面對房地產的調控政策的層層加碼，土地市場的火熱形勢仍然延續。今年上半年，數量眾多的三四線城市賣地行情繼續向好，成為支撐全國土地出讓收入大漲的主要原因。
對地方政府而言，一次性賣地收入，是比財政收入更主要的收入來源。記者彙總數據發現，僅今年上半年賣地收入就與去年全年地方一般公共預算收入相當（佔比超過90％）的城市數量多達14個，他們分佈在浙江、四川、安徽、山東、河南、江西、湖南、河北等諸多省份，絕大部分為非省會的三四線城市。
這些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因為房價上漲帶動地價上漲、庫存去化較多帶來的補庫存等，在地方債防風險、地方融資渠道收窄的背景下，部分地方政府存在賣地償還隱性債務的行為。
記者在採訪中瞭解到，地方政府明面的債務可以借新還舊、滾動發行下去，但隱性債務借新還舊機制不暢，且政策明確將地方政府債務與城投公司債務區隔開來，部分隱性債務短期還債壓力較大，賣地償還成為重要的手段。
三四線城市漸成土地市場主角
賣地收入增幅靠前的城市，既跟市場熱度有關，也跟推地節奏有關。比如湖南嶽陽上半年土地收入145億元，增幅超過10倍，這與2017年上半年基數較低有關。
據岳陽公共資源交易中心數據，2017年岳陽的土地市場就已經走熱，尤其是下半年岳陽市區推出較多優質地塊，引來不少房地產公司爭奪，樓面價最高達到4386元／㎡。2017年岳陽土地成交金額接近96億元，同比增長15％，收入規模創歷史新高，2018年上半年延續了這一趨勢。
“限價政策疊加融資成本上行，開發企業的項目利潤率壓力漸增，在核心區域追逐高價地塊的動力減弱。獲地能力的制約，使得部分開發企業的佈局往三四線城市下沉，一些大型房企也通過併購等方式進駐縣鎮一級的城市。三四線城市在土地市場的成交佔比，可能會進一步提升。”交通銀行（6．010，－0．03，－0．50％）高級研究員夏丹表示。
地方加快推地
部分城市今年上半年賣地收入規模，已經超過了2017年全年地方一般公共預算收入。比如湖州今年上半年賣地收入為413億元，其去年地方一般公共預算收入僅為237億元。
通過賣地獲得一次性收入，對於三四線城市尤為划算。21世紀經濟報道記者統計發現，上半年賣地收入與去年全年地方一般公共預算收入相當的（佔比規模在90％以上）城市有14個，包括湖州、眉山、亳州、菏澤、阜陽、許昌、達州、上饒、瀘州、南充、岳陽等均為三四線城市。這些三四線城市的財政收入規模相對較小，火熱的土地市場助推土地收入大漲，賣地收入要比來自經濟運行的稅收收入更為豐厚。
當然，由於我國財政體制安排，地方能從上級政府獲得常規性的收入返還或補貼，地方財政支出規模往往超過地方一般公共預算收入。若從財政支出角度來衡量，上半年賣地收入也相當之可觀。
記者統計發現，上半年賣地收入與去年同期支出規模相當的（佔全年地方一般公共財政支出比重超過50％）城市有9個，湖州、嘉興、常州、許昌、眉山、菏澤等三四線城市在列。
“地方土地更值錢了，出於土地財政的考慮，地方都在加快推地。目前來看，除了一線城市對土地財政依賴度比較低，像杭州這樣的二線城市，今年上半年賣地接近1500億元，與杭州亞運會建設需要投入大量資金也有關係。”分析師指出。
部分城市以地款償債
地方土地收入大漲背後原因很多，但在當前地方債防風險、地方融資渠道收緊的背景下，個別地方存在賣地還債的因素。
“地方政府收儲了大量土地，只要賣幾塊地，到期的隱性債務就能還得上，所以有些地級市在通過賣地，來填堵債務窟窿。”北京一資管機構投資部門負責人對記者表示。
該負責人7月初在中部某地級市“催收”——他們借貸給地方城投公司的貸款接近還款期限，正積極與地方城投、財政人士協商還款安排。經溝通後，他表示該地城投還款沒有什麼問題。
