儘管此前被質疑過分推高租金，但當萬科在深圳改造的城中村租賃住房項目開始招租後，仍然受到租客們的追捧。在福田區玉田村，44套公寓剛剛上線就被一租而空，這些租屋的價格集中在每月1200至2500元之間。
深圳玉田村長租公寓受到歡迎，也是人們對城市房屋租賃產品提出更高要求的縮影。在“房住不炒”和“租購併舉”的政策背景下，伴隨著人們居住要求的提升，租賃市場的競爭也日趨白熱化。“紅海”一詞被越來越多地用作描述該市場的環境。
市場競爭漸入紅海
根據克而瑞諮詢發佈的《2018租賃住宅半年報》，今年上半年租賃市場的競爭愈發激烈，國家隊、房企、品牌運營商等參與主體持續拿地，參與到市場較量之中。
由於不少租賃用地屬於定向出讓，因此國家隊在拿地方面具有優勢。上海地產的“城方”、杭州錢投集團的“寧巢”等品牌已經正式亮相。不過克而瑞報告指出，國家隊的進場並非為了競爭，而是為了穩定市場，加速行業的規範化，具有壓艙石的作用，為後續發展租賃住房降低土地成本，提高租金回報，推動租賃住房的落地和租賃市場的發展有積極意義。
房企和品牌運營商同樣有著很高的參與度，截至今年上半年，TOP30房企中已經有三分之二涉及租賃業務，部分企業將租賃提升至戰略層面，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領域、碧桂園BIG+等品牌均已廣泛佈局，華潤有巢等也即將進入市場。
運營商方面，儘管魔方、自如等品牌有著較高的知名度，但在各方競爭加劇的前提下，市場洗牌已經不可避免，今年以來，愛公寓、Warm+、長沙優租客等品牌已經因資金斷裂或被收購而告別市場。
對於多數長租公寓而言，資金難題仍然需要面對，在當前大中城市租售比較低的背景下，公寓運營主體主要依靠長期投入和運營，以時間換空間。
根據克而瑞的統計，今年上半年公寓運營商的股權融資共有14筆，金額約76億元，單筆平均5.36億元，融資由“多筆小額”向“單筆大額”方向轉變，逐步向頭部企業集聚。例如V領地和優客逸家兩筆股權融資分別為2億美金和10億人民幣，佔據運營商融資的接近半數。
克而瑞分析認為，未來公寓行業融資，除了融資逐漸向頭部企業集聚的特點外，脫離企業主體信用，依靠資產本身質量也是行業發展的必然趨勢。
融資環境相對寬鬆
儘管今年以來房地產行業融資渠道整體相對緊張，但在租賃業務部分則相對寬鬆。不少房企通過發行租賃住房類型的資產證券化產品，實現了租賃業務的融資。
今年4月25日，證監會和住建部曾聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，鼓勵住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求，開展資產證券化，並對住房租賃資產證券化申請、受理、審核、發行等程序予以明確。住建部門和證監繫統將分別在審核環節建立綠色通道，對交易程序進行優化。這也是國家層面提出加快發展住房租賃市場後，兩部委聯合下發的第一個落地文件。
如今，包括長租公寓品牌魔方公寓、鏈家自如，房企招商蛇口、越秀等企業均已開展ABS類型產品的融資。根據克而瑞的統計，目前市場上出現的最大規模產品為招商蛇口200億元ABN銀行間ABS產品，而自如則成為首個成功發行兩單ABS產品的企業。
就在最近，中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃在發審會獲得通過，產品規模高達100億元。據瞭解，該產品由恆大地產集團有限公司為原始權益人，前海開源資產管理有限公司為計劃管理人，將於上交所發行。這也是恆大首單租賃住房ABS產品。
