半年前，沈榮經中介介紹，和有意買房的瀋海簽訂了售房協議，所售出的房子，是當時還未交付的一套拆遷安置房，瀋海交付了十多萬元定金及一些其他費用。半年過去了，沈榮卻突然反悔，認為協議無效，單方面要求解除協議。雙方協商無果，瀋海就把沈榮告上法庭，要求解除房屋買賣合同，並要求沈榮賠償自己因房價上漲產生的一定的損失。法官表示，在訴訟過程中，沈榮提出自己的兒子不願意賣房子這套房子是因為她兒子和女兒都有份額，沈榮是無權單獨處分這套房子的，原告和沈榮簽訂售房協議是無效的。
實際上，根據相關規定，當事人一方，以出賣人在締約時，對標的物沒有所有權或者處分權為由，主張合同無效的，人民法院不予支持。海門市人民法院開發區法庭經審理認為，這起買賣糾紛中所涉及的合同是有效的。最終法庭判決，被告沈榮的行為構成了違約，應返還原告瀋海已支付的十多萬元房款，並根據當時的房價評估，賠償原告瀋海二十七萬多元。判決結果也很快執行到位。
問題一
由於房價上漲，賣方違約，不想賣房子了，法院最終判決，賣方可以不賣，但除了要返還十多萬的房款，更要賠償買方27萬元，這個判決依據的是什麼呢？
【律師解答】
在二手房買賣的過程當中，一方因房價漲跌而惡意違約的情況下，按照《合同法》規定，違約方應除了賠償守約方的經濟損失以外，還應賠償守約方的間接損失，就是可得利益的損失。
問題二
賣方毀約是因為房子再次漲價，增值損失如何計算？法律上是否有規定？
【律師解答】
至於差價損失賠償金額的確定，如果當事人已提交相關證據證明其另外購買的房屋在位置、朝向、樓層、面積等方面均與訴爭房屋相類似的情況下，可以按照損失發生時房屋市場成交價單價差額，再綜合考慮違約原因、過錯程度及守約方實際支出等因素，酌情確定差價損失賠償金額。
問題三
賣方沈榮毀約時，說這套房子並不是完全屬於自己的，兒子和女兒都有份額，那麼，既然三個人都有產權份額，為什麼沈榮獨自簽訂的買賣合同被法院判決有效？
【律師解答】
依據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件司法解釋》規定：買受人在締約過程當中，沒有處分權主張合同無效的，人民法院不予支持。即使是三個處分人之一，同樣應該認定合同是有效的。
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