在調控政策下，一線城市的房價從前幾年的爆發猛漲趨勢轉向目前的相對平緩，之前“買房和租房選哪個”之類相關的老話題，又開始重新被關注熱議。
老百姓們最深有體會的應該是被中介和房產銷售推薦買房時候的變化了。
之前上海房價在暴漲期間，房產銷售氣勢高昂，介紹對比著各家房價的年增長率，現在仔細觀看一下，發現他們在銷售時宣傳樓盤的口徑相對低調了很多。
因為隨著大家越來越理性的看待市場，無論是在經濟學裡還是生活中，大家在投資的時候，都會更注重經濟學裡一個詞：機會成本。
01
我們做很多事情，都會存在機會成本，投資當然也不例外。
機會成本的計算，對於每個人的選擇不同，價格都各不相同。當有人不斷想多增幾套房子的同時，自然也會有人想選擇長久性租房。
絕大多數已經處在籌備購房階段的人，肯定都計算過自己的機會成本，比如工作後有一定經濟能力攢夠首付以後，決定購置小型剛需，畢竟在一線城市能擁有自己的房子，是他們奮鬥的目標首選。
但是假設一下，如果買房要慢慢拿掉高利潤的房價增長，那在一線城市，對於那些本身就沒有足夠資金購房，又想留在大城市奮鬥的年輕人來說，選擇長久租房的群體會不會越來越多？
02
對於買房的人群，他們想要獲得更多機會和收益，簡單來說就是要思考購房所花費掉的這筆錢，在一定時間內能不能帶來比買房更高的收益。
一般來說，我們買房子的收益主要來源兩個，一個是房租，另一個是房價增長。
假如房價能夠不斷增長，跑贏通貨膨脹，那早早買到的顯然賺大了。
有人也會質疑房價增長緩慢而達不到較高收益，而顯示是在一線城市買房出租，外來人口沒房的越來越多，並且持續一直增長，倘若出租房供應發生大量的變化，房租漲幅速度很快也是自然的。對於想購房的人群來說，這是屬於他們的機會成本。
那麼房租的漲幅，是不是一定預示著高收益的投資回報？
房價租金比值反映了房屋以出租方式取得的投資回報。
首先房子的租金跟地段、房屋的新舊程度都息息相關，核心地段和郊區地段價格差也很大，這是即使沒租過房子的也都知道的道理。
舉個二線的北方城市為例青島在房價經過一次上漲之後，出現了房價上漲但是租金難漲的尷尬局面，如果用年房租收入比上房屋總價得出數值只有不到2%。（一個區域房產運行狀況良好的房價租金比一般界定的比例在1:300-1:200，也就是年租金收益率4%~6%。）
以上海目前的租房市場簡單做個計算，如果是近郊並且交通也不太便捷的區域，此區域目前房屋銷售的均價在4萬左右，一套80平米左右的二手房屋，售價為320萬元左右。
而如果以此大小面積的房屋和地理位置進行出租，目前每月租金的均價在4000元左右，對應年租金就為48000元左右。
那接下來我們用年租金48000元/房屋總價320萬元，1.5%的數值，比上面計算的青島的平均不到2%的房價租金比值還要低。
假如在上面所提到上海的該小區裡購房，然後出租出去，在房屋價格不變的情況下，一年的房租收入的收益率只有1.5%，甚至，比不上一年期央行的銀行定期存款利率。
所以對於這部分想在房租上不斷增收的購房人群，他們的機會成本也是會有浮動和不穩定的。
03
而對於既沒有足夠首付款，也無法承受後期高額的房貸的漂族，和買房能獲得利益的人群相比，他們如何獲得機會成本最大化？
舉個例子，在北京上海，甚至一些二線城市，花20萬用作購買房子的首付資金，顯然不太現實，但用來做看好的有前景的創業入股資金，或許能迎來人生的另一番光景。
畢竟任何一個項目都有各自的成長過程，選擇了適合的時機，選擇了對的人和事，就有可能提前收穫成功與財富。
