新聞背景
物業管理與人民群眾生活息息相關。隨著城鎮化發展的加快，物業管理行業也進入了一個迅速發展的時期，對改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極作用。
大慶作為一座資源型城市，相比於其他一些發達的城市，物業市場的培育和成長，還有很大的提升空間。這些年，人民群眾對小區建設、小區管理、小區環境、物業服務質量反映強烈，物業矛盾、糾紛成為投訴熱點問題。去年，國家取消了對物業服務企業的資質評定工作，在這種情況下，強化對物業服務的事中、事後監管，就顯得尤為重要。為適應時代發展和國家政策的調整，我市迫切需要根據大慶的實際，制定一部既與上位法有效銜接，又獨具地方特色，具有較強針對性、實用性和可操作性的地方性法規，對我市物業服務市場進行規範和調整。
2016年，我市正式擁有地方立法權，首部地方性法規就瞄準了物業管理。目前，備受關注的《大慶市物業管理條例》已經公佈，將於9月1日起正式施行。
物業工作人員修復小區內的破損道路。（資料片）大慶日報記者 程誠 攝
記者調查
《大慶市物業管理條例》於2017年1月，由市十屆人大一次會議列入正式立法項目，先後經歷了將近一年的立法調研、論證、起草和修改完善。
起草過程中，由市人大常委會法工委與市政府法制辦、城管委組成聯合起草組，先後多次到五區四縣、基層一線進行立法調研，採取實地查看、立法座談、問卷調查等形式，全面深入調查瞭解我市物業管理中存在的突出問題。委託省人大常委會法工委、大慶師範學院、東北石油大學等有關專家學者，對我市物業條例，從合法性、合理性、針對性和可操作性等方面進行了研究論證。還到北京、上海、西安、成都等城市進行了立法考察，學習借鑑了先進的物業管理理念和立法經驗。
《條例》共分七章六十二條，由總則、分則、附則組成，分別對業主、業主大會和業主委員會、物業服務與管理、物業的使用和管理、監督管理、法律責任等作出了規定。
近日，特邀請市人大常委會法工委主任王體波，對即將正式施行的《大慶市物業管理條例》進行詳細解讀。
市人大常委會法工委主任 王體波
為什麼選擇《大慶市物業管理條例》作為我市首部實體法來制定?
王體波：《大慶市物業管理條例》是我市實體法的開篇之作。2016年大慶獲得了地方立法權，大慶的法要解決大慶的問題，立就立百姓關心的法。
我們堅持問題導向，在調研走訪中，群眾對住宅物業管理問題反映很強烈。我們都有感受，物業管理存在業主自治難、業主委員會成立難、物業服務質量參差不齊、物業收費難、專營設施管理責任不清、監管乏力等問題。當前的現狀是業主不滿意、物業公司不滿意、主管部門不滿意。
近年來，我市各級人大代表對物業管理的建議較多，社會各界對物業管理立法的呼聲高。順應時代的發展要求、人民群眾的熱切期盼，以及政府工作的急需，經過充分論證，確定制定這部法規。
物業服務企業應該為業主提供哪些服務?
王體波：一般來說，物業服務事項包含物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;公共區域環境衛生、秩序、綠化維護;公共區域安全防範事項的協助管理;物業檔案管理;物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告等。
《條例》要求，物業服務企業應當依照法律、法規的規定和物業服務合同約定，提供質價相符的服務，接受業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務。並規定，物業服務企業要及時向物業管理行政主管部門報送物業管理相關數據信息，配合做好社區建設、社區管理工作，每半年公佈一次物業服務合同的履行情況，妥善保管業主資料信息。
此外，物業服務企業還應當將物業服務企業營業執照、項目負責人聯繫方式、客服和工程維修電話，物業服務合同約定的物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式，電梯、消防、監控安防等專項設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案，由物業服務企業負責的物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的使用情況，房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等，在物業管理區域內顯著位置公開，並及時更新。
業主對公開內容有異議的，物業服務企業應當及時予以答覆。物業服務企業未公開相關信息的，處五千元以上二萬元以下的罰款。
一些小區的業主對物業服務辦公用房的面積、用途存在異議，《條例》對此有規定嗎?
王體波：新建住宅物業的建設單位應當按照下列規定，在物業管理區域內配置物業服務辦公用房。
物業總建築面積五萬平方米以下的，按照不少於建築面積一百平方米配置;總建築面積在五萬平方米以上二十萬平方米以下的，按照總建築面積的千分之二配置;總建築面積超過二十萬平方米的，除按照二十萬平方米的千分之二配置外，超出部分按照千分之一的標準配置，但最多不高於建築面積五百平方米。
物業服務辦公用房屬全體業主共有，由物業服務企業和業主委員會無償使用。未經業主大會決定，不得改變用途。
業主委員會辦公用房從物業服務辦公用房中，按照物業服務辦公用房總建築面積的百分之十配置，不少於建築面積二十平方米。
城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在附圖中載明物業服務辦公用房的位置和建築面積。
小區發生火災、盜搶等突發事件，物業服務企業有沒有責任?
