投资通识
投资是艺术与科学的结合，虽然艺术部分（每个品种的定性分析）难以把控，但是科学的部分，如估值，安全垫等思维，是共通的。
房地产市场由于长期上涨，造成容易赚钱的错觉，让不少人在进行买卖时忽略了品种的安全性。
又或者盲目追逐一些短期疯狂上涨的热点（比如近期的三四线城市），从而导致自己投资亏损。
所以地产投资容易吗？
我认为，在选对城市下，坚守笋盘，不追热点，压榨卖家，耐心持有，做到这几点，还是挺容易的。
今天，我们就来谈谈地产买卖时机和交易的一些注意点。
冷热交替
在股票圈，有那么一个传说，假如你能把价值投资和技术分析完美结合，在上涨的过程中不断做到高抛低吸，那你将很快成为首富。
但由于股票市场快速变动的情绪，你要做到准确判断情绪高抛低吸，是不可能的。
而在房地产市场，由于情绪周期波动相对长期而缓慢（平盘和价格跳涨一年起，疯涨三个月），以及消费刚需对价格的支撑。
你可以在一段上升的周期中，不断寻找情绪低落的时机慢慢买入，并在情绪高涨的时候卖出。
叠加板块的涨幅，从而获取巨大的利润。
我常说，笋盘是8折起，如果在这时候恰逢成交低迷，那么你的笋盘折价实际上可能是在正常市场下的9折再打8折，也就是7折。
（佛山在限购政策颁布后，整体市场趋向稳定）
这个节点，一般在政策打压了市场后，成交低迷时期产生。
当然，限购政策再打压，也压不住刚需，成交萎缩下，刚需的支撑依然会让房价一步步上涨，尤其是好的城市和板块。
比如广州的均价已经默默从2017年中政策开启后的2万8涨到现在的3万3了。
所谓好城市好板块，是指人口涌入下带来的刚需拉动房价上涨的板块，而非热炒板块。
砍价艺术
通过成交量来掌握当前市场的热度，在热度低的时候，你就有了慢慢挑选笋盘的时机。
这时候，如果出现急着回笼资金，降低价格放盘的卖家的话~~~
为了尊重对手，你必须想方设法在他身上往死里宰割。
砍价的方式比较多样，这里先简单谈一些比较通用的手段。
首先最基本的一点，装穷。
倒不是说穷，对面就容易减价。
但如果你全身名牌过去谈，对面一看你的架势想不拉高价格都不可能。
配合贫穷的外表，你还要有囊中羞涩和审慎的表现，还价时候可以把表情凝重三秒钟，然后释放一个无辜的眼神，带出对这个房子的诚意。
反正那时候你就是影帝影后。
这种操作在购买老破小中尤其重要。
因为购买老破小的人，大多数是预算非常有限，勉强将就的买家，所以当卖家对这背景构成有了基础认识后，砍价的心理预期基础就有了 。
在这这种心理预期下，你身披破旧老衣，脚踏小黄车，一副屌丝样，事前准备就差不多。
装穷的背景跟你要买的房子有比较密切的关系，如果你买的是大两房或者小三房，那么背景就应该要切换成改善型刚需，着装要稍微好一些但也得朴实。如果是买大户型，那可以是经营谨慎资金紧张的小企业主。
批评与赞美
既然要砍价，那就肯定要谈一些房子的缺点，但是如果一味谈缺点，也会显得你没诚意。
所以你要加一些优点，而且这些优点最好是一些比较独特但跟价格关联较少的。
比如我某次买一间老破小，我跟房主说，那房子跟我小时候住的房子格局很像，有种怀旧的独特感觉。
在打压房子靠近马路的同时，扯一堆小时候的家常，最后成交价大概是均价7.8折。
通过给予这个房子一些独特的优势，迅速拉近你和业主的距离，让他们觉得你是懂他们房子的人，有利于进一步降低房价。
谈判上的细节还有很多，有的时候甚至不可以谈判而要迅速下定稳住对面，当中的差异在之后会再开一篇文章跟大家深入聊聊~
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