2018年10月的中國樓市，風向正在發生微妙的變化！
此前，是一輪接著一輪的調控，是政策的不斷加碼，地方政府甚至撂出狠話：這是一場“重大斗爭”。
而到了這個月，冰冷、強硬的政策正在局部軟化，放鬆正在以一種“隱性”的方式展開。
據今天（10月25日）出版的“21世紀經濟報道”稱：
近期，北京、廣州、杭州、佛山等房地產熱門城市出現部分銀行下調房貸利率的現象。這是去年以來首次多城同時出現房貸利率下調。部分業內人士對21世紀經濟報道記者表示，房貸利率上升空間或已經觸頂，甚至將進入下行週期。
報道還列舉了如下事實：
在北京，四大行的房貸利率與此前持平，但個別股份行首套房貸利率出現下調趨勢。民生銀行此前首套房貸利率為基準利率上浮20%，10月以來，下調為基準上浮15%。 在廣州， 10月以來，中國銀行下調首套房貸利率，從上浮15%下調為上浮10%，目前四大行廣州地區均執行首套房貸利率上浮10%。而光大銀行、民生銀行執行首套上浮25%，較此前下調了5個百分點。 在杭州， 10月以來，四大行中工商銀行和中國銀行的部分網點，開始執行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍執行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。 在佛山：部分銀行分支機構，如郵儲銀行、匯豐銀行、佛山農商行等也下調了首套房貸利率，下調幅度在5個百分點左右。 此外，南京、合肥等地的部分銀行也對首套或二套房貸利率進行下調。 深圳、上海的房貸利率仍保持平穩，暫未有下調跡象；但額度充足，放款時間加快，是較為普遍的趨勢。
而在昨天，媒體報道了北京“限價疑似鬆動”的一些跡象：10月份以來，一批售價在9萬元以上的高價盤拿到了預售證，其中部分樓盤甚至售價達到了11萬元以上。而這在本輪調控以來，是非常罕見的。（見下圖）
泰禾西府玉苑單價11.3萬元/m2
璽萌壹號院單價9.9萬元/m2
近期廣州的南沙、增城、花都也出現了“限價鬆動”的跡象，這被一些主流媒體解釋為“為了解決雙合同現象”。但無論怎樣解釋，其結果是：
真實的市場價被官方認可了，被分拆到裝修合同裡的價格，歸併到了房價裡。這一方面等於降低了購房者的首付，另一方面為這些房子未來的交易降低了稅費。
降低房貸利率上浮空間，放鬆限價、允許開發商以真實市場價備案，這是最新出現的兩種“隱性放鬆”的方式。而更早的時候，廣州、廈門、杭州降低了落戶的門檻，這相當於增加了限購城市的“房票”，也是熊市裡穩定樓市的一種方式。
在廣州、廈門、杭州之後，國家發改委還專門下文，要求展開督查，看看各地有沒有在“1億人落戶城市”的過程中完成任務。其中明確要求，從大城市、特大城市到超大城市（京滬除外），都要適當降低落戶門檻，通過推進城鎮化來擴大內需。
從上述的梳理可以看出：隨著樓市開始降溫，樓市調控的重點已經從“防大漲”轉向“防大跌”。樓市出現了較大跌幅的城市如廈門，或者明顯轉冷的城市如廣州、杭州，都開始發力，試圖穩住樓市。
我此前在專欄裡多次講過，由於“去槓桿”、“壓縮過剩產能”、“環保要求提高”、“中美博弈”和“民企投資慾望降低”等因素，中國經濟將再次出現顯著的下行壓力，在這樣的時候，樓市不能真正入冬。
單靠大基建是撐不住中國經濟的，面向實體經濟、民企、小微企業的“滴灌”也作用有限，樓市必須維持適當活躍度才行。
說白了：只有央行印一點，人民幣貶一點，稅收減一點，地方債加一點，大基建多搞一點，樓市成交活躍一點，改革深化一些，民企信心增加一些，中美達成妥協，這樣才能度過難關。
央行最新的數據顯示，今年前9個月裡，一共發放了13.14萬億的人民幣新增貸款，其中5.69萬億給了“住戶貸款”，佔比達到了43.3%。而“住戶貸款”就是個人、家庭的貸款，這些錢主要是用於購房。
因此我們可以這樣說，當前中國超過40%的經濟增量跟樓市有關。所以樓市不能冷，冷了後果極其嚴重。
而國家統計局公佈的9月數據顯示，無論是投資、工業增加值，還是發電量等關鍵數據，都明顯低於當前GDP的增速。這說明，本輪中國經濟的底部還沒有到來，很可能在2018年第二季度才出現。目前貨幣政策和財政政策的力度仍然不夠，仍然處於“政策羞澀期”。
因此，我對從現在到2019年年底的樓市的判斷是：前低後高、前冷後熱。
而且這個“前低”、“前冷”，在部分城市還有待進一步呈現，或者說還有下行的空間。但部分城市已經開始動手“護盤”了，比如上文提到的一些城市。
對於一線城市、強二線城市的剛需來說，年底或者春節前，就是買房的好時候。如果再晚一些，就很難說了。我們可以密切關注央行的舉措，
央行應該在年底之前還會有一次降準，到了2019年在繼續降準之外，或許還會降息。
這兩天，有公眾號聲稱國家將在年底取消樓市的限購、限價、限售等調控措施，並給出了文件的截屏。其實，這是一個假消息。文件是真的，解讀是錯誤的。
上圖就是這份文件，是5月14日在中國政府網上發佈的，當時我曾寫過文章分析。文件裡說：
依法平等保護各類產權，對增強市場主體創業創新活力和投資意願、推動經濟持續健康發展具有重要意義。 此次清理的重點是，有違平等保護各種所有制經濟主體財產所有權、使用權、經營權、收益權等各類產權的規定，不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定……
由此可見，文件涉及的“產權”不僅僅包括“知識產權”，還明確包括“居民不動產交易的權利”。在樓市的“五限（限購、限價、限貸、限商、限售）”裡，“限售”是最明顯的“不當限制居民不動產交易”，理應取消。但在樓市調控的大趨勢下，上述5限在今年年底之前都不可能全面取消。至於2019年下半年，部分城市可能會取消5限中的某一個限制，但全國全面取消仍然很有難度。
昨夜今晨，美股出現了大跌。從月線圖上看，無論道瓊斯指數還是納斯達克指數，本月的大陰線都是9年以來最長的。在周線圖上，大盤出現雙頂的跡象比較明顯。也就是說，美股不妙，有牛市終結的可能。
對於美聯儲的持續加息，特朗普多次表達過不滿，他試圖干預美聯儲的跡象很明顯。如果美股出現持續下跌，則美聯儲加息節奏會受到影響。
美股大跌，對A股的影響主要在科技股方面。說白了，納斯達克下跌對創業板、中小板殺傷力比較大，因為科技股的估值有“世界性”。但A股主板市場和美股的關聯度在下降，A股慢慢會走出獨立行情，抗跌性會不斷提高。
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