圖文 | CRIC克而瑞 福州
日前，從福州市不動產交易網、閩侯縣商品房網上備案系統獲悉：本月截至29日，福州+閩侯共有26個項目成功取得預售證，共推出房源5000餘套。不僅供應量較大，產品品類也豐富。平層、複式、別墅、SOHO均有供應，其中僅一個商辦項目，其餘均為住宅。目前，約有7成項目已開盤或線下推售，還餘3成項目待推售。
綜合前幾周福州樓市開盤情況來看，去化率出現兩級分化：正常首付、無捆綁的項目，整體去化表現突出，而高首付、付款方式嚴苛等關係開盤表現不太理想。
為何供應量會在短期內暴增？
從近一年的供求走勢不難看出，半年度和年度的節點開發商動作較多。雖然6月還未結束，但6月供應量基本與去年12月持平，也為近一年供應高位。而從備案量來看，近一年走勢則較為平穩，從2018年3月開始，走勢有所下滑，說明目前備案仍在收緊，很大一部分項目已售但還並未備案，估計這一現象短時間難以緩解。
截止時間：2018.6.29
雖然目前福州樓市政策仍持續施壓，限價還未放開，取得預售證的門檻仍較為嚴苛，但供應量暴增。筆者認為，與發商迫於年中衝刺的業績壓力，需要快速走量有較大關係。故大批項目於此時領證，從一房一價表來看，房價與之前相比並沒有太大的變化。
高首付等現象還能大行其道嗎？
在此之前，由於購房需求較為旺盛，加之限價使然，高首付等捆綁怪相已瀰漫福州樓市多時。儘管5月底，福州出臺嚴控新政，將嚴查高首付、捆綁精裝等違規行為，但該現象並未立即消除，就目前來看，高首付等現象還能大行其道嗎？
我們通過對比2017年底與2018年6月的兩次大的開盤潮，就會發現，2017年底開盤平均去化超8成以上，其中不乏“日光盤”現象。而2018年6月中旬的大規模開盤，平均去化率不足6成。
為何兩次大規模開盤潮，市場反應如此不同？
2016年10月，福州出臺限價令，從2017年4月開始實施。起初，開發商不願按照政府指導價銷售，而政府也遲遲不妥協，長時間的博弈引發了2017年多次住宅斷供，“無房可賣”的現象持續數月之久。終於在2017年11月迎來一波開盤潮，壓抑許久的市場需求被釋放，也出現了“福州人深夜排隊買房”的情景。
此後伴隨著“限價”房源面市的，還有高首付和各種捆綁精裝、車位等行為，房價看似降了，無疑變相的抬高了購房門檻，但抵擋不住購房熱情。經過半年之久，市場上一些高首付客戶資源逐漸消耗殆盡。與此同時，住建部網站昨天發佈了一枚重磅深水炸彈——“國家七部委聯合在福州、廈門等30城開查炒房和'黑中介'、違規違法開發商等”，再次表明中央的決心，請注意不是這一次不是“調控”是“嚴打”。
而2018年已經過半，市場由供不應求向供求平衡轉變。從近期市場來看，瀰漫福州樓市這半年多來的“高首付捆綁精裝”的現象正在逐漸消除。之前被抬高的購房門檻，正漸恢復正常。對於剛需而言，只要秉著“房住不炒”的原則，這或許是上車的好時機。
今天下午，朋友圈傳來【保利天悅】即將搖號的消息，其備案的價格低於大家的心理預期，引發了市場關注。
眾所周知，近幾年來鼓樓區鮮有住宅新項目的身影。而位於西湖畔的【保利天悅】，地段優勢顯現。臨時對外聲稱將採取公開搖號的方式開盤，也就是配備乒乓球搖號機人工搖號，由公證人員現場公開。該形式在福州樓市尚屬首例。隨著福州“搖號新政”落地時間的臨近，也將會引導樓市往更為健康的方向發展。
簡而言之，限價政策易緊難松，房價仍是監管紅線，但降的是購房門檻，限價背景下的新房房價短期內變化不大。而福州搖號是為了整治之前的高首付等不良風氣，而非其他城市嚴重的供不應求引發的市場亂象，接下去買房也更加容易。
圖文 | CRIC克而瑞 福州
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