特工零零P最近接到任务，众多网友指定踩下中海御湖世家。东三环十陵立交外侧，成洛大道北侧， 4号线十陵站出口，对于这个楼盘，本工在一定程度上是熟悉的，因为她就在“一寸金”旁边没多远的地方，毕竟我还给“一寸金”交过资料，当时写“金金同学”的时候呢，顺便还“上桥”俯瞰过“世家兄弟”。
之所以值得关注，是因为这个楼盘是去年拿的地，近百亩，2.0容积率，当时从6500元/平的起拍价一路攀升，最终楼面地价11400元/平融断，25家房企参与抽签，中海幸运中签。
当时我们就乱批，房子不卖15000+开发商都亏本，而距离该项目最近的小区——“万科金色城品”，二手房的价格已经达到了18000到19000之间，但新房限价大家都懂的。
然而在这个基本是龙泉地价天花板的项目面前，今年6月，另一宗起拍价9200元/㎡的十陵纯住宅用地因报名人数不足流拍，为高价地项目增加阴霾。
如今听闻中海御湖世家最快近期就有可能开盘，那么，东三环这宗高价地怎么突围？现场了解下。
今天来个不同的开头：先放现场实景图，因为这是本工个人觉得，无论是点位还是角度抓得最好的一次！（屏幕请转个方向）
我是一个别墅盘，高层和商办仅是点缀
一般来说，2.0容积率，高低配跑不脱。据公开资料介绍，"中海御湖世家项目总占地约100亩，容积率2.0，是成都三环环域的城市湖区别墅"。从现场了解到，该项目别墅25栋、高层1栋、商办产品1栋，别墅4F-8F，高层34F，商办产品22F。从初次体验来看，这个项目的交通配套、周边景观资源很完善，但是教育资源和商业配套较为匮乏。先推的产品可能是建面约156平的城市墅邸产品，以及叠变带装修小户型办公产品“中海御公馆”。
从上图可以很清晰看到这个项目的布局情况，10号楼，也就是项目左上角的楼栋是高层，只有一栋，对，你没看错，高层一共一百多套，还不是这个批次要开的，据置业顾问介绍，年底才有可能开高层。绿色箭头处是销售中心的位置，黑色方框处的28a和28b是商办（御公馆），和居住区之间有明显的区域间隔。
说说项目的位置，免得部分人还真的是一头雾水
要找到中海御湖世家的位置，很简单，高德地图上搜索“地铁十陵站”，这个项目就在十陵站以北的位置，项目和地铁站的距离很近，走路也就一两分钟，过了成洛大道就能抵达。
点击搜索，出来几个坐标，黑色箭头就是中海御湖世家的位置，红色箭头就是前文说到的“一寸金”的位置，后者上个月已经卖得差不多了，价格9000起，是一个刚需类项目，如图：
再拉个近图，认真看看项目的实际位置究竟在哪？蓝色方框是项目的具体位置，红色圆圈是十陵地铁站。
三张图，让大家伙体会下现场看盘的感觉
图一：红色箭头位置角度相同，位置在成洛高架上，左边的路牌到重庆，是已经开通的成安渝高速路。右边的匝道下去就是十陵地铁站。
图二：蓝色箭头处，是下了成洛高架后，准备在此处左转到售楼中心所在的蜀王大道北段，黑色圆圈处是道路指示牌。
图三：已经快要抵达售楼部，红色箭头处是成洛高架，蓝色箭头处是售楼中心的门廊。
回到重点，龙泉楼面地价天花板，打算做什么产品，还有怎么定价？
由于高层住宅只有一栋，且暂时不卖，所以重点来看看这个项目的叠墅，本工认为，舍高层而做叠墅，是中海御湖世家突围的方式之一。从最近的几个项目来看，尽管地价近万，高层住宅的价格仍难超过1万6，但部分洋房已经突破1万8。叠墅会不会突破2万？这不是不可能。
中海御湖世家叠墅有三种户型，即下叠，中叠和上叠，1梯2户。层高4、6、8层。
这里有个重点要敲下黑板！！
上叠和下叠的户型都同时具备一个优势：赠送大。虽然置业顾问介绍的是还没最终定下来，但现场的户型模型已经这么设计了，下叠除了正常两层楼外，还可以赠送得到一层地下室；上叠除了正常的面积外，还要在赠送顶楼的空间，也相当于一层。
另外下叠和中叠、上叠还有一个不同的地方是：下叠的正常户型中，客厅部分是挑空的，也就是说，客厅有6米2的层高，上方可以隔出一个卧室，需要业主自己搭建。而中叠和上叠除了客厅上方镂空外，餐厅、吧台的上方也是挑空的，换句话说，中叠和上叠比之下叠还额外赠送了将近十多个平米的面积。下面请看图：