在各類資產證券化產品中，類REITs產品有長足發展，由於此類產品需要重資產模式，因此房企在發行中具有優勢。克而瑞統計顯示，今年上半年房企成功發行了3筆類REITs，包括保利、旭輝、碧桂園三家，其中碧桂園類REITs產品總規模為100億元。陽光城、恆大、深圳人才安居的類REITs項目尚未正式發行。
營銷手段五花八門
在激烈的市場競爭之下，不少市場公寓加大了營銷的投入力度。本月中旬，旭輝領域與嗶哩嗶哩（即“B站”）合作推出動漫主題公寓，在旭輝領域旗下的柚米國際社區上海陸家嘴店推出了以B站熱播動畫《春原莊的管理人小姐》為主題的房間。登記入住者可以拿到該動畫作品的定製明信片，還可以參加二次元牆繪PK、夏日祭市集等活動。
加入二次元概念是長租公寓吸引年輕群體入住的營銷方式之一。事實上，如今市場上的長租公寓項目，大都將租客定位為年輕群體，部分公寓甚至對入住年齡進行限制。為了配合年輕群體這一定位，不少長租公寓在推廣時選擇主打“情懷牌”和“活力牌”。
今年6月剛剛面世的華潤旗下長租公寓品牌“有巢”便在其宣傳文案中提到“樂活白領”“職場新人”“奮鬥夫妻”等字眼，並推出“青春有夢，生活有巢”的口號，向年輕群體招手。首批門店預計下半年將進入市場。
碧桂園今年上半年推出的長租公寓“BIG+”推出“城市&夢想&充電站”的品牌定位。“讓每一個年輕人在這裡實現自己的夢想，這是夢想啟程的起點，也是充電站”，在去年年底的品牌發佈會上，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜對品牌定位如是解釋。
在熱點城市運營多年的長租品牌自如，則針對實習生和畢業生群體分別推出“惠蕾計劃”和“海燕計劃”。其中“惠蕾計劃”面向高校在校生，推出實習生30天專屬租房權益，最低只需570元/月；“海燕計劃”面向畢業生推出租房月付、0押金、50元搬家券等權益，還聯合騰訊、滴滴、攜程、得到等提供合作優惠。
一二線城市租金分化
儘管國內多數城市租售比並不高，運營租房業務盈利面較窄，但對於租客而言，當前的租金水平仍然讓部分群體“吃不消”。今年6月萬科參與深圳城中村綜合整治，將村內房屋改造為長租公寓項目，就曾遇到輿論和媒體對於推高租金的擔憂。
當時，萬科曾經就深圳坂田新圍仔等項目發佈公開回應，表示新圍仔村改造前房租價格區間為800至1250元/月，改造後泊寓價格為798至1398元/月，改造前後租金價格處在同等區間。萬科還表示，將努力維持單間公寓月租金穩定，提供更加安全和舒適的居住環境。
不過，由於長租公寓的地段、裝修、運營等成本，因此租金始終處於較高水平。記者查閱發現，以廣州海珠區工業大道附近的一家長租公寓為例，一間1房1廚1衛、面積35平方米的房屋月租金最低為2450元/月，這一水平在附近區域已經可以租到一套約60平方米的兩房住宅。
克而瑞《2018租賃住宅半年報》指出，今年上半年全國租金走勢相對平穩，但不同等級之間的差異較大。
其中，一線城市租賃指數上漲趨勢明顯，半年共提升6.06點，北京和深圳與年初相比上漲0.97%和0.90%，上海廣州也微漲0.27%和0.14%。但納入統計的20個主要二線城市的租賃指數則整體呈現小幅下降的趨勢，半年下跌0.57點，租金指數上漲的僅有青島、南京和武漢三座城市，漲幅分別達到2.53%、1.78%和1.16%，其餘17個城市均有下跌，長沙、重慶、杭州、廈門、合肥、濟南六個城市上半年租金降幅超過1%。
克而瑞分析認為，總體來看，當前租房市場收益率較低，但隨著租金的逐步上升，租房市場長期投資收益率增長空間很大，這也是中國未來租房市場和住房租賃資產證券化產品大發展的基礎。
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