我們一直在監測全球樓市動向，最近一組異動的數據引起了我們海外掘金小分隊的注意。
歐洲樓市近來突然變得火熱。要知道，這塊區域素來以穩著稱。
著名諮詢機構萊坊國際最新的報告，今年第一季度，全球表現最強勁的15個住宅市場中，有11個來自歐洲。
連樓市千年不動的德國，也開始爆發。在另一個調查中全球城市房價漲幅前十強，德國佔了四個：柏林、漢堡、慕尼黑、法蘭克福。
哦，順便說一句，這個排名，包括了中國一二線城市。
法國也大有成為英國脫歐最大受益者之勢。
據安永的最新調查，巴黎已超越倫敦，成為歐洲最具吸引力的外商投資目的地，這是安永自2003年開始調查以來，巴黎首次超過倫敦。
一些敏銳的媒體已在關注這些變化。比如下面這些報道標題：
歐洲的異動引起了我們的好奇，決定去代表性國家——法國看看。
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去法國之前已有心理準備，樓市的“火熱”景象一定與中國有不同，但差別之大還是大跌了一下眼鏡。
我們到歐洲旅遊地產巨頭PVCP開發的巴黎自然村莊項目（Villages Nature Paris）看樣板房。下午四五點鐘，由PVCP集團的工作人員陪同介紹，但售樓處的老阿姨說，對不起，看不了，你們沒有預約，明天來看吧。
她也有要下班的樣子。
在中國從來沒碰到過這樣的待遇。任何一個售樓處，只要有客人，多晚都有接待。
陪我們看房的工作人員介紹，到點下班，是法國人的傳統，工作不是人生的全部；此外還有一個更重要的，現在這些項目的房子都很好賣，不差買家。法國整個市場處於供不應求的狀況，像巴黎自然村莊這樣有迪士尼元素的項目更是大熱。
最近在中國，一二手房被政策扭曲形成價格倒掛，售樓員也變成了大爺，供需關係決定買賣地位。
好吧，只有第二天再來。
幾天後，碰到一個週日，我們正好有空閒時間，想多看看不同類型的樓盤，去不同區域看看，但走了四五個項目和中介，全部關門。
週日很多行業都不上班。在中國，週末兩天基本上是中介一週中最繁忙的時候。
碰到一兩位週末還加班的，無一不是亞裔。他們告訴我，最近成交量確實在放大，法國樓市在變熱。
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幾天下來，我們看了大約三四十套不同類型的房子。
比如這一套，離巴黎CBD拉德芳斯不太遠。
（巴黎CBD拉德芳斯附近）
我問：房子建了多長時間？
中介回答：80年。
驚了一跳。
我：多少？
答：80年。
也就是說，這個房子見證了納粹軍隊的入侵。
中介說，房子有40平米大，售價25.4萬歐元，每月租金能收1000歐元。回報率4%左右。
還看了法國富人度假地多維爾的一套老宅。
（多維爾的一套老宅）
在法國人心中，在多維爾有套房是“社會地位的體現”。這套老宅102平米，售價55萬歐元，核心步行街旁，中介強調，“旺季每個月出租2000歐”。
我們看了巴黎自然村莊的項目。
（巴黎自然村莊）
這個項目是家庭度假酒店模式，我寫文章時特意上知名酒店預訂網站Expedia看了酒店的預訂情況，滿房。兩三天之內基本不太可能訂到房間。
歐洲人果然喜歡度假。中國人度假是為了更好的工作，歐洲人工作是為了更好的度假。
在介紹這個項目時，銷售人員強調最多的一點是：保證10年每年4%收益。
你發現沒有，所有銷售人員跟我談房產收益，都重點在算租金回報。
中國買房回報看的是什麼，上漲。除去上漲，租金低得可憐。北京上海也就一兩個點。
上漲迅猛，但不確定的，租金回報和緩，但穩而長久。
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法國以及歐洲樓市的轉熱，根本原因是經濟基本面向好。樓市走向不是建立在是否放水基礎上，而是與經濟走勢、民眾收入緊密相關。
