云南楼事

常人肯定认为公摊面积肯定是越小越好！这样不就不用花那么多冤枉钱。其实也不完全是这样，公用的楼梯、过道如果太窄，肯定会影响小区居民平时上下楼的舒适度，也关系着整栋楼的美观度。住宅公摊率虽然有一定的计算方法，但因为公摊面积涉及乱七八糟的面积太多，要是没有专业的测量工具，其实很难得出准确的公摊面积。

影响公摊面积的大小有很多因素，不同的楼盘、不同的户型等等，比如一层的住户较多，分摊的人多了面积自然就小了；而且楼层越高公摊面积就会越多，不同层数的公摊系数也有不同的指数标准：

那么，买房时我们该如何避免陷入这些公摊陷阱

首先，在买房前一定要向开发商所要公摊面积的数据，并索要建筑设计图让专业的建筑人员来计算，还要注意在购房合同中要注明约定的公摊面积。公摊面积的误差在3％以内，一旦超过这个范围业主完全有权利追偿。

有些商家会打着

虽然买房的时候也会有销售会主动跟你说明公摊面积和比例，但是实际上他们所说的测量数据，是整个小区的模糊数据，而并非是你买的这一套房，所以

合肥飞墨设计师

很多朋友在买房的时候，对于自家房屋的公摊面积，都不是很了解，片面认为公摊面积大就是让自己吃亏。其实，公摊面积与居住的舒适度以及安全、消防等都有相当大的关系。（北京美宅客装修）

公摊面积是什么？

公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。

公摊面积包含哪些？

①电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。

② 公共用房：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。

③ 设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。

④ 管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。

⑤ 值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。

⑥ 共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

⑦ 楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。

⑧ 变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。

⑨ 过道：住宅套内使用的水平交通空间。

除此之外，这些不包含在公摊内：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等。

公摊面积怎么算？

套内建筑面积 = 套内使用面积+公摊面积

公摊系数＝公摊面积 / 套内建筑面积

公摊率＝公摊面积 / 建筑面积

得房率 =（建筑面积 - 公摊面积）/ 建筑面积

举例说明

以下图中的88平米3房户型为例：建筑面积88㎡，套内面积72㎡，赠送面积约10㎡。

公摊面积= 建筑面积 - 套内使用面积=（88-72）㎡ = 16㎡

公摊率= 公摊面积 / 建筑面积 = (16 / 88) ㎡ = 18.2%

得房率=（建筑面积-公摊面积/建筑面积 =[(72+10)/88]㎡=93%

影响公摊面积的因素有哪些?

1、房型结构（几梯几户）

例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

2、楼盘形态

一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

3、物业类型

一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

4、公共活动区域大小

一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

住宅公摊率多少才算合理？

关于公摊，小心陷入这些误区：

1、公摊并非越小越好

对于公摊而言，如果面积太小，则公共空间，例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此，公摊面积越少对于个人来说，则是好事。对于整体而言，则在美观和居住舒适度上有一定的影响。

2、高得房率≠公摊面积少

目前，由于建筑设计的提升，不少户型中都有了赠送的空间，无论是地下室、阳台还是飘窗，很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算，由此计算对于公摊来说，面积不光一点都没减少，相反却能获得很高的得房率。为此，高得房率≠公摊面积少。

3、零公摊都是在骗人

零公摊并不是没有公摊，而是开发商通过大面积赠送，填补公摊面积。而需要注意的是，赠送面积不写入产权，存在一定的安全隐患。

4、购房时注意公摊比

要求开发商出示公摊面积明细表，包括整栋建筑面积、整栋总套内面积等基本数据。合同里有关分摊的描述越详细，对购房者越有利。

5、公摊百分比≠公摊面积

不少销售只会告知公摊比或公摊比的区间，但实际上公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。

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公摊面积增大，也就意味着每个住户的套内面积变小，不少购房者会认为选购公摊面积大的楼盘不划算。那到底多少公摊面积是在合理范围呢？公摊面积是不是越小就越好呢？

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公用建筑面积包括由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，比如：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

