有意到美國購房，但作為新手買家，看不懂複雜的房產數據，怎麼辦？海悅家HHause列舉了和美國房產相關的重要數據，協助你察覺市場的變化，更好地對海外房產進行了解和評估，以便提前做好購房計劃。
1.房屋中位價
不同於國內房價多使用均價的統計方式，美國的房屋價格多使用中位價。
這中位價和均價有何不同呢？
房屋中位價，英文median price，不是房屋平均價，它是把所有售出房屋的價格從高到底順序排列，位於最中間的價格就是房屋中位價。
例如，在某個社區某個月賣出5套房屋，成交價分別為$50萬、$52萬、$55萬、$58萬、$220萬，那麼其平均房價是$107萬，而中位價是$55萬。
房屋中位價更能顯示出房屋在市場上的真實價格，比房屋均價更具有參考價值。
海悅家官網爾灣市房屋中位價曲線圖
一般區域價格的上升可能是預示著該區建設了更多的高價住宅，或者是該區豪宅物業很搶手。中位價下跌可能因為有比較廉價的物業建設或出售，或者是有首次購房者進入該區域。
通常情況下，中位價格都是按月統計的，如果想了解長期走勢，可以查看12個月、3年、5年，甚至10年的數值變化，更能說明問題。
2.同比增長率
同比增長率，是最直接衡量該地區房價漲幅的數據，比環比增長率更能說明問題。
何為同比增長率？
用於計算房價的增長幅度，同比增長率指的是當下房屋價格和一年前同一時間相比的增長幅度。例如，2017年12月舊金山房屋中位價是$130萬，2016年12月舊金山房屋中位價是$120萬，那麼，同比去年同期，舊金山房價同比增長率：（130-120）/120*100%=8.3%。
海悅家官網西雅圖都市圈貝爾維尤市同比增長率
截止2018年上半年，全美的房價同比漲幅在6%左右。華人買家關注的城市，如洛杉磯、西雅圖、聖荷西等城市的房價漲幅通常高於這個數字，例如最新數據顯示，聖荷西同比漲幅26.4%，西雅圖15.2%，洛杉磯9%，都高於全美中值。
3.市場存留時間
市場存留時間也是瞭解房產市場的重要數據，這個數據越小，說明當地房產交易的時間越短，市場越活躍，房子越搶手，這對於那些想要買房的潛在買家來說是比較有用的快速晴雨表。
何為市場存留時間？
DOM，days on market 的縮寫，是指房產信息登錄 MLS 系統到與買家簽訂購房合同之間的天數。一般說來，這個時間值越小，說明本地房產市場的活躍度越高，房產供不應求。
海悅家官網西雅圖都市圈貝爾維尤市房屋市場存留時間
簡單說，這個數值越低，市場越熱門；相反，這個數值越高，意味著市場變動小，當地房市相對疲軟。
當然，也有特殊狀況影響這個數據。比如有大量低價搶手的房源進入市場，成交迅速，也會將數值拉低。
4.單價
在國內買房，房屋單價是一個非常重要的參考數據。在美國購房，由於房屋以獨棟別墅為主，有很多因素需要參考，如院子的面積、車庫數量、有無地下室等，單價只是其中一個因素。
海悅家官網西雅圖貝爾維尤市房屋單價數據曲線
海悅家官網具體房源單價數據
通常購買獨棟別墅的買家更關注總價，購買公寓的買家會比較注意單價。美國的房產面積計量單位是平方公尺，1平方公尺約等於1/10平方米，在海悅家官網可以同時看到每平方公尺和每平方米的單價。
5.人口相關數據
到美國購房，人口相關的數據也是非常重要的參考。人口快速增長的城市，當地經濟環境好，必將會帶動當地房地產市場需求增加，從而帶動房價上漲。
人口相關數據主要包括以下幾個數據：
- 人口數和變化數據
- 就業率
- 族裔比例
- 大學教育比例
海悅家官網人口相關數據展示
人口變化包括自然人口增長、新移民增長和往城市遷移人口增長三部分，其中新移民和城市遷移人口是需要重點關注的。
除此之外，就業率也從另一個側面反映了當地的經濟狀況。
族裔和大學教育比例相關數據，可以瞭解當地人口構成和基本人口素養。有華人買家希望在華人聚集的地方購房，這是族裔比例就成為很重要的參考數據。
6.其他數據
除了以上主要的數據外，還要參考一些其他因素，他們通常也可以從數據中找到。比如：
- 當地家庭收入數據
- 當地氣候數據
- 當地犯罪率
- 房屋空置率
- 當地房產市場房源總量
如果美國購房用於投資，還有一個重要的參考數據，就是租金回報率。這個數據可以根據已有的數據自行計算出來。
如何計算租金回報率
現金買房的租金回報率 = 每年房租淨收入 / 購房總價%（房屋買家支付給賣家的金額）
每年房租淨收入 =年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出
貸款購房的租金回報率 = 每年淨收入(年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出- 年固定還款額) / 自付額 %(購房總價扣除銀行貸款的部分)
以上是新手買家需要關注的重要數據，瞭解了這些數據的意義，對美國房產市場會有一個概括的認識，也會更理解經紀人給予的建議，更利於接下來的購房計劃。
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