面對現在高企的房價，房產投資
到底還可行不？最近，周圍有一些朋友在向我詢問這個問題：“現在到底該不該買房，什麼時候買合適？”。就在昨天，一個朋友準備出手購買柳州的30多套公寓，說是前期的一批工抵房源，價格1.4萬/平，二期開盤放風價1.9萬/平，因涉及的金額也不小，我給他大概分析了下目前市場得失情況，最後他基本放棄了購買的想法。在目前這種市場環境中，確實有不少人頭腦有點迷糊，看不清楚方向，你說買吧，現在漲這麼高，又怕站崗，你說不買吧，又怕房價繼續往上漲，患得患失，心情之矛盾，怎一個“煩”字了得！
同時，隨著本輪因全國去庫存導致的房價全面上漲，市場環境發生了的根本變化，胡亂買房投資可能要吃虧。因此，筆者想借此平臺，簡單闡述一下當前房市行情下，是否還值得投資？在回答這個問題前，我們要了解一些東西。筆者通過房價上漲的邏輯、拉長週期看房價的增長率、未來10-15年房市的展望 三大方面來分享一下自己的從業經驗之談：
一、房價上漲的邏輯
房價上漲、下跌不是一個簡單的數字問題，而是一個綜合因素影響的結果。因此，我們在投資房產之前有必要了解房價上漲的邏輯，先來看看房價上漲有哪些因素決定的呢？
1.誰是房價定價者？筆者認為應該屬於比較富裕的人。居民收入應是不具有前瞻力，平均收入對應的應該是剛需者，而剛需往往只是被定價的這些人。
2.土地財政是房價上漲的第一推手。目前的財稅制度，讓各大城市財政吃緊，前不久公佈的省份、城市財政，有的城市有財政盈餘，但城市少，大部分城市是財政入不敷出。這麼多城市要建設，各城市都不想建設落下，有的規劃了高大上的城建宏偉藍圖，光軌道交通這一項，要拿出這麼多真金白銀來，也不是那麼容易的事。按照目前的財稅制度，土地是最快捷的吸金庫，
可以看到，賣地收入多的城市，其軌道交通、城建水平都不會差。但也不能賣那麼快，一是賣多了，反而賣不出好價格，二是我們也有18億畝耕地紅線，每個城市每年都有建設用地指標。但有現在據說有一個信息，總的指標不變，但城市之間可以調劑指標，如果真那樣，對土地市場的影響大家可以腦補下。土地財政不改變，房價就會有上漲的動力。有人說房產稅可以替代土地財政，從國外的經驗來看，確實會有較大彌補，但現在我們是摸著石頭過河，怎麼徵收，什麼時候徵收，先試點哪些城市，徵多少稅率，這些都是未知數。但可以肯定的是，剛需者應不是被調劑的對象，對持有多套房的人肯定會增加持有環節的稅費，但能降多少房價，這個應該不是目的，國外沒有這樣的經歷，國內應該也不會有太大波瀾。
3.M2的增速是房價長久保鮮劑。按照常理來說，M2的增速與名義GDP增速差不多，說明貨幣政策相對不緊不松，M2增速高於名義GDP增速，則說明貨幣寬鬆了，反之則是貨幣從緊。長期以來，我們的M2增速是相當快的，雖說超發的貨幣不一定流入房地產市場，但行業的景氣度也使得房地產業最能吸引資金，銀行也願意借錢給房企。所以，
由資金撬動的房地產也盛宴得以長盛不衰。目前我們的M2增速大概是8%多一點，按照官方的說法是適度從緊，因為我們去年的名義GDP增速是11.2%。短期來看，已進入貨幣緊縮的週期，但筆者也擔心，萬一經濟增速放緩，會不會刺激一下呢？4.人口是房市興衰的基本保證。房子是用來住人的，人口流入會導致一個城市的繁榮度，人口流出，房價下跌的可能性就越大。有人曾拿出人口出生率來說，我們將步入老齡化，到某個年度我們的人口會下降到多少多少。筆者認為，用數據的推導未來，未來從來都不是按歷史來演繹的。沒錯，你提供的數據都沒錯，既然在多少年前，能推導我國人口將達到多少多少，但事實呢？顯然不是，因為國家會出政策，比如計劃生育，既然計劃生育能使人口控制在某個數字，那麼為什麼又不可能把人口提升至某個水平呢。國家的深謀遠慮，可不是僅僅因為我們房子夠不夠住，那是關係到民族興衰存亡的大事。
筆者相信，更多放開生育、鼓勵生育的政策正在路上，到那時你或許會放棄雜念，還是再生一個吧。5.成本上漲、交易稅費高企是房價上漲的最佳藉口。成本上升這個不用多講，各種稅費、管理費用、銷售費用、建安成本等都在顯著上升，開發商總不能一直虧本賣吧；這個不得不說，居然交易稅費高企居然也成了房價上漲的推手。其實買房者的心理就是這樣的，比如你200萬買了一套新房，加上辦理產證費用，估計到總價204萬，又到了轉手賣的時候，如果年限不夠，再比如加個6%的稅費，約12萬，這個錢一般你不會付，轉嫁給購你房子的人，那就是總價變成200萬+4萬+12萬=216萬。這個還不算任何資金成本和房價上漲價格。這麼一個來回，無形中增加了16萬。如果你還想賺點，是不是還想加到20萬。所以，房屋賣出者，無形中把房屋預期價格拔高了。
二、拉長週期看房價增長率
國內房地產市場前前後最多算30多年時間，起步較晚，實際上也是一個不成熟的市場，許多發達國家經歷過的路我們正在走。如美國，房地產市場走了120多年，經歷了多次的經濟危機，但上漲年份佔比達到了77%，美國曆年的房價增長率約3.8%，這個可能沒什麼概念，那麼同期的CPI增長約2.8%，雖然增長不多，但從數據來看，還是能抗通脹的。
國內房價從1987年-2015年年均增長約10%左右。長期來看，這個速度是不可持續的，隨著房價基數提高，拉長時間週期來看，房價的增長率必然回調。可以預見的，房子大漲已然不可能。
三、未來10-15年房市展望
1.開發商、中介可能會逐步減少甚至消失。一些發達國家的房地產企業其實發展到今天，已然不像國內還有如此急劇擴大的大開發商，取而代之的是房產投資商，你出錢，自然可以找到設計公司、建築公司等專業公司來操作建房事宜；而
中介機構可能因區塊連的快速發展，從業人員需求會大幅減少，大部分中介機構會關閉轉行。2.目前的購房成本還不算高。有人說現在利率上漲了10-20%，那是就目前相對的利率。實際上，歷史上利率6-8%的利率大有存在，多的時候有10%以上。目前其實是處於利率的低週期，但有進一步向上的趨勢，也就是步入利率上升周期，後期購房的成本還會上升。
3.隨著互聯網經濟的發展，大多數商鋪仍不是好的投資產品。互聯網和實體會隨著時間會有一些矯正，但預計幅度不會太大，所以如果要投資還是考慮住宅。
4.未來10-15年房價仍會螺旋式上升。期間可能有調整，大膽預測一下房價增速，比如10年內調整到6-8%，15-20年內調整到3-5%。在10-15年內，參比國內CPI，房價平均增速高於CPI增速3-5個點都算正常。所以，房價跑贏通脹 基本沒問題的，房產投資也是可行的。
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