7层以下住宅公摊率为7-12%，7-11层住宅公摊率为10%-16%，12-33层住宅公摊率为14%-24%，别墅类的公摊率为1%-8%。

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很多朋友在买房的时候，对于自家房屋的公摊面积，都不是很了解。

“不少购房者对公摊面积概念的认识较模糊，认为公摊面积大就是让自己吃亏。其实，公摊面积与居住的舒适度以及安全、消防等都有关系。”

公摊面积越小越好吗

■一、公摊面积并非越小越好

业内人士表示，减少公摊面积，可能会影响住宅本身的品质。如若将房屋配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，业主居住感觉并不会很好。

公摊面积越小越好吗

相反，如果设置配套齐全，虽然公摊面积大一些，但是小区整体配套会显得有档次。如一些两梯两户的户型跟一些两梯六户的户型，虽然在公摊面积上会有一些差异，但是公摊面积大的设计能让业主生活更方便。

公摊面积越小越好吗

■二、哪些公用面积才算作公摊面积呢

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2. 售房单位自营、自用的房屋;

3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

图示

注意：地下车库并不能被计入公摊面积中;即便是不可销售的人防工程地下室，同样也不能被计入公摊面积中。

■三、“零公摊”多为噱头

市面上一些新开盘楼盘也打出了“零公摊”的广告，所谓的“零公摊”真的是零公摊面积吗？

对此地产界专家表示，“零公摊并不是没有公摊，一般来讲是指推出的房源均有大面积赠送，公摊面积几乎可以被填补。”并没有真正的零公摊存在。

公摊面积越小越好吗

目前国家并没有对公摊面积的上限作出相关规定。根据配套以及相关设计的不同，公摊面积也有相应浮动。大体情况如下：低层洋房，公摊系数在7%—13%;带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%—20%;高层住宅，公摊系数在20%—25%。

公摊面积包括两部分，一是保障业主正常生活所必需的公共建筑面积，另外就是单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。装修师傅网小编友情提醒，为了提升居住品质，不少开发商在打造公共空间时必然会导致公摊面积的增加。如果是自住，购房者不应过分追求低公摊率。

光头带你看世界

公摊主要是楼梯、电梯、管道井、侯梯厅国家规范对于所谓楼层总层数就是指根据国家标准需要执行的最低电梯楼梯标准，所谓提供服务水平就是你为这个单元提供几部电梯，侯梯厅到底多大。

如果公摊过小一位置提供更少的服务，比如12-18的住宅有的小区就只做一部电梯，公摊虽然小了，但是候梯时间增加了，而且如果电梯损坏，上下非常困难，所以公摊并不是越小越好，而是趋向于一个合理数值，那么下面介绍各种住宅公摊的比较精简的数值。

这种形式只能用于1-6层的住宅楼

第三种：一部电梯一部封闭楼梯，和必要的管道井，公摊面积为：13+2+这时候电梯会有单独的前室，所以面积要增加到10平米，1平米的公摊一共是26平米

第四种是：两部电梯，一部防火（封闭）楼梯，和必要的管道井，公摊面积是：20平米+13+3平米+1平米，合计37平米

第五种是：两部电梯，两部（防烟）楼梯（一部剪刀楼梯），和必要的管道井，公摊面积是：20+19+5+3

第六种：点式住宅，有序需要开很多户门，所以核心筒面积就偏大，一般至少要做到70平米。

还有第七种：连廊式住宅：公摊相当于是两个单元合用公摊，所以他的公摊面积大概到35平米，但是他提供的服务和第三种相当，所以连廊式住宅的公摊是比较浪费的。

这里只是单纯简单介绍了一下公摊，如果想再仔细研究的话欢迎关注我的视频节目，其中有一期单独介绍公摊中的电梯数量和大小的问题就写了1万字，视频大概14分钟，欢迎关注我们头条号，里面有更多的关于房产的小知识以及购房的陷阱。

