投資通識
投資是藝術與科學的結合，雖然藝術部分（每個品種的定性分析）難以把控，但是科學的部分，如估值，安全墊等思維，是共通的。
房地產市場由於長期上漲，造成容易賺錢的錯覺，讓不少人在進行買賣時忽略了品種的安全性。
又或者盲目追逐一些短期瘋狂上漲的熱點（比如近期的三四線城市），從而導致自己投資虧損。
所以地產投資容易嗎？
我認為，在選對城市下，堅守筍盤，不追熱點，壓榨賣家，耐心持有，做到這幾點，還是挺容易的。
今天，我們就來談談地產買賣時機和交易的一些注意點。
冷熱交替
在股票圈，有那麼一個傳說，假如你能把價值投資和技術分析完美結合，在上漲的過程中不斷做到高拋低吸，那你將很快成為首富。
但由於股票市場快速變動的情緒，你要做到準確判斷情緒高拋低吸，是不可能的。
而在房地產市場，由於情緒週期波動相對長期而緩慢（平盤和價格跳漲一年起，瘋漲三個月），以及消費剛需對價格的支撐。
你可以在一段上升的週期中，不斷尋找情緒低落的時機慢慢買入，並在情緒高漲的時候賣出。
疊加板塊的漲幅，從而獲取巨大的利潤。
我常說，筍盤是8折起，如果在這時候恰逢成交低迷，那麼你的筍盤折價實際上可能是在正常市場下的9折再打8折，也就是7折。
（佛山在限購政策頒佈後，整體市場趨向穩定）
這個節點，一般在政策打壓了市場後，成交低迷時期產生。
當然，限購政策再打壓，也壓不住剛需，成交萎縮下，剛需的支撐依然會讓房價一步步上漲，尤其是好的城市和板塊。
比如廣州的均價已經默默從2017年中政策開啟後的2萬8漲到現在的3萬3了。
所謂好城市好板塊，是指人口湧入下帶來的剛需拉動房價上漲的板塊，而非熱炒板塊。
砍價藝術
通過成交量來掌握當前市場的熱度，在熱度低的時候，你就有了慢慢挑選筍盤的時機。
這時候，如果出現急著回籠資金，降低價格放盤的賣家的話~~~
為了尊重對手，你必須想方設法在他身上往死里宰割。
砍價的方式比較多樣，這裡先簡單談一些比較通用的手段。
首先最基本的一點，裝窮。
倒不是說窮，對面就容易減價。
但如果你全身名牌過去談，對面一看你的架勢想不拉高價格都不可能。
配合貧窮的外表，你還要有囊中羞澀和審慎的表現，還價時候可以把表情凝重三秒鐘，然後釋放一個無辜的眼神，帶出對這個房子的誠意。
反正那時候你就是影帝影后。
這種操作在購買老破小中尤其重要。
因為購買老破小的人，大多數是預算非常有限，勉強將就的買家，所以當賣家對這背景構成有了基礎認識後，砍價的心理預期基礎就有了 。
在這這種心理預期下，你身披破舊老衣，腳踏小黃車，一副屌絲樣，事前準備就差不多。
裝窮的背景跟你要買的房子有比較密切的關係，如果你買的是大兩房或者小三房，那麼背景就應該要切換成改善型剛需，著裝要稍微好一些但也得樸實。如果是買大戶型，那可以是經營謹慎資金緊張的小企業主。
批評與讚美
既然要砍價，那就肯定要談一些房子的缺點，但是如果一味談缺點，也會顯得你沒誠意。
所以你要加一些優點，而且這些優點最好是一些比較獨特但跟價格關聯較少的。
比如我某次買一間老破小，我跟房主說，那房子跟我小時候住的房子格局很像，有種懷舊的獨特感覺。
在打壓房子靠近馬路的同時，扯一堆小時候的家常，最後成交價大概是均價7.8折。
通過給予這個房子一些獨特的優勢，迅速拉近你和業主的距離，讓他們覺得你是懂他們房子的人，有利於進一步降低房價。
談判上的細節還有很多，有的時候甚至不可以談判而要迅速下定穩住對面，當中的差異在之後會再開一篇文章跟大家深入聊聊~
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