文/宋丁 中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任、中國城市經濟專家委員會副主任
一場突如其來的新冠肺炎疫情把整個世界攪得昏天黑地。中國剛剛穩定了形勢，全球大多數國家又發生了疫情，其中美國已經“榮登”確診病例第一國，且還在加速蔓延。那些一直自以為是的人們這下子完全跌入恐慌，股市塌方式地出現4次熔斷。為了救市，美聯儲也是徹底不顧面子了，採取了無限量的QE即量化寬鬆，大把撒錢，要多少給多少，這不，剛剛國會又授權聯邦政府拿出2萬億美元扶持經濟。
美國人最看重的就是股市，那裡面存放了美國人的財富和感情，股市塌方了，很多美國人是受不了的，連投資大亨巴菲特都連連驚呼股市這陣勢“沒見過”。中國呢？中國人也是最看重股市嗎？當然不是，中國人最看重的是房市，對多數中國人來說，一輩子最大的財富就是房子，一輩子最大的行動就是買房子。
按照美國股市泡沫破裂和塌方的邏輯分析，這次疫情之下，中國的房地產和房市是不是也會出現泡沫破裂和塌方的嚴重現象？中國人賴以生存和財富積累的房子是不是也會大幅貶值？
至少看上去很奇怪，中國眼下的房地產竟然穩如泰山！一場疫情的高峰期幾乎快要過去了，房地產不但沒有明顯下滑，一線城市、強二線城市在相關政策的扶持下，居然還出現很強的成交趨勢以及適度的價格上升趨勢。美國股市有“泡沫”，中國房市也有“泡沫”，而且，好像中國房市的泡沫比美國股市泡沫還大，為什麼美國沒有守住股市這個美國的財富籃子，而中國就守住了房市這個中國的財富籃子呢？這個所謂“怪現象”看來值得好好分析一下。
所謂全球三大泡沫：美國股市泡沫，中國房市泡沫，日本國債泡沫。這裡先不談日本的國債泡沫，就對比一下美國股市泡沫吧。現在，美國股市泡沫崩塌了，很多人說，到了中國房市泡沫崩塌的時候了。看上去似乎很緊張，中國房地產裡面囤積了大約400萬億的資產總值，是中國M2的2倍（M2目前200萬億），是中國GDP的4倍（中國去年GDP100萬億）。全國房價高企，泡沫現象看起來是很可怕的，一直以來，總有一種聲音說，房地產泡沫要破裂了，很快就要破裂了，必破無疑，很快！
破裂的聲音喊了太久、太多，只聽樓梯響，不見人下來。於是，那個“狼來了”的典故效應產生了，越來越多的人不相信房價會垮塌，泡沫會擠破，於是，更多的人衝進房市，進一步助推了房價的上漲。這麼多年來的中國房市，就是這麼一個簡單的、週而復始故事，一點兒都不生動，但超級實用，無論是被資本籠罩的一線城市和樂於冠名“新一線”的二線城市，還是近年來被棚改貨幣化寵壞的三四線城市，都能夠找到形形色色的理由讓房價風水輪流轉，全然不顧“空軍”意見領袖們“泡沫將破”的一次次嚴厲警告，繼續播撒一路風光。
最讓人納悶的是，這個泡沫居然還很堅挺，很真實，並沒有表現出輕易破裂的樣子，讓“空軍”大佬們好生捉急和惱怒。到底是什麼力量支撐中國房市“泡沫”如此堅挺呢？大家直接想到的就是那些“炒家”、投機分子，不是他們炒起來的嗎？這個看法不是沒有道理，在北上廣深，前些年炒樓高峰期，幾乎一半以上的資金來自炒家。但是，多年來出臺的一系列調控政策，限貸、限購、限售、限賣等等，幾乎把那些明目張膽的炒家趕盡殺絕了吧，連國策都寫明瞭是“房住不炒”，現在再說是炒家、投機導致房市泡沫增大，有點貨不對板了。
我們接著會想到現實的經濟增長、供需關係、政策導向、通貨膨脹等等，這些因素顯然是房價上升、泡沫積累的若干原因，但是，感覺還有更加深層的原因，否則無法解釋這些泡沫的真實性和堅挺性。