房产消费者报告

谢阅！相信买房子的时候很多人对公摊积都比较关心，其实买房子的时候公摊面积也是最不透明的一项，它会使我们的房子看起来比较“虚胖”，原本想着够住的房子面积，到拿到房子的时候觉得瘦身了，没有那么大了，不免让自己感觉有一点点失望，所以有些然后就会觉得，公摊面积大了就太吃亏，公摊面积越小越好，其实也不是这样子的，公摊面子与住房的舒适度，消防等都有一定的关系。

首先给大家解释一下我们一般所说的公摊面积，就是指每单元商品房依次应当分担的公共建筑面积。公共分摊面积一般包括公共门厅，走廊，过道，电梯间，楼梯井，水泵房，消防通道等一些公共设施。

很多朋友说公摊面积是怎么来的那，这些就是计算公摊面积的方法，住宅楼公摊系数是由公摊的建筑面积总和，除以参加公摊的各单位的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房的公摊面积。有兴趣的话可以算一算呀！

有些朋友会说是不是公摊面积越小越好，其实并不一定！

如果我们将房屋的配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，就有可能会影响到楼梯，走道的宽度以及电梯的数量，居住的舒适度，我们居住的品质质量也有可能会下降，相反，如果设置配套齐全，虽然公摊面积大一些，但是小区的整体配套会有所提高，可以让生活更加方便！

现在建筑设计越来越成熟，有很多的户型都有了赠送的空间，比如一些地下室，阳台，飘窗等很多开发商会将赠送面积算入到套内面积里面，这样对公摊来说，面积不但没有减少，还得到了很高的得房率，所以说我们买房子的时候不要一直追究公摊面积的多少，选择出合适自己的户型才会住的舒适，安心。

小丽看房

所谓公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称,是由整栋楼的产权人共同所有的,整栋楼公用部分的建筑面积。

公摊包括哪些内容范围?

各住户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

公摊怎么计算?

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

影响公摊面积的因素?

a、房型结构(几梯几户)

例如一梯多户可能与一梯二户，需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

b、楼盘形态

一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

c、物业类型

一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

d、公共活动区域大小

一般来说,高品质的物业多建有高挑大堂、宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

不少购房者对公摊面积概念的认识较模糊，认为公摊面积大就是让自己吃亏，其实面积太小，则公共空间例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此，公摊面积越少对于个人来说 则是好事。对于整体而言，则在美观和居住舒适度上有一定的影响

一般电梯房的公摊面积：

7层以下：13%-18%

7-11层：15%-20%

12-33层：20%以上

我的潇洒欧巴

买房的公摊面积当然是越小越好了！

买房都会问公摊是百分之多少啊？公摊越小、家里面的使用面积越大，公摊小是每个买房者比较关心的。

在买房时开发商已经把公摊都算了好，在买房时公摊越小，价钱越贵！羊毛都出在羊身上，怎么算也算不过开发商。

重要的是买房一定要看五证是否齐全。

🔻下图是公摊百分比楼层越低公摊越小。公摊都去哪了？

楼房的墙体、公共门厅、楼梯间、走廊、电梯井、管道井、水泵房、垃圾道、变（配）电室、地下室、公共用房（售楼处、物业办公室、警卫室）、设备间... ...都是含在我们所购房的公摊内。

🔻下图是总公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。

谢谢观看！

海泽呆呆装饰设计参考

买房必须面对公摊的问题，这一点是肯定的。但是面对房子的公摊真的是越小越好吗？

对于公摊这个问题很多人有话要说，“一定是越小越好！没有最好！”当然，公摊小了我们热爱出的钱就少了。公摊没了我们买到到就是我们想要的了。

但是，老J作为专业从事房产测绘工作的工作者来说。公摊小了确实好！但是并不是越小越好。下面老J就来说说为什么公摊不是越小越好？

首先我们来了解一下公摊面积的组成

公摊面积包括：门斗、门厅、大堂、过道、前室、电梯、楼梯、管井、屋面间、电梯间、外墙和保温等。

以上就是公摊面积的组成，在这些组成部分当中，有一些真的是多余的例如：门斗、门厅、大堂等，完全没有必要。这些只会给我们买房子增加负担。但是这些在楼里面体现出来可以增加整体的高端感，一个亮堂的大堂，霸气的门斗感觉很高大上啊。但确实对我们真正居住来说没有任何影响。

