摘要：怎麼徵收，稅率、起徵條件，是否暫免，地方可能有自有裁量權，不會一上來就對所有類型的房子收稅
撰文|張銀銀
房地產稅可能真要來。
這一次不是“狼來了”那麼簡單，媒體根據高官的文章解讀出，最快2020年就要開徵。
是嗎？如果真是如此，算不算是樓市長效機制的一部分？對房價是否又會構成利空，導致部分地區房價下調？
確實如此，槓桿遊戲也認為，最快2020年前後完成立法程序開徵是可能的。但我並不認為，這會迅速成為利空房價的大殺器。請看下文。
1、房地產稅何時開徵？最快2020年前後是可能的
如果記性好的杆友，會記得上任財長在2016年G20財長和央行行長成都會議稅收高級別研討會上表示，遺憾房地產稅和個人所得稅改革還沒推出來，原因是信息收集能力弱，而且涉及利益調整而受到阻礙。
當時的樓繼偉財長說，“這是個難題，也是我們的任務，我們要義無反顧地做。”
是的，財政部義無反顧還在推進此事。12月20日，財政部部長肖捷在《人民日報》刊文《加快建立現代財政制度》稱：
按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
在文末，肖捷還說：新開徵稅種，一律由法律進行規範；將現行由國務院行政法規規範的稅種上升為由法律規範，同時廢止有關稅收條例。力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。
是的，媒體就是從最後這句話裡解讀出，最快2020年開徵房地產稅的。
這個說法有沒有問題，沒問題。首先，該文是《人民日報》理論版“認真學習宣傳貫徹黨的十九大精神”的專欄。這個欄目可不是什麼人都可以隨便寫文章發的。
圖1.加快建立現代財政制度（人民日報理論版“認真學習宣傳貫徹黨的十九大精神”專欄） 圖表來源|人民日報
那麼，肖部長說的話就是認真學習大會的成果，下一步就是要努力執行和落實。
當然值得一說的是，一項稅收的立法，自然不是財政部一家推動那麼簡單。涉及的方方面面眾多，正是如此，上任財長才發出“涉及利益調整而受到阻礙”的遺憾。
這一次是否能夠如期完成，可能很大，至少比幾年前說房地產稅就要來了時，大不少。
不動產的登記、聯網工作已經進行多年，相關方面到底進行到哪一步，雖然我們不知道，但可以確定，一定是做了很多基礎性工作。
按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施，則意味著法會抓緊立起來，進入立法程序；為了推進房地產稅的立法和徵收，會通過充分授權、分步推進的方式提高開徵效率。
至於“充分授權、分步推進”到底怎麼解釋，下文槓桿遊戲會詳解。這也為房地產稅是否真的會利空房價，埋下了很大不確定性。
2、房地產稅為什麼一定會來？答案超級簡單需要錢！
先說一句，房產稅和房地產稅當然是有區別的，但這不是最重要的。
根本上需要探究的是，土地出讓金開發商支付過一次，購房者在買房時等於也支付了。雖然相關方面明確了，土地使用年限到期後，房子自動續期，但到底怎麼個續法，公眾始終有擔心。
這是很多方面不贊同，再對已經支付過土地出讓金、各項房地產稅賦的房子，徵收房產稅的主要原因。起碼，對存量房土地使用年限到期後，再徵收才合適。
但，沒有幾個人比我們的財長更深刻理解，各級財稅收入的中長期走勢-需求。
不要只看當下有的城市，一般預算收入、稅收增速還不錯。很明顯，等我國城市化逐步進入尾聲，賣地這條路行不通是肯定的，未雨綢繆則需要。
特別是對於地方政府來說，1994年分稅制改革後，主稅種偏少，營改增大面積推進，地方稅種進一步減少。雖然中央對地方不錯，增值稅分配地方還算可以，但主動權始終不在自己手上。
中央也知道，地方需要錢，總不能地方主要開支長期大半靠轉移支付。轉移支付好處很多，但壞處也很多，沒有一個地方不希望自己有穩定、大筆的財稅收入。
房產稅就是最好的稅源，沒有之一。
而在此之前，因為：
1、我們的房產信息收集和整合尚未完成；
2、還在搞去庫存；