好吧，就讓我們往深裡挖。下面我列出讓中國房市泡沫真實而堅挺的七大效應，這應該算是比較深層的原因：
其一，市場經濟效應。
可能是建國後三十年的計劃經濟帶給中國人太多的思維和行為定勢，即便是在目前所堅持的社會主義市場經濟格局下，我們仍然能濃濃地感受到多種來自非市場的力量在經濟活動中發生作用。一旦遭遇房市“泡沫”這種完全市場化激發出來的東西，我們會有一種排斥的本能，會直接給它戴上一頂“負面”、“壞”的帽子。
實際上，“泡沫”在市場經濟中完全是一種中性價值的表現，可以說，沒有“泡沫”就沒有市場經濟。“泡沫”用另外一個更加平和的市場詞彙來形容，就是“溢價”，這在資本市場上是極為正常普遍的現象，股市IPO都是溢價發行，都有市盈率，這就是股市的泡沫。問題不在泡沫本身，而在這個泡沫有多大，股價超出了股票內在的真實價值，就是不合理、不正常的高泡沫，房價超出了經濟增長的合理水平、超出了供需之間的正常關係、迎合了超量貨幣的支撐，就是不合理、不正常的高泡沫，都蘊含了較高的風險，都面臨泡沫的擠破問題。
所以，我們首先要明白，房市泡沫是正常的市場現象，其次再看這個房市的泡沫是不是太高了，市場經濟的責任就是保持房市泡沫的正常、合理存在，避免高泡沫引發高房價的現象發生。
其二，危機屏蔽效應。
房地產和房市本質上是區域性產業，和地方經濟關係最為密切。同時房地產和房市又具有高度金融化特徵，常常要受金融和資本市場的鉗制。由此看來，在當前疫情危機下，國際上日益加大的金融風險似乎有可能傳導到中國房地產和房市上來，給這個全球泡沫高企的中國巨無霸產業帶來嚴重的危機。是這樣嗎？其實不是。
一來中國房地產作為區域性產業，和國際同類產業並沒有深切的共存共榮關係，二來中國目前的金融體系與國際金融體系之間仍然存在體制性的差異，中國的金融體系還設計了防止國際風險衝擊的屏蔽性制度，這樣，當國際金融風險試圖向中國房市滲透時，會遭遇多重性的抵禦，起到金融危機屏蔽的關鍵作用，這使得中國房市的泡沫大概率不會受到國際金融風險的直接衝擊而導致破裂。
其三，土地財政效應。
中國的經濟制度是公有制為主體，以往建設用地都是國有性質。國家和政府的財政收入中，賣地收入百分比佔到20、30、40、50甚至一半以上，極為重要。房地產總量和價格不斷上升（當然包含房市泡沫）的背後是中國國家財政的剛性需求。從某種意義上說，中國既往20年來宏觀經濟的快速上升，國家財政和民眾收入水平的大幅提升，具有泡沫背景的房地產土地財政可謂功不可沒，這是房地產和房市真實而堅挺存在的最大後盾。
其四，稀釋通脹效應。
過去20年來，中國藉助WTO，大力推進進出口貿易，換回大量出口外匯，在外匯管制制度下，形成大量外匯佔款，央行留下外匯，形成高額外匯儲備，同時以匯率水平支付企業同等人民幣，這些貨幣一部分投入再生產，另一部分進入房地產和房市，形成物業資產。正是由於龐大的流動性進入房地產，形成事實上的房屋銀行儲蓄功能，才沒有對消費市場造成巨量衝擊，才大幅度稀釋了市場通脹，也就是說，房市以房屋實物總量和價格泡沫堅實地對沖著中國巨大的消費商品和消費服務市場，使其價格難以出現快速拉昇，導致其市場的相對平穩運行。房市泡沫的這項巨大功能未來在國家消費升級過程中將繼續扮演難以替代的角色。
其五，財產保增效應。
改革開放以來，中國全國一半以上的國民財富都積累到房地產裡面了，政府、企業、居民三大部門在房市裡面都有巨量財產的產權。大家都知道，中國是全世界儲蓄率最高的國家，最高時，國民資產的50%以上都儲蓄在銀行裡面。現在，這個儲蓄總額在大幅下降，目前資產總額中大約只有25%在銀行，居民儲蓄在大搬家，從銀行不斷搬到房市裡面去了，導致居民家庭的房產佔總資產比重日益上升，目前，中國大城市的居民家庭中，房產佔總資產70%、80%甚至90%的家庭比比皆是。