既然上面提到的部位完全可以不要那么公摊为什么不是越小越好呢？

根据上图我们可以看出房屋的公摊面积就是图示的绿色部分和整个外墙体的一半还有公摊。

这些部分是一栋楼的主体部分，是必须要有的。因此，除去前面说的不需要的门斗等部位，剩下的是不是越小越好呢？

其实也不是，因为剩下的楼梯、电梯、前室、管井、外墙、保温、设备用房等都是与我们息息相关的。这些部分要是开发商偷工减料给做小了，公摊是下来了。但是相应的生活体验者半辈子的也下来了。

楼梯、电梯和前室

这部分的大小在消防疏散有要求的。尺寸不得小于最小值。否则在发生危险之后不可能做到良好的疏散效果，只会增加伤亡。

再者，这些区域面积减小以后生活体验会很拘束拥挤，电梯运载能力下降，上下班高峰期要多等几波电梯，想走楼梯人还特拥挤，没了新家具电梯拉不上来，这些都是问题。

因此，这部分的面积不可以省。

管井

管井本身就不大，如果做的再小一些一定会造成我们的管路也做的小。这样一来给排水，供暖效果都会大打折扣。

外墙保温

外墙对于高层来说，基本都是200mm厚的墙体。这个无法改变。保温，当然是厚一些效果好。太薄了就没什么实质性的效果了。

设备用房

设备用房的大小也不能太狭窄，毕竟设备的安放需要空间。设备用房太小就会造成设备过小，这样很可能满足不了日常需求。所以说，设备用房的尺寸也要符合实际大小。

一总结，这些部位的面积都不能再小了。所以，我们可以看出，公摊也并非越小越好。否则是要影响生活体验的。

房产老J

很多朋友在买房的时候，对于自家房屋的公摊面积，都不是很了解。

“不少购房者对公摊面积概念的认识较模糊，认为公摊面积大就是让自己吃亏。其实，公摊面积与居住的舒适度以及安全、消防等都有关系。”

公摊面积越小越好吗

■一、公摊面积并非越小越好

业内人士表示，减少公摊面积，可能会影响住宅本身的品质。如若将房屋配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，业主居住感觉并不会很好。

公摊面积越小越好吗

相反，如果设置配套齐全，虽然公摊面积大一些，但是小区整体配套会显得有档次。如一些两梯两户的户型跟一些两梯六户的户型，虽然在公摊面积上会有一些差异，但是公摊面积大的设计能让业主生活更方便。

公摊面积越小越好吗

公摊面积越小越好吗

■二、哪些公用面积才算作公摊面积呢

人们习惯性地认为公摊面积无非就是走道和电梯，但其实像管道井、配电室、设备间、公共门厅、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋等都属于公摊面积的计算范围。具体来说就是——

1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等;

2.整幢楼服务的管理用房和公共用房的建筑面积;

3.单元与公共建筑之间的分隔墙以及外墙计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

注意：地下车库并不能被计入公摊面积中;即便是不可销售的人防工程地下室，同样也不能被计入公摊面积中。

■三、“零公摊”多为噱头

市面上一些新开盘楼盘也打出了“零公摊”的广告，所谓的“零公摊”真的是零公摊面积吗？

对此地产界专家表示，“零公摊并不是没有公摊，一般来讲是指推出的房源均有大面积赠送，公摊面积几乎可以被填补。”并没有真正的零公摊存在。

公摊面积越小越好吗

目前国家并没有对公摊面积的上限作出相关规定。根据配套以及相关设计的不同，公摊面积也有相应浮动。大体情况如下：低层洋房，公摊系数在7%—13%;带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%—20%;高层住宅，公摊系数在20%—25%。

公摊面积包括两部分，一是保障业主正常生活所必需的公共建筑面积，另外就是单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。装修师傅网小编友情提醒，为了提升居住品质，不少开发商在打造公共空间时必然会导致公摊面积的增加。如果是自住，购房者不应过分追求低公摊率。

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