自2016年“104”新政頒佈以來，深圳樓市度過了低迷艱難的2017年，2018年，市場趨勢有所好轉，新房供應量增加，市場活躍度提升，剛需、改善客理性入市。
這一輪調控以來，到2018年5月，新房住宅成交均價實現碎步式“20連跌”，基本穩定在54000元上下。2018年市場成交主力以剛需客為主，改善型置業者也佔有相當的比例。由於供給有限，截止2018年6月20日深圳新房住宅庫存量僅為26530套，創近8年以來新低。
一、新房住宅均價54000元/㎡，下跌動能衰竭
在104新政的威懾下，新房住宅成交均價自2016年10月開始進入下跌週期，到2018年5月實現月度“20連跌”，從近一年的價格走勢來看，新房住宅成交均價在54000元/㎡的基礎上碎步式下跌，2017年5月新房住宅成交均價54512元/㎡，2018年5月均價為54111元/㎡。
數據顯示：近一年來深圳新房住宅成交均價穩定在54000元/㎡上下，房價的穩定有利於購房者入市。深圳受到土地資源的限制，現階段入市的新房主要分佈在寶安、龍華、光明、龍崗、坪山等區域，與二手房相比，新房在區域、地段的選擇上存在較多的限制性，不過受到限價影響，新房入市的價格比較實惠，比如近期開盤的山語海、萬科瑧山府二期等，以高性價比和地段優勢受到市場的大力青睞。
二、新房住宅庫存26530套，為近8年以來新低
截止2018年6月20日，深圳樓市新房住宅庫存量為26530套，按照每月2500套的去化率，深圳樓市的庫存量僅為10個月左右的去化週期，深圳作為一線城市，土地資源緊缺，新房住宅的供應量越來越稀缺，深圳樓市沒有去庫存的壓力，相反，由於供應量少，
供應主力主要集中在寶安龍崗等較遠的區域，深圳樓市存在供需錯位，供應不足的壓力。縱觀深圳樓市近10年的庫存量，2008年爆發金融危機，市場不好，庫存量最高，為62926套，2010年和2011年隨著樓市的活躍，庫存量大幅下降，不足30000套，其中2010年庫存量25373套，為近10年最低。2012年-2017年，庫存量在30000-40000套上下波動，2018年6月20日，庫存量為26530套，逼近2010年的庫存量，為近8年以來的新低，深圳樓市庫存量再觸歷史大底。
三、90-144㎡的改善型產品，在市場中佔有一席之地
現階段，深圳樓市供需多以剛需盤為主，剛需是深圳樓市的主力，同時，改善型需求在深圳樓市也佔有相當的比重，從近一年的新房成交數據來看，90~144㎡的改善型產品成交比重有不斷增加的趨勢，此外，由於供需錯位，市場上很大比例的改善型需求，往往會選擇性價比高的二手房。
90-144㎡的改善型產品價格主要在50000-56000元上下波動，與全市新房住宅的成交價格相差不大，在新房市場90~144㎡的改善型產品有選擇空間的情況下，購買新房無疑是置換的最佳選擇。
結語
近日中海天鑽新品取得預售許可證，備案均價7.88萬/㎡再度引發市場對新房的關注，中海天鑽的前期產品均價10.5萬/㎡；華潤城三期備案價7.5萬起，而一期二手房價格達11萬/平，價格剪刀差在新房市場再次凸顯，高性價比、高關注度使得新房市場一房難求。
前不久，招商雙璽、萬科蛇口公館啟動政府監督的搖號方式，再次印證新房難求的局面。現階段，深圳房價趨於穩定，市場上還有一些性價比高的剛需物業和改善型物業，購房者可根據自身需求擇機買入。
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