我們認為，“只漲不跌”歷史週期已經結束，我國二手房市場將進入真正的下行週期。不符合城市化規律、缺乏基本面支撐的區域將會率先接受市場考驗、迎來回調。這樣的判斷，是基於以下4個觀察：
1、政策性繁榮的邏輯是預期的走高，而這種走高極度脆弱
從調控走向來看，支撐市場上行的寬鬆動力早就不復存在，但是近一年來仍然有部分城市房價出現明顯上漲，表面上來自於政策的“變相放鬆”，實際上來自於房價上漲的預期。
以人才吸引政策為例，對比房價走勢和人才吸引政策時點，人才吸引政策確實是房價上漲的重要節點。表面上看是因為新落戶的群體帶來了新的需求，帶來供需矛盾的趨緊引發價格上漲，實際上並不完全是。
以天津為例，5月16日“海河英才”計劃發佈。5月18日開始鏈家實際成交量出現較大幅度的增長，按照正常的交易週期這部分成交不應該是“新落戶”的這部分群體，可見是存量客戶基於政策放鬆預期的“恐慌性購房”，政策十日後市場開始自然回落，沒有增量需求的推動，市場的上行難以支撐。
人口導入力度大小和新落戶群體佔比沒有正向關係。 從更長的時間和更廣的範圍來看，職業經紀人預期調研顯示購房客戶中新落戶群體佔比較低，除長沙外其他城市“10%以下”均是主流，且按照人口吸引力度（注：3為落戶容易且有補貼，2為落戶難度一般無補貼，1為落戶難），濟南、南京、深圳、瀋陽等城市人口吸引力度大，但是客戶中並未出現大量新落戶群體。
新房市場方面，銷售的火熱來自“一二手倒掛”下的套利預期。 杭州和成都有91.3%和90.7%的經紀人接觸到了房價倒掛而去買新房的客戶，不排除部分群體本沒有購房需求、因為限價新房的“高性價比”而產生需求，使短期市場供需矛盾更加緊張。
2、購買力難以跟上，市場已經“外強中乾”
落戶人口的購房轉化不及預期的重要原因在於隨著前期房價的快速上漲，購買力已經被持續耗散。 按照正常的收入水平，2017年北京首次購房者攢夠首付的年限已達到23年左右，深圳也達到18年左右。
房價的上漲帶來居民支付能力的不足，相對購買力越來越弱。以北京為例，對於剛需而言攢夠首付所需的時間越來越長，市場的支撐力度明顯趨弱。
“表內”槓桿看似不高，但是籌借首付這一難以被監測和監管的行為隱藏“表外槓桿”。房價的上漲以及房貸利率的上浮使得購房門檻提高，從而籌借首付成為普遍現象，而這部分購房槓桿無法被監測到，隱藏了部分風險。而且2017年部分城市的月供收入比已超過60%的警戒線（深圳90%、北京76%），再加上隱藏的表外借款，潛在的金融風險不可忽視。
3、“補漲”城市“首置上車”受阻，重點城市“改善換房”受阻
購房行為一般和人的生命週期及房地產市場發展的階段有密切關係，目前整體呈現“高房價、高能級城市以換房為主，低能級、相對低房價城市以首次置業為主”的局面，但是隨著前期價格相對較低城市房價的較快上漲，首次置業的門檻越來越高，高能級城市“認房認貸”政策也阻礙了換房需求的釋放。
最近一次經紀人調研顯示的剛需佔比下滑最明顯的城市，剛好是近一年房價漲幅快的城市，以成都、重慶、西安為代表。部分三四線城市也是這一邏輯，剛需作為市場的主流需求越來越難入市。
對於房價絕對水平較高的城市而言，目前市場以換房為主，但是大部分城市都處在“認房認貸”的環境中，換房槓桿空間小、難度大。
以北京為例，目前換房標的套均總價650萬，平均貸款額度154萬，相當於換房首付500萬，難度不低，短期內難以釋放，改善需求呈現“有意願、沒能力”狀態，部分換房呈現明顯的妥協性，市場的支撐力度明顯不足。
4、市場面臨自發向下和信貸收緊的雙重壓力
和之前週期內城市幾乎同向變動不同，2015年以來的本次週期表現出明顯的輪動與分化特徵。選取三個一線城市、兩個強二線城市、兩個弱二線城市作為樣本，大致可以覆盤出房價上漲的路徑，“2015年深圳率先上漲、2016年北京上海南京上漲，2017年成都、西安上漲， 2018年西安、瀋陽上漲”。
表面上熱度從高能級、強基本面支撐的城市過渡到低能級、弱基本面支撐的城市，實際上是購買力難以支撐高房價而溢出到低房價的區域，但是目前西安、重慶等城市也在開始自發回落，加上低能級城市棚改貨幣化力度的放緩，這其實可以理解為上行週期的結束和下行週期的開始。
除市場內生因素之外，信貸這一外生因素也在持續收緊。2018年第二季度重點城市首套房利率以上浮10%和15%為主，上浮20%及以上的城市數量明顯增加，16個重點城市中有9個城市較一季度大幅度上浮。在“去槓桿”的大環境下，越來越多的經紀人（71.3%）預期第三季度房貸利率會繼續上浮，上浮預期較二季度更強。
市場正在面臨真正的下行週期，不符合未來趨勢的區域/產品將最先接受市場考驗。
實際上，市場其實已經進入下行通道，前期漲幅較快的城市迎來回調、前期調控力度大跌幅較大的城市低位徘徊，處於一線的經紀人對於三季度市場的預期幾乎一致向下（合肥除外）。
從下行順序來看，其實北京2017年的下行邏輯就是一個縮影：不合適居住升級趨勢、基本面支撐力度弱、前期受“概念炒作”影響大的片區/物業迎來最大幅回調，以石景山、通州、東西城為例，推廣到全國，則是不符合城市化趨勢、不符合基本面支撐的三四線城市將最先接受市場的考驗，有產業、品質或稀缺資源依附的片區/城市將相對堅挺。
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