新行業新高度，同比增長45.13%。萬科和恆大則稍顯落後。上半年萬科實現銷售額3046.6億元，同比增長9.91%；恆大銷售額3041.8億元，同比增長24.62%。另外幾家千億級房企保利地產銷售額同比增長42.4%，融創中國同比增長76%，綠地控股同比增長19.58%，中海地產銷量同比增長3.68%。
中金證券報告分析稱，今年上半年銷售單價較高的房企，增速均較弱，如傳統的龍頭萬科。但是銷售單價較低的房企則異軍突起，以碧桂園為例，採取“全覆蓋”戰略，即在三四五線城市所有的縣城、甚至發達的鎮區均有佈局，因此碧桂園受到房地產調控政策的影響比較小，領先於萬科、保利等同行企業。
中國房地產報記者查閱數據發現，今年上半年萬科銷售均價達15076元/平方米，中海地產銷售均價約1.49萬元/平方米。而碧桂園銷售均價為9483元/平方米，雖較往年明顯提升，但仍低於大部分房企均價。
值得注意的是，地方性房企陣營中殺出一匹匹黑馬，在此輪銷售熱潮中表現得尤為搶眼。
中交地產以110.7億元銷售額，同比上漲222.74%成為銷量漲幅最高的房企。中交地產方面表示，2018年在原有城市基礎上，繼續拓展新進城市，並戰略性進入北、上、廣、深一線城市，合理安排一二三四線城市配比，住宅市場重點在人口、資金流入、經濟增長較快的一線城市和長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝等城市群和都市圈。產品選擇上以高週轉產品為主。
廈門房企建發房產集團，上半年銷售額306億元，同比增長205.39%。2010年成立於南昌的江西房企新力地產，上半年實現銷售額330.3億元，同比增長173.2%。2017年新力地產將總部遷至上海，開啟了佈局全國的擴張路線。
濱江集團、東原地產、中庚集團、大唐集團、弘陽集團、恆泰集團、和昌集團、奧園集團、中冶置業、建業地產、龍光集團、花樣年這些曾偏安於一隅的中小型房企均實現了銷售額100%以上的超高速增長。這也反映出在市場高度集中的環境下，中小房企對於擴張的強烈意願。
銷售額增速十強房企中規模較大的要算中國金茂、新城控股以及金科集團，它們在向著第一陣營中的大型房企目標急速擴張。
數據顯示，中國金茂上半年累計取得簽約及成交銷售金額共計717.62億元，同比增長197.67%；已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額32.6億元。諸多中型房企提出千億目標的時候，央企中國金茂將目標鎖定到“用3年時間，銷售額達到2000億元”，另一個目標是2019年進入房企第一陣營。
為實現這樣的目標，中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞在今年5月份的一次戰略會議上透露，中國金茂接下來三年在銷售方面的增長率，將保持50%的複合增長率。“這意味著2020年以後，中國金茂要達到2000億元的銷售簽約額。”李從瑞說。
萬達首開金地等個別房企銷量下滑
在當前不計成本拼規模的跑道上，也有房企在掉隊。即便全國大多數城市樓市都是熱銷，也有一些房企因為各種原因而出現銷售額下降的情況。
銷量下滑最為明顯的是萬達集團。今年上半年，萬達實現銷售額265億元，這個數字尚不及去年同期的一半，同比下滑了56.91%。6月份傳出的萬達高管自殺身亡事件，有人稱正反映了房企內部的生存壓力之大。
萬達曾是高速擴張型房企的典型代表，曾創造了每個項目都可以在24個月內完成開工建設和萬達廣場開業的神話。但受累於高額債務壓力，去年以來萬達開始收縮戰線，並一路甩賣資產。
據不完全統計，萬達集團2017年度出售資產總額逾1000億元人民幣。大規模收縮戰線幫助萬達償還了到期債務，補充了現金流。“萬達已經基本度過了危機。”2018年業績發佈會上，董事長王健林宣佈。
首開股份上半年實現銷售額290.5億元，同比下滑26.6%。首開股份還曾提出2018年1017億元的銷售目標，如今目標完成率不足三成。而首開股份的土地和項目主要佈局在北京市場，在這輪主要由三四線樓市熱銷帶動的銷售熱潮下，已呈掉隊之勢。
而且，在首開股份2017年在京取得的16幅土地當中，有14幅是以聯合拿地的方式取得。首開股份在聯合拿地中，大部分時候充當的還是一個出資方的身份，而非操盤者。而在財報中，銷售額的統計往往是以操盤方為統計口徑。
另外幾個銷售額同比下滑的房企分別是：復地集團（銷量下滑5.73%）、金地集團（下滑5.73%）、電建地產（下滑9.87%）、光明地產（下滑11.58%）、金隅集團（下滑12.68%）、中天城投（下滑16.04%），以及仁恆置地（下滑25.18%）。
舉債擴張危機四伏，就看誰能涉險過關
棚改貨幣化安置帶來的去庫存機遇，被普遍認為是此輪房企業績大幅上漲的重要因素。
根據住建部披露的數據，貨幣化安置比例2014年只有9%，2015年至2017年該比例分別躍至29.9%、48.5%、60%。曾經的“鬼城”常州、鄂爾多斯和瀋陽等城市均實行棚改100%貨幣化安置。據官方數據披露，截至2017年，鄂爾多斯通過棚改安置方式已消化掉4成左右的庫存。
曾經的鬼城在經過兩年多去庫存後，如今已成為新的樓市熱銷城市。截至今年5月底，常州房地產去庫存週期只剩3.8個月，瀋陽去庫存週期下降至15.8個月。就連鄂爾多斯也擺脫了滯銷及房價下滑的境地。
不過，隨著近期棚改貨幣化安置出現變數及對房企融資約束的趨嚴，業內人士普遍預計，下半年房地產銷量和投資增速可能逐步下滑。
廣發證券的分析師樂加棟分析稱，“從樣本房企的貨值儲備分佈來看，多數龍頭房企貨值儲備集中在一二線城市。當貨幣化安置家庭購房率為70%的情況下，我們預計棚改影響一二線城市商品房銷售面積6%、影響三四線城市15%，我們測算得到的15家樣本房企銷售面積受棚改影響比例最低為7%，最高為12%，整體來看，購房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對於龍頭房企貨值儲備額的影響為10%左右”。
更嚴峻的問題是，銷售額大漲的面子之下，房企內裡的財務數據已經很糟糕。
中國人民銀行發佈的由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國房地產市場。報告中提到，一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大。
彭博違約風險模型顯示，中弘股份的違約風險在地產公司中排名居前，公司待償還債券近29億元，7月還有8億元債券面臨付息和回售。此外，今年以來，已經有新城控股、碧桂園、保利置業、富力地產、合生創展、金融街等多家房企的債券發行或其他類型的融資計劃遭到中止，預計房地產債務違約風險爆發高危期也即將到來。
但別忘了，指揮過千軍萬馬廝殺，耳邊有過山呼海應的萬達，也有虎落平川的時候，但是，也不是每個瘋狂擴張的房企都能如萬達般通過轉讓項目快速補充資金，重整旗鼓。
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