自2016年9月30日以來，在中央“房住不炒”定位指導下，各地紛紛出臺樓市調控措施，全國房地產市場形勢發生顯著變化。
不過，在一線城市房價總體回落的同時，有些熱點二線和三四線城市的房價漲幅依然較高。
如何看待房地產市場這種差異？下一步調控該指向哪裡？備受關注的房地產稅改革該如何推進？對於這些問題，記者特邀中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、研究員倪鵬飛作出解讀。
樓市弱均衡 風險須防範
2016年9月30日以來，隨著調控力度不斷加大，一線城市和部分二線城市樓市急劇升溫趨勢得到控制，市場逐漸進入弱均衡狀態。
之所以稱之為弱均衡，是因為其基礎還不夠穩固，提醒我們要高度注意當前房地產市場存在的風險↓↓
首先，重點城市房價泡沫較大。根據我們的研究，2017年全國地級以上城市平均房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）為7.5,35個大中城市超過10，重點城市的房價收入比是合理區間（3至6）的兩倍。
其次，金融機構的房貸比例偏高。根據有關部門測算，2017年我國的住房抵押貸款與房地產價值比達59.3%，如果房價降幅超過50%，不少家庭或將選擇“棄房棄貸”，斷供風險增大。
再次，居民部門債務率偏高。根據中國人民大學經濟學院測算：中國居民部門槓桿率（48.4%）低於發達經濟體的平均水平（76.1%），但2017年居民部門債務佔可支配收入比重達到110.9%，已高於美國家庭部門的槓桿率水平（108.1%）。房地產資產佔我國居民總資產的比重，在2017年就達73%，遠高於美國的水平。
最後，開發企業負債率過高，多數企業超過國際公認的60%紅線。同時，債務到期償還壓力巨大，但銷售回款速度卻放緩。
另一方面，還要防範未來房地產市場的相關風險。
首先，由於相關利益機制未變，實體經濟發展存在某些困難，加上城鎮化進程仍在推進，所以金融機構支持房地產消費和投資的熱情沒有減弱，地方政府炒地以及刺激房地產發展的內在衝動沒有減弱，居民投資和投機房地產的動力沒有減弱，開發企業投資房地產的動力沒有減弱。在外部環境多變和固定資產投資增長乏力等情況下，經濟增長也有靠房地產投資帶動的需要。
其次，房地產市場預期總體處在謹慎樂觀的區間。由於多種原因，市場普遍相信一些地方政府不會讓房價大跌，甚至調控措施難以持續，從事房地產投資仍是較好選擇。有關部門調查表明，2018年二季度有36.5%的居民對三季度房價預期“上漲”。而2018年一季度有31.4%的居民對二季度持上漲預期，2017年四季度有32.0%的居民對下一季度房價預期“上漲”。
再次，房地產行政調控的正副作用此消彼長。截至目前，本輪調控已經持續一年多，儘管力度逐漸加大，範圍不斷擴大，但政策效果在邊際上卻在下降。各類市場主體都試圖通過各種“創新”來放鬆調控。與此同時，有些調控措施產生了很多意料不到的問題，導致市場亂象頻出，甚至造成了市場恐慌，加劇了市場反彈風險。
值得警惕的是，在一些地方樓市泡沫增大的情況下，一旦未來房地產市場形勢和預期發生逆轉，房價下降失速，可能導致企業和家庭部門信貸違約等一系列問題，影響房地產市場、金融和經濟的穩定發展。
房地產市場監管重點須前移
針對一些城市房地產市場價格反彈和風險擴大的壓力，應繼續堅持從嚴調控政策不放鬆，確保市場平穩和不發生系統性風險，為長效機制建設爭取時間。
為此，除了開展專項行動，整頓房地產市場秩序，還應該做好以下幾方面工作。
第一，監管的重點應前移，從調節預案入手完善調控機制。
首先，加快完善和充分利用已實現全國聯網的不動產登記信息管理基礎平臺，全面實行新建商品住房和存量住房交易網上籤約，通過用電和用水等數據測度房地產空置數據，利用互聯網等技術和工具採集更多房地產大數據信息。
其次，完善房地產市場監測預警機制。總結經驗教訓，要求以房價收入比、租售比、保障房佔比、去化週期、價格波動幅度等為房地產市場預警指標，確定風險等級標準，制定應對預案。
