背景
先了解一下相關背景，有助理解本文。
期房，這個由於房企自有資金不足，為快速回籠資金而誕生的產物，現在早已成為房地產市場上的常態。
眾所周知，由於能夠幫助企業快速地解決資金困境，一般情況下，期房都要比現房便宜不少。為了吸引到更多的意向購房者，開發商在首期開盤時（一期房）給出的優惠力度往往也是最大的，例如前幾年經常出現的全款八五折、九折，買房送車位等。
對於大多數購房者而言，雖說期房會面臨一部分信用風險，但一方面價格便宜，另一方面可挑選的餘地更大，所以依舊備受歡迎。
到了2016年前後，由於在房地產市場中，期房必須嚴格執行“一房一價”制度，限價又限售。但是，當期房轉為現房後，究竟該以什麼價格出售，就幾乎全憑開發商說了算。慢慢賣、往高價賣，常被開發商作為“捂盤惜售”、哄抬房價的一種手段。也因此，北上廣等地區常常有一些賣了N年的“神盤”。
去年1月，北京市住建委率先發布通知，給這一行為戴上了“緊箍圈”。通知除了要求開發商銷售現房時要嚴格明碼標價、一房一價、銷售價格不得高於申報價格之外，還規定，現房銷售備案完成後，房地產開發企業應在3日內一次性公開銷售全部房源。
時至今日，調控政策不僅毫無鬆動，反而逐步升級。這就導致整個房地產市場，尤其是中環以內的商品房，不僅一二手房價倒掛現象嚴重，甚至許多分期開發的樓盤，終於“熬”成了現房，出售的價格反不如早在一兩年前就開始預售的期房。
從今年4月份開始，上海市區大量豪宅現房開始集中入市，絡繹不絕。首先，不得不提的便是以降價幅度之大而轟動一時的“第一網紅神盤”龍湖天璞。
好玩的來了。
“網紅盤”比預期降3萬每平
7月13日，龍湖天璞正式開始搖號選房。一共956套房源，3小時即告全部售罄，銷售額達51億元。
2015年，龍湖集團拿下了這個嘉定江橋板塊當時的地王項目，加之 “天璞”系本身就是龍湖精心打造的高端品牌代表作，因此，當時業界預測該樓盤的銷售單價或將超過8萬元。
但事與願違，有接近龍湖集團的消息人士稱，上海龍湖天璞幾年來一直積極與政府談判拿預售證，單價卻從預期中的8萬元一路下降至如今的5萬元出頭。近日，龍湖天璞開盤均價定格在5.18萬元/平方米。
圖:龍湖天璞搖號現場
業內人士認為，項目價格與預期相差如此之大，一方面是受政策限價因素的影響，另一方面還有房企回籠資金和銷售業績方面的壓力。易居智庫研究中心研究總監嚴躍進也表示：“當前一些項目急於辦理預售證，既說明企業亟需在業績上有所表現，背後也是一種市場焦慮的體現。”
唐鎮“兩兄弟”
仁恆東郊花園，這個作為唐鎮改善型高端住宅代表作的樓盤，由素來以品質著稱的仁恆置地一手打造。由於品質高、物業好，很多投資客覺得買仁恆的房子幾乎是“穩賺不賠”。因此，仁恆的房價即使普遍比周邊同類競品高出一截，也仍能在市場中佔據一席之地。
然而，這個穩賺不賠的買賣，在本輪調控之下還是讓一些購房者“失望”了。
2016年10月，仁恆東郊花園加推房源時，均價約6.8萬元/平方米。隨後由於調控政策加碼，本該繼續加推的房源卻遲遲不肯“露頭”。
直到近日，項目全部落成，已經是現房出售的仁恆東郊花園才聲稱，後續項目已取得新的預售證，預計2018年7月20日開始加推新房源，備案均價不足6.5萬元/平方米。
無獨有偶。同為唐鎮改善型高端住宅的紫金九號，這個號稱大名城集30年精華在上海打造的“紫金系”首個高端豪宅，早在2016年6月，就已高調開盤亮相，當時共推出4棟292套，均價約6.8萬元/平方米，與仁恆東郊花園持平。
而近日，這個等了兩年的“現房”項目，也終於拿到了屬於自己的商品房預售許可證，預計銷售均價大約為6.5萬元/平方米，同樣與前者相差無幾。
內環也難倖免
不只是中外環，在寸土寸金的申城內環，這樣的情況也屢見不鮮。
本週開始認籌的內環濱江豪宅陽光城濱江悅，其實早在兩年前開放一期時就已預售了絕大部分房源。
當時項目所在的楊浦東外灘還是上海眾多工廠的聚集地，無論周邊配套，還是交通、環境衛生等並不理想。但出人意料的是，彼時預售價格已高達9.98萬元/平方米。
而兩年後的今天，原有的工廠變成了“旅遊景點”，濱江發展帶上的不少規劃也已逐步落地，站在已經建好的、寬敞的“江景房”大客廳裡欣賞到的黃浦江也已是另一番景象，更遑論規劃中的未來。
然而，新的預售指導價均價僅為9.97萬元/平方米，不漲反降。
出生於黃浦老西門的明星樓盤復興瓏御，這個真正的市區稀缺房源，近期也終於“耐不住寂寞”拿到了二期的預售證。
據復興瓏御銷售人員透露，本次開盤的指導價平均約為12.5萬元/平方米，而與二期項目僅一路之隔的一期樓盤，在2016年加推大平層時的均價還是13萬元/平方米。
此外，另一個 “地王”項目靜安府，雖不在內環，但作為華潤集團一手打造的靜安區珍稀豪宅項目，也曾在上海樓市上名動一時。
2016年6月，靜安府首次開盤價為8.8萬元/平方米，277套房源當天基本售罄，吸金30億元，交出了一份十分優秀的成績單。
而到了今年4月份，作為今年首輪入市的豪宅項目，靜安府二期的開盤均價約為8.6萬元/平方米，同樣略有下降。
誰賺誰虧了?
這一波調控潮，被許多業內資深人士看作是最佳的買入時機。於是許多觀望多年的購房者紛紛出手，該置換的置換、該投資的投資，數十人搶購一套房源的事情早已不是新聞。
不過，購房者真的賺了嗎？
嚴躍進認為，這很難從單一的房價走勢上來評判。不過，可以肯定的是，對於大多數開發商來說，即使房價略有下降，他們並沒有少賺。
以復興瓏御為例，其實該樓盤一期最早於2015年入市，當時開盤價僅為10萬元/平方米，一年後再次加推就已上漲了30%，即使以目前12.5萬元/平方米的均價來計算，依然是賺得盆滿缽滿。
仁恆東郊花園也是一樣，一期首次亮相於2014年11月，彼時均價僅4.1萬元/平方米，開盤當日即創下熱銷8億元的銷售紀錄。而短短兩年後再次加推時，同一個樓盤的房價漲幅高達66%。
此外，像靜安府這樣在房價幾乎觸頂之時開盤的項目就更不必多說，這個均價8.8萬元/平方米的地王項目，當年的樓板價也才不足4萬元/平方米。
即便是近日才首次開盤入市的龍湖天璞項目，5萬出頭的單價看似很低，但與當年拿地時27084元/平方米的樓面價相比，似乎也是筆穩賺不賠的買賣。
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