如图所示：下叠正常户型只赠送了红色区域的二楼面积（需要搭建），中叠和上叠除了红色区域面积外，还赠送了绿色区域的二楼面积（需要搭建）。
也就是说，精略算下来，建面约156平的城市墅邸产品上下叠赠送下来差不多有300平，中叠赠送下来差不多有200平。
这样子，价格就变得有意思了。
因为还没开盘，所以置业顾问透露不出价格，但是从赠送的面积来看，本工可以判断，中叠的总价应该是最低的，上叠和下叠的价格应该不相上下。
首先，我们来看看周边产品，相隔不远的“一寸金”，当初开盘的时候，高层清水1万左右，洋房清水约12500元/平，叠墅清水约16000元/平，结果剩了不少，当然这里有该项目品质定位方面的原因。那么我们以中海御湖世家下叠156平为例，价格暂定在20000,25000和30000三个档次上面，算一算御湖世家的项目实得单价。
1、20000单价，总价3120000，赠送后，实得单价一万出头
2、25000单价，总价3900000，赠送后，实得单价13000元/平米
3、30000单价，总价4680000，赠送后，实得单价15600元/平米
从价格上看，即便30000的单价，实际算下来，这个价格都还可以接受，但是下叠和上叠毕竟数量较少，大部分还是中叠的产品，没有整整一层的超大赠送时，总价这么高，很多人都会被拒之门外。以中叠为例：
1、25000单价，总价3900000，赠送后，实得单价19500元/平米
2、30000单价，总价4680000，赠送后，实得单价23400元/平米
综上分析，在实际销售中，中叠价格应该最低，下叠和上叠价格要高些，那么携带“赠送面积”的余威，就算中叠卖25000，价格却和旁边的高层二手房不相上下，对于购房者来说，享受的却是别墅的品质，感觉上完全不一样。而对于购买上下叠的客户来说，就算单价卖30000，比中叠价格高，但实际算下来单价才15800元/平米，实得价格不仅比中叠低，还远低于周边二手高层的价格。
所以，对于开发商来说，这样的产品形式可以提高产品溢价能力，最终购房者会否买单？有待市场检验，而最终定价以预售为准。以上供仅参考。
最后，作为住家来说，这两个配套足矣
中海御湖世家有两个配套必须单独拿出来说：
1、地铁四号线十陵站
2、青龙湖公园
地铁站自不必多说，挨得近，极便利。青龙湖公园可以看看下图，就看下距离，太远了也没什么意义。
据本工开车试验，从售楼部出来行驶至青龙湖公园正大门，算上红绿灯时间，总共不过五分钟，平时如要到此郊游一番，可选择十陵地铁站转成都大学地铁站，或者骑行前往，非常方便。
项目自身不利因素分析
1、毫无疑问成洛高架对项目的影响是存在的，作为成渝之间重要的交通干道，这里的车流量十分庞大，噪音以及烟尘的污染也写入了项目红线内的不利因素里。图二蓝色线条的目测距离大概在300米的样子。
2、至于加油站，距离项目所在还比较远，本工觉得不足为虑。
3、项目北侧有一个大型工厂，据置业顾问介绍，工厂已经停工，不日将要搬迁，但搬迁后这块地修什么不得而知。
4、有可能项目的西侧和南侧道路，在交付时没有修通，且周围拆迁区域还没有拆迁完成。
特工总结：除了高架桥外，其余不利因素都不是硬伤
购房建议：
本工个人认为，11区改善用户可以关注下，至于价格，本工和置业顾问曾以两万的价格核算了一下，首付三成的话大概在90万，月供不同的还款方式为11000和14000，因为是清水房，少了精装的各种WQ。需要提醒的是，自己装修也是一大成本。
所以，如果不是特别有钱，还是绕道。稍有富余之人可以盯准了：城市级别墅，交通配套好，自然配套好，纵然周边的商业配套有些欠缺，但是通过成洛高架的转换，从项目到万象城仅仅需要最多十分钟的车程（这个本工亲测，请各位放心），总体产品上，个人体验觉得还是挺满意的。
最后，说说物业，虽然龙湖物业和万科物业在业界的口碑很高，然而但凡切身体会过中海物业的朋友，都会不由自主地竖起大拇指。所以对这个产品，本工是十分期待的，关键看价格。（买房特工队）
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