摘要：這些泡沫什麼時候才能被戳破？誰也無法預測，但還是有跡可尋
撰文|張銀銀
樓市兇猛，全球大城市多不例外。
近日，瑞銀髮布2017年瑞銀全球房地產泡沫指數，加拿大多倫多成為頭等黑馬，首次進入指數排名就名列泡沫風險之最。而在房價泡沫風險城市前10名中，中國香港位列第7。
而其他我們認為價格很高的中國城市，卻沒進入泡沫20強。這到底怎麼回事？
1、相比去年，全球樓市泡沫在膨脹
首先，槓桿遊戲簡單分析下全球泡沫情況。如下圖1所示，2017年瑞銀全球房地產泡沫指數中，多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹這8座的樓市被標註為較高的“泡沫風險”。
圖1.2017年瑞銀全球房地產泡沫指數 圖表來源|UBS
其中，冠軍多倫多過去五年以來，房價增長了50%。說到這裡，我國主要一二線城市是不是都要笑了。
從下圖2可以看到，2016年，被標註為紅色“泡沫風險”的城市有6座，今年升至8座；黃色房價被高估的城市則與去年持平，同為7座，但風險指數比去年有所上升，可見全球樓市泡沫也是逐漸在膨脹。
去年的第一名溫哥華跌到了第四，香港則從第6降到第7，但不可否認的是，這兩個城市依然面臨著巨大的泡沫風險。
圖2.2016年瑞銀全球房地產泡沫指數 圖表來源|UBS
顯然，膨脹的泡沫裡，都有全球各央行們的功勞。
悉尼的所有分項指標明確表明，房地產市場風險加劇。正如瑞銀財富管理投資總監辦公室房地產經濟學家Matthias Holzhey指出的：“過去四個季度房價再次上漲12%-，目前已較2012年上漲60%。經通脹調整的收入增長率僅為2%。稅收豁免以及可只付利息的貸款，暫時掩飾了可負擔能力惡化的情況。”
溫哥華的房價近10年來一直都被顯著高估。國外媒體紛紛將此矛頭都指向我國央行，而不是歐央行，至於原因，槓桿遊戲很傻很天真。
值得一提的是，報告指出，新加坡通過多項監管措施為房地產市場降溫。實際價格過去六年以來小幅下降。房地產市場降至公允估值水平，2017年的風險指數也較去年有所回落。公共住房占房地產市場的80%，私人房地產市場仍難以負擔，但已明顯改善。房地產市場拐點似乎即將到來。
2、海外投資推高全球樓市泡沫風險？
這幾年海外投資火爆，也推高了一些超級明星城市的泡沫風險。槓桿遊戲此前就分析過，最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，有42個漲幅在10%以上。
加拿大的多倫多，全球房價漲幅第1，高達26%。而在2016年，多倫多漲幅為14.8%，當時漲幅位列全球28位。
對於我們來說，當大都市的白領還苦苦掙扎於，怎麼買得起的時候，一系列數據表明，大量的資本其實已經跑去國外配置資產。甚至可以說，其中一部分對外投資的錢，正是來自於在國內房地產市場上的“洗劫”。
這個過程是怎麼一回事，我想，槓桿遊戲的讀者都是明白人。
不過資產配置出去了不代表穩賺，但至少這一財富轉移的趨勢動向，非常值得關注。顯然，我國高層也已經關注到了，發出了嚴厲警告。
還讓人擔憂的是，如果房地產在調控之下真的有所退潮。那麼，明年乃至未來，財富怎麼配置將更是個問題，國內好像也有點資產荒，實體經濟回報率依舊不如過去。
3、我國一二線城市在全球樓的位置
值得一提的是，我國內地的城市暫時不在瑞銀全球房地產泡沫指數研究範圍之內，原因可能是缺乏連貫的數據。
不過，我們還是能夠從中找到相應的位置。比如參照這份報告，排名第一的多倫多五年以來房價增長了50%。再對比我國主要一二線城市近幾年的房價漲幅，你就會大概明白，我國的房地產泡沫風險究竟有多大了。
當然不能完全這麼看，畢竟各自有自己的國情。
再比如，如圖3所示，就房價收入比而言，在香港，收入達當地平均水平兩倍的人，也很難買得城市中心附近60平方米的住房。另外，人們的收入和房價，在倫敦、東京、紐約、巴黎和新加坡是脫節的，房價收入比超過了10。而我們的房價收入比，有些城市，要遠比這一數字大得多。
圖3.全國主要城市住房的可負擔性：一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限 圖表來源|UBS
這些泡沫什麼時候才能被戳破？誰也無法預測，但可以看看香港的軌跡：
香港房地產業在70年代後期的產業調整中得以迅速發展。公開資料顯示，1998年的數據，香港房地業對GDP的貢獻高達20%，房地產投資佔固定資產投資的近50%，而政府收入中也有35%來源於房地產業。
進入90年代，香港經濟持續發展，對房地產市場的需求不斷增加，房地產價格上漲非常迅速。
隨後，香港實施“緊縮”土地供應政策，並以低利率進行刺激，房價一路飆升，這其中炒房行為急劇升溫，買房幾乎成了大多數香港人實現財富快速積累的主要途徑。企業也是如此，開始向銀行貸款買地。
再之後，銀行放鬆了對住房按揭貸款的審查標準，炒房客們變本加厲，樓市價格繼續高企。
1997年亞洲金融危機爆發，一年時間，香港房價下跌50%-60%，成交大幅萎縮，房屋空置率上升。
房價暴跌導致香港社會財富大萎縮。據計算，從1997-2002年的5年時間裡，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。
世界很少孤島，全球經濟緊密相連，故事接下來怎麼發展，又有誰能預料。
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