在法國，開發商沒有高週轉的壓力，購房者不會排隊搶籌，普通人沒有房奴的焦慮。
在法國成為房奴其實不容易。你要獲得貸款，銀行卡得很嚴，要看你的實際收入，要嚴格按房子的收益進行評估。不像中國大放水，銀行放貸寬鬆，再加六個錢包，可以讓月薪四五千，剛工作的年輕人買500萬、1000萬的房子，這在法國是不可想想象的。
法國整個社會顯露出一種淡定。我們不談制度的穩定性，不談生活觀和價值觀的差別，這種淡定有樓市的根源。
一是房地產不會大起大落，它的價格是可以預期的。
這不像中國，誰也無法預料房價接下來一年會怎麼變，瘋漲？下跌？僵持？
中國樓市就像一匹野馬，沒人知道什麼時候會狂奔。
一年上升50%，我對幾個法國朋友講了這個數字，無一不目瞪口呆。他們說只有在賭場看到過這樣的籌碼回報，才看到過這樣的瘋狂。
這樣的速度，其實給人的並不只是高額回報的快感，還有一不小心就會被拋下的恐懼，更有對會不會系統性崩盤的深度擔憂。
中國的樓市焦慮，很大程度來源於對高速變化的房價無法把握的無力感。
現在不買，就會越來越買不起。這是無數六個錢包，以及焦慮的人砸鍋賣鐵買房的最大理由。
我跟幾個法國的年輕人聊過，他們覺得對人生是可以規劃的，現在拿多少錢，工資每年漲多少，多少年後可以買房，這是有明確時間點的，所以心中有底。
不確定，是焦慮之源。
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法國的這種確定性，不是憑空而來。
粗略概括，世界上有兩種房地產類型，一種是美國和英國這樣的自由市場主義，對房地產管制較少，能用更多地金融手段，但往往起伏較大，把房地產當作資產來看待。
另一種類型是以法國和德國為主的歐陸模式。更多地是把房地產當作基礎設施、基本保障來看待，政府有較多地管制措施。這也造成了房地產平穩走勢，不會大起大落。08年金融危機後，法國明顯比英美的房價走勢平穩，沒有那麼大起大落。
中國現在出臺了很多限購措施，這些措施其實有歐陸模式的影子。
法國有一整套管制措施。
比如房東不能隨便漲租金，只能按國家公佈的建築指數上漲標準來調整。
比如購房者貸款很嚴，還貸數額不能超過其月收入的三分之一。
比如每個市鎮必須要有20%-30%的低租金福利房。
比如對非自住房產，持有年限如果不到，出售時升值部分的三分之一要交給稅務機構。
比如持有第二套、第三套房產需繳納高出一倍的房產稅，房產空置得交空置稅。
這些做法的核心，是通過法律來壓縮“炒房”的利潤空間。這也使得人們沒有熱衷於炒房的心態。
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實地看了法國的房地產，你會對中國樓市當下的一些做法恍然大悟。
從一系列信號來看，中國已明確選定未來的房地產模式和道路，官方的話語叫做建立房地產市場的長效機制，更通俗的說法，我把它叫作中國選擇了歐陸模式，是歐陸式的控制型房地產模式。
近來的一系列密集措施，無不是把各個環節和領域納入控制之中。
深圳最近的動作有信號意義。最新規劃，深圳的人才住房、安居型商品房和公共租賃住房將佔總量的60%，而商品房佔比只有40%。
北京類似，未來幾年普通商品房、共有產權房、安置房、租賃住房4:2:2:2結構。
為什麼中國會選擇歐陸模式？
第一，之前分析過，中國當下政治經濟的基本走勢，是權威型政治與控制型經濟，這是一個硬幣的兩面。不解釋。房地產作為主要經濟行業，不能獨立於這個政治經濟的基本面。
第二，房地產在中國經濟中的角色正處在歷史大拐彎之中。過去是帶動經濟的引擎，而未來會越來越成為資產泡沫的隱患，成為對製造業有擠出效應的負面要素。
當下正在爭論中國會不會放水刺激。這幾乎是一個不需要討論的命題。即使在自由市場國家，凱恩斯主義都已成為當權者的主流武器，何況中國這樣的管制型國家。
