在北上廣深等大都市摸爬滾打的年輕人，擁有一個屬於自己的小窩，並把戶口遷到房裡，方能有紮根於此的歸屬感。但是由於這些城市的限購政策、特別是入學政策與戶口掛鉤等原因，二手房，特別是學區房交易異常火爆。購房人一方面希望能夠順利實現房屋過戶登記，另一方面所購房屋沒有他人的戶口登記，自己能夠順利將戶口遷入房內，但因各種各樣的原因，戶口遷移問題導致的房屋買賣合同糾紛越來越多。
一、劉某與張某戶口遷移房屋買賣合同糾紛
結合我們代理的此類案件，就本類案件集中反映的特點進行總結，並對司法實踐中的法律適用問題予以說明，同時對利益相關方提出建議。
首先通過一個案例對戶口遷移類的房屋買賣合同糾紛有一個直觀的瞭解。2016年2月，劉某與張某簽訂《上海市房地產買賣合同》，將位於上海市的一套房產出售給張某，合同補充條款中約定“若該房地產上有戶口，則甲方（劉某）應於簽訂本合同並申請辦理公證手續（若有）後30日內，向相關公安機關辦理完畢原有戶口遷出手續，否則，每逾期一日，應按照本合同約定總房價款的萬分之五向乙方（張某）支付違約金，直至原戶口遷出時止”。該房產系劉某於2011年從第三人衛某手中購得。2017年3月，張某稱所購房屋中有王某（系衛某的關係人）的戶口，遂要求劉某儘快將戶口遷出，劉某多次聯繫衛某解決此事無果。張某遂將劉某告上法庭，請求劉某支付自2016年3月20日起至戶口實際遷出時的違約金，共計人民幣25萬元，計算比例為房屋成交價的萬分之五。後在法院的主持下，雙方達成和解意見，劉某向張某支付人民幣7萬元違約金。
二、戶口遷移糾紛產生的原因
（一）產生這類糾紛的原因可細分為如下四個：
一是涉案房屋存在買賣雙方以外的案外人戶口。
二是涉案房屋戶口登記人不配合辦理戶口遷移手續或無法辦理戶口遷移手續。
三是在房屋買賣合同中未對戶口遷出期限及違約責任進行約定。
四是買受人未在簽訂房屋買賣合同前核查涉案房屋的戶口登記情況，導致買受人無法將戶口遷入。
（二）戶口管理政策對此類糾紛的影響
鑑於二手房交易週期比較長，而各地限購政策下置換房屋的買受人交易週期會更長，一旦出現房價增長迅速的情況，售出人在簽訂房屋買賣合同後發現房價上漲，認為自己賣虧了，在向買受人提出漲價被拒後，便通過毀約或者不履行戶口遷移等合同義務的方式，拖延房屋過戶交易，以實現解除協議或者買受人同意漲價要求的目的。
這主要是受到2010版《上海市常住戶口管理規定》的影響，因該規定第十六條規定，戶口遷移應當由遷移人本人到公安機關派出所辦理。遷移人因故無法辦理遷移手續的，可書面委託有民事行為能力的家庭成員辦理。其他人無法代為辦理，對委託授權的對象嚴格限制為遷移人有民事行為能力人的家庭成員，公安機關或者法院亦無權強制遷出，一旦出現遷移人拒絕配合辦理戶口遷出手續，那麼買受人將無計可施，只能自認倒黴。
2018年5月1日新出臺的《上海市常住戶口管理規定》成為買受人的救命稻草，因該規定第三十二條， 房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移，現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將其戶口遷至社區公共戶。這一條賦予買受人申請強制遷出係爭房屋內原有戶口的權利，能夠保障買受人的合法權利。
《常住戶口管理規定》中關於將房屋原有戶口遷至社區公共戶的規定有利於解決因找不到戶口登記人、甚至戶口登記人死亡以及部分出賣人賣出房屋後沒有其他落戶地點導致戶口無法遷出的情形。
三、法院認為違約責任過高
通常情況下，《房屋買賣合同》對出售人未按照約定將戶口遷出的違約金賠付標準或約定全部購房款的5%至20%，或按照每逾期一天支付房屋價款的萬分之五或1000元計算。而出售人拖延戶口遷出義務的行為一般會持續很長時間，訴訟時違約金畸高，當事人一般主張的違約金金額在數十萬元，若按照房屋成交價的20%計算，違約金可能超過百萬。對於並非惡意拖延遷出戶口的出售人來講，看到這一數字或許會倒吸一口涼氣。
在訴訟中，當事人面對如此高額的違約金，往往會請求法院酌情減少的，根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第二十九條規定，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，對違約金進行適度調整。
四、買受人維護自身的合法權益的途徑
1、全面核查交易房屋戶口登記狀況
買受人在簽訂房屋買賣合同時，應要求出售人提供房屋戶籍登記情況證明，或者在產權人同意和協助下，到房屋所在地派出所查詢房屋內戶籍登記情況。戶口遷移問題屬於公安機關戶籍管理的職權範圍，不同區域具有一定差異性，買受人可向房屋所在地派出所諮詢房屋的相關落戶政策。雖然上海已經實施戶口強制遷出政策，但據瞭解，該過程需要經過三個月公示期，還需要買受人提供各種材料，過程相當繁瑣，事前調查清楚房屋戶口情況，將為買受人省去很多不必要的麻煩。
2、注意保留房屋交易的相關證據以備不時之需
在房屋交易的各個環節，應當注意保留相關證據材料，例如房屋買賣合同、房款轉賬記錄、微信、QQ等聊天記錄、短信、電話錄音等。一旦對方不履行合同義務或者口頭表示無法按照合同約定履行合同時，要以書面或其他形式固定下來，必要時可訴至人民法院。根據民商法誰主張誰舉證的舉證責任，當事人應當特別注意收集因對方違約給己方造成損失的證據，以此作為主張賠償權利的基礎。
相信各位看官在看完本文後，能夠有效避免購房過程中未雨綢繆，避免不必要的糾紛，遇事從容不迫，有效利用法律手段維護自身合法權益。
閱讀更多 曾一名律師 的文章
