釋義 ：售後返租是商業地產開發商的一種常用房地產開發經營模式，開發商將商業地產如商鋪、酒店等劃成眾多小面積出售給投資者，隨後開發商返租投資者購買的商業地產，返租年限多為3至10年，由開發商整體進行商業運營，開發商向投資者固定每月返還一定比例的租金。
2001年建設部出臺《商品房銷售管理辦法》,該辦法第十一條規定:“房地產開發企業不得采取售後返租或者變相售後返租的方式銷售未竣工商品房。”2006年，住房和城鄉建設部發布《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》，明確表態：對承諾售後返租、返本銷售的，予以嚴肅處理。
2011年1月4日，最高人民法院頒佈《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，該解釋第二條規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後返租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”
尚未拆遷完畢的華盛國際項目工地/圖
十年間，中央各部委連下數條禁令禁止房地產行業的售後包租、返租行為，明確其銷售行為涉及非法集資。近日，本網接到群眾反應，平頂山市新華區華盛國際商業地產項目公開對外銷售的商鋪實行售後包租、返租、返本銷售等國家明令禁止的房地產銷售行為。針對此事，本網趕赴河南平頂山市進行了走訪瞭解。
平頂山市“第一高樓”華盛國際涉銷售違規
公開資料顯示：華盛國際位於平頂山市新華區開源路和優越路的交叉口西100米路北，是集商場、酒店、寫字樓、公寓為一體的商業綜合體項目。樓層高40層。規劃總佔地面積9545平方，總建築面積96514平方。開發商為：河南瑞創置業有限公司。
本網以購房者身份前去諮詢，銷售人員介紹：“我們現在賣的是華盛國際項目的商鋪，我們屬於平頂山市新華區F地塊舊城改造，指揮部就在我們售樓部，項目樓高150米，共分為地上40層，地下4層，是平頂山第一高樓。現階段屬於拆遷尾聲，地面建了圍擋，準備挖地基，整體建成到2020年年底，現出售的5、6樓規劃做一個品牌餐飲，每層241間商鋪，基本上都是10m²左右的面積。
商鋪現實行統一託管，託管合同一簽10年，前3年以總房款的7%、7%、8%一次性返22%衝抵房款。第4年正式運營，商場會給進駐的商戶一個半年到一年的免租期，但是免租期我們仍會保證購房者的利益繼續給你返租金，第4年返還8%，然後第5年返還總房款的9%，第6-10年就按照實際收取租金的8:2分紅，商場所收的20%屬於管理費。現在商業地段，每年的租金上漲率是10%以上，保守估計10年就完全回本了，當然10年後合同到期，還可以續簽。
問及商鋪均價，銷售人員介紹：”現在是交10000塊錢定金，3天之內把剩餘的房款補齊，不做分期。均價的話5樓在23500左右，6樓在21500左右。簽完託管合同後，前3年一次性返還22%衝抵房款，5樓的實際成交價格大概在18000多，6樓的實際成交價格大概在16000多。隨後，銷售人員以華盛國際5樓38號商鋪為例，為本網計算了總房款和返租金額。
華盛國際售樓員給本網計算的購房款和返租收益/圖
38#商鋪面積為11.1m²，單價：23500/m²，總價260850元。簽署十年託管協議後，前3年總房款的22%即57387元衝抵房款後，總價約203463元。第4年返還8%為20868元，第5年返還9%，為23477元。第6-10年按照8:2分紅，以39960元每年返還為例，購房者得80%，即31968元。簽了協議後啥都不用管，直接當房東就行了，保證收益。”
商家銷售“水很深” 返利抵房款實為虛假優惠
“售後返租”外表看似光鮮極具誘惑，實際是開發商向購房者畫出一個固定收取高額回報、不存在任何風險的餅。很多投資者都放鬆了警惕，心甘情願地付出大量資金，卻忽略了潛在的風險。對於購買商鋪的業主來說，返租的最大誘惑在於：在返租期內，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長時間空置，業主仍然能夠收到租金。而對於開發商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業主的購買慾望，以達到快速出售並回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實暗藏風險。
實踐中開發商多將購房與返租剝離。開發商一般通過如下兩種方式進行剝離：一是投資者與開發商簽訂房屋買賣合同，而房屋租賃合同則由開發商指定的經營管理公司與投資者簽訂，由經營管理公司通過租賃的方式從投資者手中獲得經營權和使用權，經營管理公司承擔返租租金的合同義務;二是開發商在其與投資者之間同時建立房屋買賣合同和委託經營雙重合同關係。開發商與投資者簽訂房屋買賣合同的同時,也可以與投資者再簽訂委託經營合同，即投資人委託開發商對其購買的商業地產進行經營。
上述兩種方式無論選擇哪一種，開發商的目的都在於在開發商與投資者的投資回報之間設立防火牆。一旦出現違約風險，開發商基於其不是租賃合同相對方和返租義務承擔者而免責。而在委託經營模式下，開發商只是受投資者委託經營商業地產，而從法律的角度而言，委託的法律後果歸於委託人，因此，如果商業地產經營不善，導致投資者投資落空，該後果也只能由委託人及投資者自行承擔。
華盛國際售樓人員內部銷售群/圖
包租返租政策法規明令禁止 職能部門難逃其咎
為了吸引投資者，開發商不得不在營銷模式上有所創新，“分割出售”、“售後包租”等營銷模式應運而生。“三年包租，租金回報24%”、“十年包租，年回報9%”等充滿誘惑性的字眼，吸引了無數投資者的眼球。但是矛盾很快出現，問題隨之而來，由於市場不景氣、盈利能力低下等因素導致了許多商鋪包租項目的承諾日後不能兌現，售後包租並不保險。
承諾“10年包租”的公司在第3年已無力償付租金，商鋪包租再次傳出“陷阱”之說。2011年10月，百餘名投資崑山商鋪的業主們都收到了項目開發商指定的投資管理公司發來的聲明，稱公司已經瀕臨破產邊緣，無能力繼續履行委託經營合同。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業主才如夢初醒——自己的投資可能打了水漂。
綜上分析，包租返租本質上都是開發商坐收投資者的投資後就將經營風險甩手轉嫁給了投資者，在經營不善時，要麼是所謂的經營管理公司承擔責任，要麼是投資者自己“自食苦果”，開發商則“獨善其身”。實踐中更有開發商在收取鉅額房款後，攜款潛逃的實例，留下一棟棟的爛尾工程和黯自神傷的投資者。而對於開放商這種包租返租的違規行為，相關職能部門的監管責任又何在呢?針對此事，本網將繼續關注
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