7月13日，財政部公佈上半年財政收支數據，上半年全國一般公共預算收入超過10萬億元，同比增長10．6％，收入維持較快增長。全國國有土地使用權出讓收入約2．7萬億元，同比增長43％。
無論是財政收入，還是土地收入，上半年形勢都比較好。但今年以來地方融資平臺發生了幾起風險事件，讓市場有些擔憂情緒。
我國地方政府明面上的債務規模，基本已經置換成政府債券，這些債券能借新還舊，目前沒有償還本金的壓力，加上對總量規模的限額管理，明面上的地方政府債務沒有償付風險。市場擔心的是地方隱性債務，這部分債務規模總量不詳，城投公司進行基礎設施投資形成的債務，跟地方財政有著千絲萬縷的關係，隨著融資政策的收緊，這些債務借新還舊、償付壓力在加大。
比如7月11日，有投資人向媒體爆料，涉及到貴州某地級市城投公司的棚改項目貸款出現逾期。7月12日，貸款管理公司向投資人發佈公告，逾期尾款已經兌付成功。這起風險事件雖然只是虛晃一槍，但仍引起市場較廣泛的關注。
“最近賣方和債券承銷商組織去地方路演，地方財政、城投人士雖在積極推介，但市場仍有一定擔憂。賣地確實起了很大作用。”近期去到一些熱點地區調研的評級機構負責人對記者表示。
同時，地方債防風險也取得了一定成效。6月20日，審計署審計長鬍澤君向全國人大常委會作《國務院關於2017年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》時表示，2017年7月全國金融工作會議後，相關地區風險防範意識進一步增強，舉債衝動得到有效遏制，違規舉債問題明顯減少，目前債務風險正得到有序有效防控。
棚改走向因城施策
上述評級機構負責人提醒，不少地方今年推地力度較大、地塊位置較好、價格也合適，但是廣大三四線城市未來房地產市場走勢存在不確定性。當前積極推地，是否會帶來新一輪庫存積壓有待觀察。
“三四線城市這輪房價上漲，主要有兩個因素造成，首先在於一二線城市的嚴控，把購房者推到了三四線；再者就是棚戶區貨幣化安置，在一定程度上推高了地方房價。從去年初到現在，三四線城市房價普遍上漲了50％，地價也高起來，後續有一定風險。”分析師表示。
在“房住不炒”的大背景下，三四線城市房價的持續上漲，引發各方探尋房價上漲的原因。
“今年以來的變化就是，棚改貨幣補償沒有原來那麼提倡了，商業銀行棚改貸款資金審核也比原來要嚴格。三四線城市這輪房價上漲，棚戶區貨幣化安置是原因之一，但並不是唯一的原因。棚改項目的推進，這些棚改拆遷戶本身有購房需求，加之近年來開發商在中小城市開發新樓盤不多，庫存去化比較多，當前棚改面臨的形勢區別於前些年。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波對記者表示。
從全國整體數據來看，2013－2016年全國棚改貨幣化安置率分別為7．9％、9．0％、29．9％、48．5％。住建部尚未公佈2017年貨幣化安置比例，目前數據來看2016年是貨幣化安置的高峰，當時全國房地產去庫存工作在積極推進中。
同時，各地棚改方式有地域特點。“我們的棚改項目需要徵求老百姓（79．790，2．49，3．22％）的意見，選擇實物安置還是貨幣化安置跟市場行情有關。房價上漲階段，老百姓會選擇實物安置；房地產形勢不好的時候，老百姓會選擇貨幣化安置。”一西部省會城市城投公司負責人對記者表示。
7月13日，住建部發佈會指出，要依法依規控制棚改成本，因地制宜地推進棚改貨幣化安置。有東部地級市城投公司負責人對記者表示，“我們是由居民投票決定究竟是實物安置，還是貨幣化安置。由於政策的延續性，我們的棚改項目絕大部分都是實物安置。因為房價變動較大，當地居民更加認可實物安置。”
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