可能又有人問了，機會成本的計算不可能在事情還沒發生前就下結果定論，創業投資也有風險，萬一連僅剩的本金也賠了呢，為什麼不再努力一下集齊首付先置業，即使房價漲得慢了，但還是在漲啊？
其實，買房還有一個加大槓桿的效應。貨幣貶值的話，相當於提前用幾倍自有資金來保值增值，當然前提條件是買房的收益能夠跑贏利息以及貨幣貶值。如果不能抵消利息和通脹，很難保證買到的這個房子會不會貶值。
因為每件事情的成本價值，對於不同的人群，產生的效果不同。
即使這些人很清楚購房是自己的剛需自住，也很難保證在存到首付資金期間，市場會發生哪些變化。
可能是存錢的速度跟不上房價增長，而翻過了首付這座山，房貸又是一個新問題。顯然，房價未來到底能漲多少？
至少在目前的階段，對這部分人群來說，非但不能解決他們現實存在的資金緊張問題，反而更加限制了可能會獲得更好機會收益的決策。
04
這裡想到一個比較大眾化的問題：如果有一百萬和一千萬兩個選擇，百分百的概率能獲得一百萬，百分之五十概率獲得一千萬，你會選擇哪個？
如果是幾百塊和幾千塊，對於普通老百姓尤其是年輕人來說，肯定都會放棄前者選擇爭取後者的。
但是一旦資金多了基數大了，你的理性會告訴你最適合自己的理性選擇，這也是所謂的選擇成本，做出一個選擇，就可能損失另一個選項的成本。
拿能順利買房這件事來說吧，無論北漂滬漂，都是自己在城市立足的一個交代。
而對於本身首付就很吃力地拿出，接著又以超過自身資金能力範疇貸款額度來買房的購房者來說，無論投資還是自住，這種選擇顯然都並不明智。
因此，在目前的房價基礎上，投資買房然後出租，機會成本不可忽視。
就好比付出同樣的成本，開一家餐飲店和開一家小商品店的的利潤差額也會差距很大。因為如果選擇將這300多萬進行銀行理財定投，以目前5%的相對穩定並且多數銀行能達到的收益率，那一年基本的投資收益大家自己可以算一下，同樣的資金，不同的選擇產生的機會成本差距拉的也很大。
就像股息和股價上漲差價一樣，在房價租金收入低的情況下，有人會說，這個收益不划算是建立在在房價不漲基礎上的，但是房價還是會繼續上漲的啊？
那麼我們再來按未來房價繼續上漲算一筆帳，很多地區的限售制度導致。如果用這300多萬投資買房，若干年後，銷售價格至少要沒跑輸用同樣資本做理財才算不虧。
當然這裡還沒有包含購買房屋的稅成本，中介成本和裝修成本等等。加上要是投資買房者並不是全款買房，這裡還會有個房貸的利息成本，這個開銷的成本還會進一步上升。
簡單來說買房者非剛需而是作為投資買房，一旦房屋上漲的速度減緩，那麼低租金率的情況就會導致這項投資變得越來越不划算。
挑戰勢必暗藏風險，背上沉重貸款、影響生活質量的同時，雖獲取了房屋的所有權，在原本房產投資上的成果也未必達到期望。如何保證生活質量又有機會利用現錢賺到更多？
最近身邊的一些朋友都開始實行著自己的創業計劃，有的拿出啟動資金開始落地項目，並定下盈利目標，有的抽出一小部分資金入股創業，享受未來紅利。
的確，誰也不能估算他們成功與否後的機會成本，以小資金換取大收益的機會，雖也存在巨大的投資風險，但對於年輕人來說，過程的中的收益和任何成本，我覺得也有不等的價值面。
無論你是繼續選擇租房，買力所能及的房子，還是拿出資金創業搏一把
都願你收穫自己最理想的價值
以上為正文，來自真叫盧俊的慕寒
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