王體波：物業企業應當協調建設單位、專業經營單位及時處理物業使用和管理中的有關問題。物業管理區域內一旦發生火災、爆炸或者自然災害，群體性突發事件，系列盜搶，以及建築物及其附屬設施設備存在重大安全隱患等，物業服務企業應當採取應急措施，立即向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門及相關行政管理部門報告，同時通知相關專業經營單位，並協助做好相關工作。物業管理行政主管部門及相關行政管理部門、專業經營單位應當在接到物業服務企業的報告或者通知後，依法立即採取處理措施。
物業服務企業未履行重大事項報告義務的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
我市也曾發生多起物業服務企業棄管的情況，《條例》對此有哪些約束條款?
王體波：《條例》明確規定，物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等為由，擅自撤離物業管理區域，停止物業服務，減少服務項目或者降低服務標準;中斷或者變相中斷供水、供電、供氣、供熱等專業服務;擅自關停電梯，或者通過設置電梯卡等形式阻礙業主使用電梯;通過設置門禁卡等形式阻礙業主出入物業管理區域等。有前述行為之一，處一萬元以上三萬元以下罰款。
物業服務合同到期，小區業主想更換物業服務企業，原來的物業服務企業拒不退出怎麼辦?
王體波：物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內，與業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦理交接手續後退出物業管理區域。不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。退出物業管理區域前，物業服務企業應當維持正常的物業管理秩序。
拒不退出物業管理區域，未按照規定辦理交接手續，或者退出前未維持正常的物業管理秩序的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
《條例》對公共設施的使用和維護有哪些規定?
王體波：物業管理區域內禁止擅自改變物業規劃用途、設計用途，違法搭建建築物、構築物，開挖、擴建地下室，損壞或者侵佔道路、綠地、樓道、電梯、房頂、外牆等物業共用部位、共用設施設備，擅自設置或者改變煙道、排風、排水管道，任意棄置垃圾、排放汙染物或者拋擲雜物等影響房屋使用安全和其他業主生活的行為。
一旦發現，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告相關行政管理部門。
利用小區共用部位、設施進行經營的，所得收益應該歸誰?
王體波：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、物業服務企業的同意後，由業主大會決定，或者經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，並按照規定辦理有關手續。所得收益屬全體業主共有。
小區的水、電、氣、暖出現問題，找物業服務企業還是專業單位?
王體波：新建住宅物業管理區域內的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規範，所需費用由建設單位承擔。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知專業經營單位參加，專業經營單位應當參加。竣工驗收合格後，建設單位將供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。接收後，專業經營單位負責終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的運行、維修、養護和更新，相關費用依法計入成本。
物業管理區域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位因對專業經營設施設備及相關管線進行維修、養護和更新，需要臨時佔用、挖掘物業管理區域內道路和場地的，應當於施工前在物業管理區域內顯著位置公告，施工時採取安全警示和保障措施，施工後及時恢復原狀。
如何保證物業服務、收費“質價相符”?
王體波：一是規定物業服務企業應當依照法律、法規的規定和物業服務合同約定，提供質價相符的服務。
二是規定物業服務收費可以採取包乾制或者酬金制，具體收費方式由物業服務合同約定。採取酬金制收費方式的，物業服務企業應當對物業服務各項資金的收支情況建立臺賬，並接受業主或者業主委員會的核查。採取包乾制收費方式的，根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。其中，實行政府指導價的，按照服務等級收費，由市、縣人民政府制定物業服務等級標準和相應的基準價及其浮動幅度，並定期公佈。具體收費標準由物業服務合同雙方根據規定的收費基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定，並報物業所在地市、縣價格行政主管部門備案。同時規定，市、縣價格行政主管部門應當加強物業服務市場價格監測，至少每兩年開展一次物業服務成本監審或者調查，並向社會公佈行業社會平均成本。
為順應廣大業主不斷增長的個性化服務需求，我市物業條例還進行了創設性規定，鼓勵物業企業根據業主需求，結合企業實際，圍繞疏通室內下水管道、代收郵件快遞等事項，無償為業主提供便民服務。
在物業行業的整體監管上，我市有哪些創新辦法?
王體波：針對目前存在的物業管理監管不到位、職責劃分不清等突出問題，我市創設了物業服務企業信用評價制度，要求市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息評價體系，健全物業服務企業和從業人員信用信息檔案，實行動態管理，進行綜合評價，定期向社會公佈。規定了物業服務企業的11種嚴重失信行為，應當錄入物業服務企業信用信息檔案。
與此同時，《條例》還規定，市、縣(區)物業管理和相關行政管理部門應當建立物業管理區域內違法行為投訴登記制度，在物業管理區域內顯著位置公開部門職責、投訴舉報電話，及時依法處理物業管理區域內的違法行為。
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