3、全國上下土地出讓金收入依舊較高。從商品房上收了那麼多錢，馬上又說要普遍徵稅，這樣的事，當然不能隨便幹。法律和道義上的困境需要點時間來解決；
4、擔心資本外流……
所以，房地產稅一直沒有更大步推進。上海、重慶的房產稅試點，只能算是對富人房產徵稅的毛毛雨試點。而對富人徵哪怕一點稅，恰好滿足吃瓜群眾的偏好。
在槓桿遊戲看來，而今不同，去庫存成效顯著，房產信息登記聯網有進步。
另外一個甚好的時間節點在於，我國城鎮化達到一個頂峰，恰好又還沒有完成，還有一定空間。這個時候，老齡化社會也才剛開始，大家也還喜歡配置房產，每個家庭的平均房產套數不高也不低；而土地財政搞了這麼多年，未來還可以搞一段時間，但也快到頭了。這個時候，開始收稅可謂最好的時光。
而房地產稅早晚是要來的，早日完成稅收法定，廢止行政法規規範的稅收條例，無論從程序上，還是從財稅現代化角度而言，都是必要的。
藉著這樣的大勢，順便開展房地產稅的立法，相關方面認為合適。
3、房地產稅是否真的能打壓房價？想多了
首先，房地產稅算不算是樓是長效機制的一部分？這個問題很有趣。槓桿遊戲覺得算，也不算。如上文所述，搞不搞樓市長效機制體系建設，房地產稅都是要徵的。
從時間進度和社會期待上說，似乎又算是“長效機制”的一部分。不少吃瓜群眾天然覺得，房地產稅一開徵，持有房子成本提高，必然逼著房多多一族火急火燎拋房入市，然後供求關係大為改觀，房價大跌！
說實話，這個想法幼稚。
首先，都還沒立法，稅率、起徵點都不清楚，怎麼就一定會逼著房子超過2套的人必然倒手？
其次，房子最多那部分人，在任何國家都是最有經濟和社會地位的人。你以為立法那麼容易就偏袒窮人，把富人往死里弄。沒見個稅倒成了工薪稅，真有錢的人辦法多的是。
再次，重慶、上海的試點表明，相關方面不過是對房子多、房子大、房子豪的人徵收一點毛毛雨稅。
最後，看肖財政怎麼說的，“充分授權、分步推進”——給誰授權，給徵收的部門、地方授權，也就是怎麼徵收，稅率、起徵條件，是否暫免，會充分考慮地區差異。地方可能有較大的自由裁量權。
然後分步的意思是，絕對不會一上來就對所有類型的房子、房子主人收稅，到底哪些先，哪些後，慢慢討論。
“適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度”——這句話表明，不會因為房產稅就一下子把房產建設、交易環節稅大砍或大合併。那麼，既然這部分稅不立馬大砍、大減，那又怎麼敢立馬大增、大加房地產稅？
多說一句，重慶房產稅試點過程中，調整過徵收辦法、範圍。這是不是有點“充分授權”的味道——未來，房地產稅開徵後，按照肖財長的意思，全國人大也會授權相關部門、地方，根據自己情況來收。
你說哪個地方想弄死房價？土地財政、地方債務還要不要持續？所以，房地產稅在中短期內，恐怕和調控政策、貨幣政策一樣，即便全面開徵了，也會根據經濟形勢和各自目的相機而動、調整。
聽了槓桿遊戲這些分析，是不是感到有些失望。
不用失望，第一我國人口結構是難逆的了，房地產泡沫最多也就還能吹十來年；第二，只要房地產稅立法通過了，這項稅逐步就會走進千家萬戶。
在槓桿遊戲看來，不管什麼土地制度，不管什麼體制，現代國家的主要來源都是稅。越發達、福利越進步，稅低不了。這是人類的進步，也是人類的困境。
當一個社會實現了較高的城鎮化後，不動產這是多大一筆資產啊！彼時，除了正常的工商業外，哪有比房地產稅稅基更大，收入更多的稅種呢？這是國外的現實，也註定是我國的未來。
只要我國經濟不面臨更嚴峻、持續性的衰退，根本上經濟信心不會坍塌，資本也就不會瘋狂外流。而大部分國人的資產配置表中，房地產暫時就會排第一。正好，交點稅，為國做點貢獻。
話說回來，如果真可以“充分授權”，房產稅也是提升地方治理、競爭能力的重要手段。此處不行，姐去其他地方混，其他地方買。
不管怎麼說，收稅都是加重大家負擔。有些國家還在減稅呢。所以，我們還可以做的是，讓這一稅賦晚點來，收得更公平一點，花得既要效率更要正義。
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