有意到美国购房，但作为新手买家，看不懂复杂的房产数据，怎么办？海悦家HHause列举了和美国房产相关的重要数据，协助你察觉市场的变化，更好地对海外房产进行了解和评估，以便提前做好购房计划。
1.房屋中位价
不同于国内房价多使用均价的统计方式，美国的房屋价格多使用中位价。
这中位价和均价有何不同呢？
房屋中位价，英文median price，不是房屋平均价，它是把所有售出房屋的价格从高到底顺序排列，位于最中间的价格就是房屋中位价。
例如，在某个社区某个月卖出5套房屋，成交价分别为$50万、$52万、$55万、$58万、$220万，那么其平均房价是$107万，而中位价是$55万。
房屋中位价更能显示出房屋在市场上的真实价格，比房屋均价更具有参考价值。
海悦家官网尔湾市房屋中位价曲线图
一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区豪宅物业很抢手。中位价下跌可能因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。
通常情况下，中位价格都是按月统计的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年，甚至10年的数值变化，更能说明问题。
2.同比增长率
同比增长率，是最直接衡量该地区房价涨幅的数据，比环比增长率更能说明问题。
何为同比增长率？
用于计算房价的增长幅度，同比增长率指的是当下房屋价格和一年前同一时间相比的增长幅度。例如，2017年12月旧金山房屋中位价是$130万，2016年12月旧金山房屋中位价是$120万，那么，同比去年同期，旧金山房价同比增长率：（130-120）/120*100%=8.3%。
海悦家官网西雅图都市圈贝尔维尤市同比增长率
截止2018年上半年，全美的房价同比涨幅在6%左右。华人买家关注的城市，如洛杉矶、西雅图、圣荷西等城市的房价涨幅通常高于这个数字，例如最新数据显示，圣荷西同比涨幅26.4%，西雅图15.2%，洛杉矶9%，都高于全美中值。
3.市场存留时间
市场存留时间也是了解房产市场的重要数据，这个数据越小，说明当地房产交易的时间越短，市场越活跃，房子越抢手，这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表。
何为市场存留时间？
DOM，days on market 的缩写，是指房产信息登录 MLS 系统到与买家签订购房合同之间的天数。一般说来，这个时间值越小，说明本地房产市场的活跃度越高，房产供不应求。
海悦家官网西雅图都市圈贝尔维尤市房屋市场存留时间
简单说，这个数值越低，市场越热门；相反，这个数值越高，意味着市场变动小，当地房市相对疲软。
当然，也有特殊状况影响这个数据。比如有大量低价抢手的房源进入市场，成交迅速，也会将数值拉低。
4.单价
在国内买房，房屋单价是一个非常重要的参考数据。在美国购房，由于房屋以独栋别墅为主，有很多因素需要参考，如院子的面积、车库数量、有无地下室等，单价只是其中一个因素。
海悦家官网西雅图贝尔维尤市房屋单价数据曲线
海悦家官网具体房源单价数据
通常购买独栋别墅的买家更关注总价，购买公寓的买家会比较注意单价。美国的房产面积计量单位是平方公尺，1平方公尺约等于1/10平方米，在海悦家官网可以同时看到每平方公尺和每平方米的单价。
5.人口相关数据
到美国购房，人口相关的数据也是非常重要的参考。人口快速增长的城市，当地经济环境好，必将会带动当地房地产市场需求增加，从而带动房价上涨。
人口相关数据主要包括以下几个数据：
- 人口数和变化数据
- 就业率
- 族裔比例
- 大学教育比例
海悦家官网人口相关数据展示
人口变化包括自然人口增长、新移民增长和往城市迁移人口增长三部分，其中新移民和城市迁移人口是需要重点关注的。
除此之外，就业率也从另一个侧面反映了当地的经济状况。
族裔和大学教育比例相关数据，可以了解当地人口构成和基本人口素养。有华人买家希望在华人聚集的地方购房，这是族裔比例就成为很重要的参考数据。
6.其他数据
除了以上主要的数据外，还要参考一些其他因素，他们通常也可以从数据中找到。比如：
- 当地家庭收入数据
- 当地气候数据
- 当地犯罪率
- 房屋空置率
- 当地房产市场房源总量
如果美国购房用于投资，还有一个重要的参考数据，就是租金回报率。这个数据可以根据已有的数据自行计算出来。
如何计算租金回报率
现金买房的租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%（房屋买家支付给卖家的金额）
每年房租净收入 =年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出
贷款购房的租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分)
以上是新手买家需要关注的重要数据，了解了这些数据的意义，对美国房产市场会有一个概括的认识，也会更理解经纪人给予的建议，更利于接下来的购房计划。
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