再次，重點建立房地產市場預調節機制。要求各地住房主管部門對本地需求總量、結構的分析和預測，對供給存量及增量趨勢分析，事前作出並切實執行平衡未來市場供求的調節措施和方案。
第二，將中央對地方房地產市場監管的重點前移到土地市場。
首先，監督城市土地供應計劃和落實，穩定市場預期，並將其作為監管和考核的依據。
其次，監督城市土地價格的變動。在已經建立的全國土地監測體系的基礎上，對各地土地價格實行限制性監督，要求土地價格漲幅不超出當地人均收入的增幅。除了將超出增長幅度的土地出讓金收益上繳中央財政，並對地方主要負責人約談和問責。
再次，應完善土地供應與房地產需求的動態聯動機制，探索建立房價與地價上漲的牽制機制。
第三，將房地產調控的重點進一步聚焦在金融機構。
首先，繼續健全金融監管部門間的制衡和協同機制，進一步強化和深化穿透式監管，嚴格實施金融監管的目標責任制度，做到“有責必問、問責必嚴”。
其次，繼續扎牢金融監管的制度籬笆，堵塞各種制度漏洞，清理和查處房地產市場的違規融資，對違規將資金挪移到房地產的行為從嚴處罰。
再次，建立宏觀審慎監管制度。建立房地產金融審慎管理基礎數據庫，房地產金融宏觀審慎監測體系，明確開發企業、金融機構、居民部門的房地產及財務安全等級和標準。
最後，實施前瞻性引導政策。定期發佈房地產金融審慎評估報告和相關信息，引導市場對未來房價的預期，使市場預期與政府目標預期靠攏。
此外，針對限價城市出現的“新房與二手房價格倒掛”，建議通過進一步提高首付比例及按揭利率等經濟手段，加大持有期限較短的二手房轉手交易成本等來解決。
房地產稅改革是大勢所趨
要從根本上實現“房子是用來住的”這一定位，確保房地產實現穩健發展，必須按照中央的決策部署，加快建立多主體供應、多渠道保障的租售並舉制度。這需要加快具有關鍵意義的基礎性制度即土地、財稅和金融制度等改革，尤其要加快房地產稅改革步伐。
房地產稅是以具有所有權的房屋及具有使用權的土地為徵稅對象，向產權所有人徵收的一種財產稅。
開徵房地產稅具有多重意義↓↓
這有助於抑制房地產過度投資，支持“住有所居”；
有助於優化資源配置，促進經濟轉型和發展；
有助於優化稅收結構，構建更加合理的財稅體制；
有助於調整收入分配，實現社會公平和包容發展。
而且，只有成功開徵房地產稅，才可能更好地讓房地產稅替代土地出讓金，讓土地財政和土地融資退出，進而使各地政府加快轉變發展方式，推動經濟社會持續健康發展。
房地產稅改革，應立法先行。
首先要通過制定全國性法律為房地產稅開徵創造法理依據。
其次，應充分授權，讓地方負主責。房地產稅屬於地方稅，充分授權地方政府根據法律確定總體框架，結合各地發展水平、市場形勢等具體實際，確定徵收具體的時間、稅率、稅基、起徵點、減免以及配套方案。要認識到，我國住宅有央產、單位產權和私有產權房，還有房改房、商品房、經濟適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有產權房等很多種，甚至還有“小產權”房，需要理清各方面關係，做到徵稅對象公平。
最後，鑑於房地產稅開徵的涉及面廣、影響大，問題複雜性、充滿不確定性，應採取漸進策略，從對象、範圍、力度和速度等方面漸進加力。鑑於房地產稅稅收及徵管存在的問題，在房地產稅改革的同時，要配套改革稅制結構。
2018年《政府工作報告》提出要穩妥推進房地產稅立法。今年全國兩會期間，財政部有關負責人表示，按照中央決策部署，目前正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。可見，房地產稅改革在大方向上已是大勢所趨。
不過，要認識到，開徵房地產稅是一個利益調整過程，為避免市場過度反應，應廣泛開展政策宣傳和輿論引導，闡釋開徵房地產稅的合理性，最大程度地凝聚共識。此外，還應建立房地產稅繳納的激勵約束機制。
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