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日前，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会继续举行，关于限价、限购、房价何去何从，都有重要观点曝出。
NO.1丨壹
丨樊纲：限价继续推行会出现问题
为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，我国可以采取短期的调控手段。其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。但并不赞成采用限价的办法。因为限价意味着彻底否定市场的定价机制，而限制其他因素，仅仅调整影响价格的参数而已。
当前房地产市场的问题主要出现在供给侧。从需求来看，除刚性需求、改善型需求外，还有被忽略的部分——迁移性需求。这是由城市化进程推动的人口流动，并进而带来的住房需求。
提出两个建议，第一，土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给，人口迁徙出去多的地方，就要减少供给。第二，提高容积率。
丨施永青：三四线去库存政策伤害很大
一二线城市的限购政策，导致了大量购买力涌向三四线城市，而三四线城市却出现购买力过剩，空置率增多。三四线城市现在虽然说去库存，但是这种去库存其实是替开发商去的库存。
库存只是从开发商手里变成老百姓手里，这对中国造成的伤害更大。因为开发商手里困住的资金是地价和建筑费。到了老百姓手里就是地价、建筑费和开发商的利润，困死的资金更多。
丨欧阳捷：房企争夺现金流将逼迫房价下降
今年上半年棚改资金发放约5000亿，几乎接近全年指标，下半年棚改速度会放缓，楼市也将回归“零增长”区间。目前房企最大的风险在于现金流而非负债，只要现金流能够覆盖运营支出和还本付息，企业就没有风险，为了争夺现金流，势必会有更多房企竞相低价抛盘，导致更大面积的房价下降。
丨任志强：放开调控房地产也不会崩盘
不觉得房地产市场会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟城市化的需求还存在，消费的欲望和改善性需求还大量存在。
目前中国的独家家庭大概在7500万户，占城市总人口的6%左右，但是在北欧这个数据已经接近40%，欧洲的数据为25%左右，中国在未来的发展过程中，这个数据可能也会达到20%或者更高的水平，意味着几年以后，独居家庭可能会达到2亿用户，住房的需求仍然是巨大的，并不需要担心房地产市场出现崩盘的情况。
不过，今年房地产有大量的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流出现问题，或者一些地区的开发增速会继续下降，如果下半年现行政策不改的话，个人认为销售量和投资还是会保持持续下行的趋势。
开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少，而是在政府调控之下的政策变化能不能适应。
比如说在融资问题上遇到困难时，如何保证现金流的稳定；比如说拿地的地区是不是面临着限购或者其他一些行政措施；比如说所提供的楼盘或者户型是不是满足当地的居民需求；再比如说是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售。
NO.2丨贰
其中，“房企争夺现金流将逼迫房价下降”这一条很受关注，毕竟，房价直接影响到“买不买，卖不卖”。
首先，房地产企业的融资成本水涨船高，多个融资的渠道遭遇封堵。房企纷纷采用高周转，争夺现金流，已是不争的事实，这样的背景下，热门城市的土地遭到了“冷遇”。
丨合肥流拍：6月28日、7月18日，两次土拍，合肥市区5幅涉宅地块流拍，开发商信心不足。其中7月出让的一幅瑶海居住地块，仅有金科1家报价，终未达底价而流拍。
2018年7月土拍，瑶海E1803号地块：住宅楼面价约5475元/㎡，溢价率约60%。
2016年土拍，金科海昱东方（与E1803一路之隔）：楼面价约8600元/㎡，溢价率149.3%。
丨苏州流拍：7月23日，吴中越溪苏地2018-WG-8号地块、相城元和街道苏地2018-WG-10号地块、新区狮山苏地2018-WG-15号地块，3幅住宅地块因无人报名而流拍。
丨徐州流拍：7月23日，大学路西商住2018-58号地块、汉王镇汉王村2018-59号地块，2幅商住地块因无人报价而流拍。
热门城市土地流拍，一部分原因与地块本身操盘难度大，隐形成本高，预期差等等情况有关，而最根本的原因还是房企没钱了。对于买房人，地价涨跌影响房价预期，现在反过来，房企现在拿房价倒推地价了。
NO.3丨叁
其次，房价，除了环京，目前热门城市还没看到新房明显“被逼下降”，但是下半年购房成本提升、“贷款难”又上演了。
最近销售在朋友圈转发一则通知，内容为2018年7月18日起，多个银行贷款再收紧，小面积40-60㎡将不予批贷。在此之前，还有建行等要求单身人士首套首付比例提高至3.5-4成。
关于小面积不予批贷问题，咨询了银行相关人士，表示主要是购买房龄高，地段差，面积小的房子，会被怀疑为购房能力及还款能力有限，不受理或者受理严格的情况的确存在，但不会完全拒绝小面积贷款，比如小面积的学区房就可以正常贷款。
总之就是，银行没钱了，所以只好提高贷款利率，或者从各方面筛掉还款能力较弱的客户，让一些购房者退出购房市场。
还是那句话，现在能做的就是不要瞎折腾，守好自己的核心房产，好好工作。而真正有住房需求的这种时候不妨耐心等待，多花时间了解，择优入手。
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