面对现在高企的房价，房产投资
到底还可行不？最近，周围有一些朋友在向我询问这个问题：“现在到底该不该买房，什么时候买合适？”。就在昨天，一个朋友准备出手购买柳州的30多套公寓，说是前期的一批工抵房源，价格1.4万/平，二期开盘放风价1.9万/平，因涉及的金额也不小，我给他大概分析了下目前市场得失情况，最后他基本放弃了购买的想法。在目前这种市场环境中，确实有不少人头脑有点迷糊，看不清楚方向，你说买吧，现在涨这么高，又怕站岗，你说不买吧，又怕房价继续往上涨，患得患失，心情之矛盾，怎一个“烦”字了得！
同时，随着本轮因全国去库存导致的房价全面上涨，市场环境发生了的根本变化，胡乱买房投资可能要吃亏。因此，笔者想借此平台，简单阐述一下当前房市行情下，是否还值得投资？在回答这个问题前，我们要了解一些东西。笔者通过房价上涨的逻辑、拉长周期看房价的增长率、未来10-15年房市的展望 三大方面来分享一下自己的从业经验之谈：
一、房价上涨的逻辑
房价上涨、下跌不是一个简单的数字问题，而是一个综合因素影响的结果。因此，我们在投资房产之前有必要了解房价上涨的逻辑，先来看看房价上涨有哪些因素决定的呢？
1.谁是房价定价者？笔者认为应该属于比较富裕的人。居民收入应是不具有前瞻力，平均收入对应的应该是刚需者，而刚需往往只是被定价的这些人。
2.土地财政是房价上涨的第一推手。目前的财税制度，让各大城市财政吃紧，前不久公布的省份、城市财政，有的城市有财政盈余，但城市少，大部分城市是财政入不敷出。这么多城市要建设，各城市都不想建设落下，有的规划了高大上的城建宏伟蓝图，光轨道交通这一项，要拿出这么多真金白银来，也不是那么容易的事。按照目前的财税制度，土地是最快捷的吸金库，
可以看到，卖地收入多的城市，其轨道交通、城建水平都不会差。但也不能卖那么快，一是卖多了，反而卖不出好价格，二是我们也有18亿亩耕地红线，每个城市每年都有建设用地指标。但有现在据说有一个信息，总的指标不变，但城市之间可以调剂指标，如果真那样，对土地市场的影响大家可以脑补下。土地财政不改变，房价就会有上涨的动力。有人说房产税可以替代土地财政，从国外的经验来看，确实会有较大弥补，但现在我们是摸着石头过河，怎么征收，什么时候征收，先试点哪些城市，征多少税率，这些都是未知数。但可以肯定的是，刚需者应不是被调剂的对象，对持有多套房的人肯定会增加持有环节的税费，但能降多少房价，这个应该不是目的，国外没有这样的经历，国内应该也不会有太大波澜。
3.M2的增速是房价长久保鲜剂。按照常理来说，M2的增速与名义GDP增速差不多，说明货币政策相对不紧不松，M2增速高于名义GDP增速，则说明货币宽松了，反之则是货币从紧。长期以来，我们的M2增速是相当快的，虽说超发的货币不一定流入房地产市场，但行业的景气度也使得房地产业最能吸引资金，银行也愿意借钱给房企。所以，
由资金撬动的房地产也盛宴得以长盛不衰。目前我们的M2增速大概是8%多一点，按照官方的说法是适度从紧，因为我们去年的名义GDP增速是11.2%。短期来看，已进入货币紧缩的周期，但笔者也担心，万一经济增速放缓，会不会刺激一下呢？4.人口是房市兴衰的基本保证。房子是用来住人的，人口流入会导致一个城市的繁荣度，人口流出，房价下跌的可能性就越大。有人曾拿出人口出生率来说，我们将步入老龄化，到某个年度我们的人口会下降到多少多少。笔者认为，用数据的推导未来，未来从来都不是按历史来演绎的。没错，你提供的数据都没错，既然在多少年前，能推导我国人口将达到多少多少，但事实呢？显然不是，因为国家会出政策，比如计划生育，既然计划生育能使人口控制在某个数字，那么为什么又不可能把人口提升至某个水平呢。国家的深谋远虑，可不是仅仅因为我们房子够不够住，那是关系到民族兴衰存亡的大事。
笔者相信，更多放开生育、鼓励生育的政策正在路上，到那时你或许会放弃杂念，还是再生一个吧。5.成本上涨、交易税费高企是房价上涨的最佳借口。成本上升这个不用多讲，各种税费、管理费用、销售费用、建安成本等都在显著上升，开发商总不能一直亏本卖吧；这个不得不说，居然交易税费高企居然也成了房价上涨的推手。其实买房者的心理就是这样的，比如你200万买了一套新房，加上办理产证费用，估计到总价204万，又到了转手卖的时候，如果年限不够，再比如加个6%的税费，约12万，这个钱一般你不会付，转嫁给购你房子的人，那就是总价变成200万+4万+12万=216万。这个还不算任何资金成本和房价上涨价格。这么一个来回，无形中增加了16万。如果你还想赚点，是不是还想加到20万。所以，房屋卖出者，无形中把房屋预期价格拔高了。
二、拉长周期看房价增长率
国内房地产市场前前后最多算30多年时间，起步较晚，实际上也是一个不成熟的市场，许多发达国家经历过的路我们正在走。如美国，房地产市场走了120多年，经历了多次的经济危机，但上涨年份占比达到了77%，美国历年的房价增长率约3.8%，这个可能没什么概念，那么同期的CPI增长约2.8%，虽然增长不多，但从数据来看，还是能抗通胀的。
国内房价从1987年-2015年年均增长约10%左右。长期来看，这个速度是不可持续的，随着房价基数提高，拉长时间周期来看，房价的增长率必然回调。可以预见的，房子大涨已然不可能。
三、未来10-15年房市展望
1.开发商、中介可能会逐步减少甚至消失。一些发达国家的房地产企业其实发展到今天，已然不像国内还有如此急剧扩大的大开发商，取而代之的是房产投资商，你出钱，自然可以找到设计公司、建筑公司等专业公司来操作建房事宜；而
中介机构可能因区块连的快速发展，从业人员需求会大幅减少，大部分中介机构会关闭转行。2.目前的购房成本还不算高。有人说现在利率上涨了10-20%，那是就目前相对的利率。实际上，历史上利率6-8%的利率大有存在，多的时候有10%以上。目前其实是处于利率的低周期，但有进一步向上的趋势，也就是步入利率上升周期，后期购房的成本还会上升。
3.随着互联网经济的发展，大多数商铺仍不是好的投资产品。互联网和实体会随着时间会有一些矫正，但预计幅度不会太大，所以如果要投资还是考虑住宅。
4.未来10-15年房价仍会螺旋式上升。期间可能有调整，大胆预测一下房价增速，比如10年内调整到6-8%，15-20年内调整到3-5%。在10-15年内，参比国内CPI，房价平均增速高于CPI增速3-5个点都算正常。所以，房价跑赢通胀 基本没问题的，房产投资也是可行的。
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