最近，一个朋友在卖房，位于上海外环线内丰庄的金丰新村，25年房龄76平的两室，今年4月挂牌370万，2个多月过去了都没人看房。由于置换心切，在我的建议下，他主动降价20 万挂350万，单价已是小区最低，才陆续开始有人看房。目前只有一个意向客户，出价330万，我这个朋友非常的纠结，急卖却又不甘心。如果成交，就是比他的心理价位降了40万，单价4.34万/平。而这个小区2016年底最高价曾卖到5.2万/平，相比现在降了8600元/平，降幅16.5％。
短短3个月，一套370万的小房子想要抛掉，就得主动降价40万，这就是现在上海楼市的真实写照！
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上周和链家长宁天山二店的店长聊天，他诉苦说，现在上海中介的日子非常难熬，他们店里18个业务员，每个月最多成交4-5套，2015-2016年月成交20-30套的好日子一去不复返了。以前的业务员收入是底薪5500元＋提成，现在根本没有底薪，不开单就喝西北风，很多小中介都关门了。
上海目前的二手房行情就是，想卖房，就必须大幅降价，只有品质最好，价格最低的房子才能卖掉，其它根本没人看。这就是典型的买方市场，买房人主宰流程、买房人制定规则的市场！
新房市场则是冷热不均、严重分化。2018年上半年，上海共有78个楼盘共领到80张预售证。已开盘的68个项目中，认筹率超过100%的项目有24个，占比35％，而认筹率不足30%的项目也有17个，占比高达25％。
最火爆的楼盘当属浦东前滩板块的中粮前滩海景壹号，开盘437套，3127组客户摇号，中签率14％。而无人问津，去化艰难的楼盘也比比皆是。比如，金山朱泾的汤泉美地城，开盘456套，认筹客户8组，宝山罗泾的招商雍和府，开盘350套，认筹25组，奉贤金汇的天和前滩时代，开盘416套，认筹95组。
新房市场的分化反映出，上海楼市越来越趋于理性：对于限价力度大、地段好、学区优、交通便捷的楼盘，大家趋之若鹜；而那些远郊没有地铁、配套尚不完善、没有明显价格优势的楼盘，根本没人买单。
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2016年一系列调控政策的出台，是上海楼市由盛转衰的分水岭。2016年3月25日，“沪九条”出台，10月8日，“沪六条”颁布，11月3日全面叫停首付贷、接力贷、合力贷。目前，非沪籍在上海购房，必须连续缴纳5年社保或个税，而且必须已婚。首套住房申请商贷的，首付35％，购买二套普通住房首付50％，非普通70％，在全国范围内有贷款记录的，即使还清，在上海购房也算二套。
在史上最严调控的高压下，不仅炒房客被精准打击，连普通刚需改善需求也被完全压制，于是上海楼市走出了一条完美的抛物线。2018年上半年，上海全市共成交二手住宅8.11万套，而在经济危机影响下楼市最低迷的2008年，上海二手住宅全年成交也达到16.1万套。随着年初刚需改善得以释放，今年下半年成交量还会进一步下滑。完全可以预见，今年上海楼市的成交量注定会低于2008年，房地产十年周期的大底将在今年显现！
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随着美国加息缩表，退出量化宽松，以及日趋严重的中美贸yi战局势，2018年仅仅过去半年，央行已经连续降准三次：1月25日、4月25日、7月5日总共释放流动性2.45万亿元，而且预计今年下半年还会有1至2次降准。
此外，过去两年的“去杠杆”已经悄然转变为“稳杠杆”。7月6日，《经济日报》主办的《证券日报》在头版发表评论，标题是：《“去杠杆”已历时两年半，“稳杠杆”成现阶段主旋律》，同日新华社官网也同步转发。
其实，今年4月份，中央财经委员会召开的第一次会议上就提出了“要以结构性去杠杆为基本思路”。高层在过去两年内从“去杠杆”转变为“结构性去杠杆”，再到现在的“稳杠杆”，这一转变明确告诉市场：去杠杆已经收到应有的效果，去杠杆已经正式宣告结束。
连续的降准和去杠杆的退出，告诉我们我国的货币政策正在走向宽松，由过去的中性偏紧逐渐转变为中性偏松。结合过往10年的房地产周期就可以发现，每次持续性的降准和货币的宽松，必将迎来房价的触底反弹。
也正是由于货币政策的转向，高层担心过快传导到楼市，所以，住建部等七部委联合发文，决定从2018年7月初至12月底，在北京上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。本质上讲，这个行动的推出就是为了对冲货币政策转向对楼市带来的利好，拖延楼市上涨的预期。
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目前，上海楼市的成交客户是首套、置换和豪宅三分天下，炒房客已经完全被挤出市场，所有买房者都是刚需，所有买房者都是迫不得已，所以整体成交量才会比经济危机的2008年还要低。高层的“房住不炒”，在上海已经得以彻底实现。
在中美关系的长期化、复杂化和反复化的大背景下，随着货币政策的转向、楼市成交量的见底，炒房客的出清，接下来，满足刚需、保证改善，保持楼市正常的活跃度和成交量将是大势所趋、势在必行。
伴随着2018年12月底，北京上海30城打击炒房行动的结束，2019年，上海楼市必将迎来房价和成交量的触底反弹。
上海楼市房价和成交量全面回暖的信号有两个：
一、政策面：首套房首付比例从35％降至30％或者20％，公积金商贷利率打折，交易税费减免，普通住房标准提高，改善二套参照首套执行。
二、成交量：根据上海的人口基数和历年的成交数据，上海全市二手住宅月成交量连续三个月增长，并且跨过2万套界限，就标志着市场已经恢复到了正常的合理成交量。
因此，只要鼓励首套刚需的政策面开始松动，并且二手住宅成交量持续3个月增长且超过2万套的合理界限，就完全可以认定上海楼市全面回暖。此外，请大家密切关注2019年春天的两会，这次会议极大概率会成为上海楼市的转折点。
因此，我想给各位如下建议：
一、对于想在上海买首套房的朋友，只要不是急切入住的，切记要耐心等待， 一定要等到明年春天政策明朗之后再入手，成本低不说，房价一定会比现在还便宜。另外，政策出台距离房价反弹还有2-3个月的市场反应期，这段时间才是入手抄底的最佳时机。
二、对于计划置换的朋友，我建议你现在赶紧把房子抛掉，持币观望 ，待明年初再买入。现在适当的降价是你明智的选择，因为拖到年底，你会损失更多。
三、通过这一轮调控的力度和决心，完全能够看出，房住不炒绝不是短期口号，上海房价已经没有了暴涨的基础，稳步上涨才是未来的基调。炒房将没有任何操作空间，长期持有才是上海楼市价值的真正体现。
最后，再次感谢大家的支持和厚爱！如果您觉得有所收获，也请转发朋友圈，分享给更多需要的朋友，谢谢！
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