這可能是比土拍更涼的消息。
昨天下午兩點半，城北樓盤寶嘉譽府售樓處內，首搖後剩餘的14套房源，進行了二次選房。
順序號為451-550號的購房家庭，可參與選房。
這是杭州搖號新政實施3個月來，首個官方發表聲明，推盤房源未售罄，需要“二輪替補”的樓盤。
換句話說，首次搖號402套房源，去了450組家庭（不排除部分購房者沒去選房），都沒選完，整體棄選率高達13.8%。
要知道，5、6月熱門紅盤搖號時，就算樓層再差、戶型再爛，照樣被搶。
土拍遇冷之後，新房搖號也不再盲目瘋狂。
PART 1
寶嘉譽府的結局似在情理之中。
6月22日，寶嘉譽府申領出最後三幢樓預售證，402套房源，主打89-118㎡，毛坯均價3.2萬。
預售證一領出，《層樓》粉絲群裡，就分成了兩派。
支持派認為：準現房，10月交房，一進一出週期短；能上車就上車，管它是什麼盤；一二手有一定價差。
反對派則聲稱：單價比上一次開盤貴了4千；品質一般；萬一後期樓市下行，有一定風險。
最終，通過審核登記人數3146戶。
“搖號的人比我預期的少太多了。”M女士反而慶幸，還好沒中獎，要不就浪費一次中籤機會。
M女士有一張房票，聽聞寶嘉譽府拿出預售證，還挺興奮的。總價不貴、10月底交房，短線投資會是一個不錯的選擇。
但仔細算過賬後，發現跟預期不一樣。
以90㎡戶型為例，均價3.2萬，一套房子要288萬。假設交付後就出手，需支付5.6%的增值稅。
1、首付三成，需支付87萬首付款。就是快進快出，資金佔用差不多半年，按當下最普遍的5%年利息，加上稅費，單價要3.4萬；
2、像M女士這樣首付要六成的，佔用的資金更多，折算下來，成本價還要再高些。
這還沒算上銀行按揭，交房、賣房時的各種雜七雜八的費用。
周邊二手房價是什麼情況呢？南側的老小區港灣家園，4月二手房簽約均價4-4.1萬，上個月降到2.8萬；望月公寓也不貴，只有2.9萬。
次新房中旅紫金名門，4、5月份簽約均價3.6-3.7萬，6月賣到過4.5萬；首開國風美域價格比較平均，6月簽約均價3.9萬。
也就是說，馬上買入賣出，差價三四千。碰上行情下行，囤在手裡的時間長了，就不好說了。
PART 2
登記期間，還發生了一件事：寶嘉譽府延期交房。這對投資客影響非常大。
原本買房就是衝著現房，能儘快套現，若是延期交付，碰上市場行情轉冷，這風險是無法預估的。
“這個樓盤飽受爭議，我買的也是戰戰兢兢。”中籤的王女士告訴我，去現場看房子時，有的房子漏水，不少還有空鼓。
寶嘉譽府的位置，一直以來偏尷尬。
項目位於地鐵2號線三墩站附近，既偏離三墩正中心，又不屬於申花，而是位居中間地帶，且南側緊挨著石祥高架，小環境較一般。
重要的一點是，最後一批房源，單價相比上期開盤，漲了4千。
寶嘉譽府2016年1月首開，折後起價不到1萬6。
之後行情火熱，房價一路見漲，慢慢漲到2萬以上。G20前後，更大漲至2萬8-3萬。
但因為限價，寶嘉譽府一直沒怎麼漲。
正因如此，在一路熱銷後，剩下最後5、10、11三幢樓，沒推向市場。
今年春節前，寶嘉譽府曾計劃開盤，當時放出的價格口徑是——不會超過3萬，參考均價2萬7-2萬9，和先前基本一致。
儘管區位、戶型等因素，部分購房者猶豫。但一二手間有價差，交付又早，還是吸引了一批購房者。
可就在大家議論紛紛時，開盤計劃再次“跳票”。
寶嘉的等待，在某種程度上看，也是成功的。最後3幢樓整體均價，相比上一期開盤漲了4千。4萬㎡體量，相當於增加1.6億元銷售額。
但對購房者來說，利差縮小，增值空間被壓縮。“筍盤指數”直線下降，也難怪購房者，變理性了。
PART 3
不僅是寶嘉譽府，最近新房搖號的熱情程度，普遍有所“降溫”。
義橋的碧桂園東旭府，主打80-120㎡戶型，均價18443元/㎡，1276套房源，一次性推出。
但登記意向家庭7784戶，也就是說，7個人裡，有1箇中籤。
早兩個月，這麼大體量的剛需盤一次性推出，登記家庭至少破萬吧。像未來城、卓越蔚藍領秀，登記數都超1萬，甚至2萬。
就是同一個板塊，客戶也有相應分化。 如新街的陽光城翡麗公園，跟中南君奧時代。
陽光城翡麗公園，均價2萬1，6246戶登記；君奧時代90㎡以下還要便宜500元，房源也要多68套，但登記人數3566戶。兩個樓盤，差了2680戶。
距主城區更遠的樓盤，中籤率更是有顯著上升。
原因大致有以下幾點：
第一， 搖號樓盤數量增多。最開始實行搖號時，預售證像擠牙膏一樣，一張一張地放。最多一天也就放個四五張。
這個月初，一天連發7張預售證，房源入市量上千套，可選餘地大增。
第二， 搖號熱情在下降。很多人多次搖號不中後，覺得過度浪費精力，而選擇去二手房市場淘房；還有人索性暫停買房計劃。
第三， 一二手價差大的樓盤，數量少了。好多人搖號，就是衝著一二手房之間上百萬的價差，一旦價差減少甚至有虧本風險，會主動選擇放棄。
PART 4
還有很重要的一點是，購房者信心發生了變化。
這一輪行情，為何會出現瘋狂購房的情況。地價刺激、新房限價是最直接推手。
樓市行情好了，開發商拿地熱情高漲，地價自然而然跟著漲。地價一漲，最先反應的就是旁邊的新房，跟著調價。
漲過一輪後，又來了限價。新房價格備不上去了，大眾購房激情仍在，導致二手房瘋漲，一二手房價格倒掛，大家更是一窩蜂地要去買新房。
這就又回到了起點，全款、拼關係都要買套新房。
搖號就像救星，讓那些沒有資金實力、又沒有關係的人，有了一次公平買房的機會。
但這個月，杭州多宗寶地密集性出讓，本以為藉著土拍能讓樓市熱再火一波。不曾想，土拍連續低迷。詳見《地王“撿漏日”！成本不重要，心理預期才是關鍵》
地價涼意一顯，就跟多米諾骨牌一樣，傳導到購房者心態上。
心態是很微妙的，直接關係到未來市場預期。像二手房市場，你現在看到的都是高價，但它能維持多久，誰都無法預估。
不管你承認與否，樓市這塊堅冰，正在慢慢破裂。
- End -
▼
文∣江公子/麥格
部分圖片來自網絡
閱讀更多 層樓 的文章