造成這種現象的最重要的原因是，房地產具有天然的居住兼投資功能。現在的城市居民多多少少都有一定的積蓄，如何實現財產的保值增值？相比之下，只有依託在泡沫化的房市裡不斷升值的房子才能得到最直接、最顯著的保值增值。
其六，民族文化效應。
中國是農耕民族出身，幾千年來的民族習性就是“安土重遷”，就是依賴土地生存，厚土相望，對土地及房產的熱愛在全球都是獨一無二的，不可比擬的。這種對“故土”和“居所”的固守心態和行為撞上了市場經濟，必然演化為對房產這種特殊資產的堅定不移、不斷持有的心態和行為，並引導房價的提升和房市泡沫的積累。這種民族文化底蘊在中國房市上表現得非常頑強，以至於近年來國家大力推進租房市場建設，提出了一個很響亮的新詞叫“住有所居”，但租房無論如何也難以撼動人們買房的堅定信心和行為，因為幾乎所有人都明白和認同祖傳的“居者有其屋”的淺顯道理。這種基於民族文化傳統的“有其屋”價值觀長期支撐著中國人強烈的購房行動，必然成為助推房市泡沫堅挺性的重要基礎原因。
其七，長效機制效應。
中國已經進入市場經濟，房市是中國市場經濟的主戰場之一，這意味著，中國房市裡一直變幻存在著各種盲動的市場投機力量（有點像病毒變異啊），多年來，房市一直存在市場風險，一些投機的力量不斷變化方式潛入房市，興風作浪，試圖助推泡沫氾濫，推動房價高企，給房地產帶來重大市場風險和金融風險。
國家在不斷積累市場經驗，努力建設一個以“房住不炒”為戰略方針的成熟、成型的市場監管體系，即“長效機制”，目的在於不斷修復房市裡因投機現象引發的市場躁動和失靈問題，合理抑制高房價和高泡沫現象。
以上背景決定了中國房地產的所謂“泡沫”是一種客觀存在，既有其合理性和剛性，也有其失靈性和風險性。它一定是伴隨市場經濟而長期存在，目的是維護國家經濟安全及增長以及維護國民財富安全及保值增值。具有泡沫性的房市會階段性隨行就市出現小幅上下震盪，不可避免，但在中國國家經濟基礎框架維護下，它被賦予了“房住不炒”的基本戰略定位，並需要落實“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩政策底線，以合理均衡的泡沫型房市來涵養國民經濟體系和國民財富利益。如果房市出現任何急速、大面積的上升和下跌現象，都將在國家調控的體制內得到迅速的、堅定的維護，以保持平衡穩定，進而促進宏觀經濟的穩健運行。即便國家在經濟戰略上有削弱房市泡沫的特定決策，也會在國民經濟穩健推進過程中，以漸進的方式逐步實現軟著陸，而不會允許出現大起大落的情況。
分析至此，我的結論應該出來了：中國房地產即便面對當前全球肆虐的新冠肺炎疫情，其“泡沫”也很難出現市場自發性的自動破裂，因為中國房地產和房市具有強烈的中國國家經濟特色，其所謂“泡沫”一般情況下是正常、客觀、真實的存在，只要市場經濟存在，它就會伴隨長期存在，不可能出現政府完全放任、由市場投機力量強力裹挾到極致程度而導致的自發性“泡沫破裂”現象。當各種力量助推房市出現“高泡沫”現象並導致經濟和金融風險升高的時候，政策面必然會及時跟進，強化監管，引導房市擠掉泡沫中的風險因素，並引導房市迴歸正常、健康的運行軌道。
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