1
租金分析
先來個租金概覽。租金分佈相對較集中，可以明顯感覺到淡水區域的租金是紅多綠少，在整體租金分佈中佔據比較貴的位置。
然後看詳細的租金數據，去除極值之後如下圖。中位數在1.7k左右。看下面的密度分佈圖，惠州的房租還是比較均勻的一個分佈，基本有高有低。
如果對個別區域有興趣，可以在公眾號界面找到REI map，然後點進去自行縮小到自己感興趣的區域，這裡就不贅述了。
老生常談：
其實更加準確應該用每平方米租金算……這樣可以排除面積造成的影響，商業地產一般也是這麼算。但是對於住宅，因為都是以套為單位的，用整套價格能夠更直觀的體現租金分佈，所以在這分佈情況就用整套的租金了。
下面是各區域的租金中位數排名， 大部分在1.5k一套以上，惠東縣的租金是最便宜的，中位數在1k左右。
放盤數量上，淡水仍然是最多的，南站新城和大亞灣西區也是放盤數量比較多的地區。上面的租金最低的惠東縣，放盤數量較少，加個中位數不具備參考價值。
老生常談：
與賣盤一樣，放盤數量理論上來講應該是影響出租盤的最大因素。放盤數量月多，房東在放盤的時候就越有參考，放出的價格就越符合實際。如果你周圍的類似的房子都掛3.5k一個月，你會以一個什麼樣的價格出租呢？
最後照例還是放一個treemap，看一下整體情況。
老生常談：
一張平面圖上可以呈現的參數……一般包括形狀，尺寸，顏色。像之前用到的那些柱形圖，其實只體現了一個參數，即尺寸。通過柱形的高低，來表現數據的大小。好處是簡單易懂；不足之處就是我剛才說的，遇到多參數的時候，需要一個一個對比著看，麻煩。
所有，就有了treemap，也就是方塊圖。方塊的大小表示一個參數，顏色深淺表示另外一個參數。中文叫樹形圖，不過會容易引起誤解，因為你看不到大樹……
說回下圖，每一個方塊的大小，表示放盤數量，顏色深淺，表示單價的高低。所以，方塊越大，表示放盤數量月多，加個越具備參考性，然後再依照顏色，對比右邊的圖例找價格。
2
住宅土地供應
老生常談：
決定價格的最主要因素，是供需關係。在目前這個狀態下，需求應該沒什麼大致變化。人民群眾購房的熱情並沒有因為租賃住房、共有產權房的推出而消退，但凡買得起的，還是願意買商品房。而供應情況，雖然口號喊得響，但是實際卻在逐漸的微量減少。
這個道理不難理解，人口湧入的城市，一共就那麼大點地方，不可能無窮無盡的供應。具體哪塊地是商用，哪塊地是工業用地，哪塊是住宅用地，這都是有規劃的，不能隨便胡改的。所以除非開疆拓土，否則供應很難增加，比如深圳和香港一個勁的填海。
土地屬性也不是說改就改的，一個城市如果都是住宅用地了，房子是有了，就業機會都沒了，買房的人靠什麼吃飯呢……
下面是各區域的未來三年土地供應情況，基本保持穩定，略微成下降趨勢。博羅縣、仲愷區和惠陽區的住宅用地供應在未來會有一定的收緊。
據房掌櫃的新聞，2017年惠州土地出讓一共所得140億，出讓面積303.4公頃。雖然新聞並未明確說明是住宅用地的出讓情況，不過既然裡面都是房企，可以假定文中的土地出讓，即住宅用地出讓，至少不會相差太多，可以做一個參考。
新聞無論標題還是內容，都是在說惠州出讓了不少地，拿了不少錢……然而對比惠州的土地出讓計劃……可以發現2017年的計劃出讓是465公頃……儘管房企瘋狂拿地……也只是拿到了303.4公頃……離計劃還遠。再加上18年房地產市場不太穩定……小房企資金壓力大，很可能2018年的拿地會更少。
3
人口增減
常住人口方面，惠州的變動不大，複合增長率在0.41%左右。不過……小學在校生的增長率有些嚇人……複合增長率達到了5.74%。這一複合增長率，超過了除深圳以外的其他所有大灣區城市，包括東莞、中山、廣州，佛山等。
這說明惠州還是比較受到年輕父母的歡迎，當然這其中也包括了一部分工作在深圳，住在惠州的人群。
老生常談：
這裡用兩個指標，一個是常住人口，一個是小學在校生。常住人口總是被汙染，而且跟徵集有關，所以現在統計人口一般都愛用小學在校生來側面印證。這裡都放上，相互印證一下。
常住人口是藍線，左邊縱軸，小學在校生是橙線，右邊縱軸。
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關於華夏幸福的邏輯
貴州茅臺：潛在發展瓶頸簡析
想買房的同志們注意了：除了房價之外……
—— 進入公眾號，會有REI map可以查看各個城市的樣本數據。如發現app用不了了，那可能是我服務器額度夠了，請與本公眾號聯繫。
—— 數據均來自於我國某著名地產中介，不能100%覆蓋所有的存量盤情況。
—— 另外，本文只供學習使用，不作為任何形式的投資指導。
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