戴德梁行2018-05-15
作者 戴德梁行研究院
引言
你關注的房價最近漲了嗎？哪些城市房價漲幅最大？在房地產調控步步深化的背景下，住宅交易量是否減少？一起來看近期國內房地產市場走向。
銷售面積漲幅回落 市場趨於理性
一季度，全國住宅銷售面積 為26,114萬平方米，同比漲幅回落至2.5%。全國住宅新房銷售均價達到8,275元/平方米，較上年同期上漲8.7%，全國住宅均價首破8字頭。
新房銷售面積方面 一季度全國住宅銷售面積為26,114萬平方米，同比漲幅回落至2.5%。全國24個重點城市綜合月均成交量較上年全年月均成交量均出現下滑，其中一線城市月均成交量領跌28.4%。
▲全國住宅銷售面積走勢（點擊查看大圖）
資料來源：國家統計局，戴德梁行研究部
在房地產調控步步深化的背景下，國內房地產投資趨於理性，投資結構也得到進一步優化。一二線城市較為集中的東部地區作為首輪經歷房地產調控的區域，市場處於理性迴歸狀態，膨脹的需求逐步收縮，成交量下滑已成趨勢。
而在樓市輪動效應後，需求接力釋放的西部及東北地區已現疲勢，預計未來庫存去化速度將逐漸放緩。
▲2018年一季度全國重點城市均價及去化週期分佈 （點擊查看大圖）
數據來源：中指數據庫、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部
一、二線城市樓市分化加劇
分區域看，一線城市本季度新房 價格較上年全年均價下降4.64%，月均成交量亦大幅下跌28.4%，市場處於理性迴歸態勢。而部分非熱點城市仍處於去庫存的中後期，價格伴隨前期成交熱度而逐步抬升，龐大的基數令全國住宅均價再創新高。
一、二線重點城市價格走勢 呈現明顯分化。一線城市一季度新房價格較上年全年均價下降4.64%而部分發達二線城市房價已處於高位，部分高價盤入市對整體價格影響較大，令價格出現回升。普通二線城市一季度綜合均價相較上年全年均價則上漲了8.66%，與發達二線城市均價差距有縮小的趨勢。
▲重點城市住宅銷售均價分佈示意圖（點擊查看大圖）
數據來源：中指數據庫、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部
今年首季度部分二線城市在相對寬鬆的樓市調控下迎來了住宅價格的顯著增長，對於中西部及東北部的普通二線城市而言，在國家未出臺更加嚴厲的調控措施之前，量價仍存上揚空間；但同時“遇漲即調”的政策導向恐將快速覆蓋相應熱點城市而維持整體市場的穩定性。
另一方面，租賃市場的加快建設和發展將逐漸成為住宅市場的另一個發力點，“租購同權”方向下不斷分流住房需求的同時，也將吸引更多包括開發領域、運營板塊，及資本市場的投資進入。
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