爭論的只是何時刺激，而不是會不會。
經濟不好，用貨幣、財政手段來燙平週期的起落，這是當政者的當然舉動。
但中國如果刺激，有一個掛在頭頂的堰塞湖——房地產泡沫。越放水，泡沫會越大，風險就越大。其他國家，往往是在泡沫破滅之後，經濟達到谷底之後才放水，沒有繼續吹大泡沫的風險。
中國由於一直用政策託底的方式來維持樓市20年一路向上，成為人類歷史上極少見的沒有周期起落的夢幻軌跡。但同時，泡沫和風險的累積也日漸深重。
未來經濟下行可能性高，中國放水刺激不可避免，刺激經濟同時須不吹大房地產泡沫。
在這種情況下，我們可以說，採用歐陸式的管制型房地產之路是唯一的選擇。
當下的樓市措施，所有一切都可歸到一點，防止放出的水進到樓市去炒作。放水，應該放到製造業。
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大多數人對中國樓市有一種信仰：房價會一直上漲，即使有政策限購，但仍擋不住市場的需求。
但看了法國的房地產市場，你會明白樓市發展到一定程度是可以管控的，有一整套嚴格的制度，把價格、交易、預期納入到穩定的軌道。
看了法國的樓市，你對中國樓市的原有信仰會動搖。
一旦選擇了歐陸模式，有幾件事就可以肯定：
1、中國的限制性政策不會是臨時性的，而是著眼於長效。
2、控制型房地產模式的關鍵，是增加買和賣流通過程中的摩擦成本，減少流通速度，使房產產生近乎銀行理財產品般的收益。這也是為什麼在法國人心中，提到房產首先想到的是租金收益，這是確定的。中國走上這條路，就意味著房產市場的進入和退出將不會那麼容易。房住不炒，不炒的真髓就是減少交易。尤其一二線城市，你進入和退出都將很難。
3、交易被鎖死，但住房需求不會減少，租金上漲幾乎是鐵板釘釘的事，房價上漲受控的情況下，租金收益會成為投資人更為關心的數字。建議有住房需求的人，與房東籤合同能籤多長籤多長，將價格鎖死。
4、再強調一次，中國現在的凍結樓市，會長期存在。就如法國用稅收等手段來減少短期行為和交易頻率。
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穩健市場並不意味著沒有投資機會。反而，會有更多大資金願意進入這樣的市場。
李嘉誠幾年前從大陸房地產市場撤離，重金投入具有高度確定性的歐洲，當時被人嘲笑錯過了一波大漲，及至後來出現資本管制、樓市凍結等一系列事件，眾人才歎服李的老謀深算，看得深遠。
安永的最新調查顯示，巴黎已超越倫敦，成為歐洲最具吸引力的外商投資目的地，法國成為英國脫歐最大紅利國之一。
確定性，實際上打開了我們的另外一扇窗。
歐洲不是沒有瘋狂過，不是沒有大漲過，比如荷蘭鬱金香熱，最後選擇這條理性之路，是先行者給我們的啟示。
好多朋友問我P2P連環爆雷，怎麼辦？
還有朋友在海南投資，幾百萬的資產被一夜鎖死。
有朋友的上海房產，必須要降價才能賣出，之前從未有過，一線城市的核心房產居然這樣，覺得很難接受。
這樣的局面，遲早會來的。中國人的財富邏輯正在經歷拐點。
我之後會有更系統地分析，這裡談幾點。
第一，財富思維要從爭奪戰變為保衛戰。不要光想著怎麼賺得多，現在要把如何保護現有資產提到日程上來。
很多人買P2P是怎麼買的，拉產品列表，最主要的看收益率，哪個收益率高就買哪個，其他風險評級放在很次要的位置。買銀行理財產品也是這樣。看的都是收益率那一欄。
這其實就是在賭，賭所有的產品不會出事。
近期出事是遲早的，為什麼這樣說？一年前高層其實就在放風了，打破剛兌。也就是說，以前債務還不上，可能還有人兜底，現在是直接虧損。
各種風險在上升，你如果還是爭奪戰思維，踩雷是一定的。
一個國家發展到了一定階段，出現新常態，出現換擋，財富邏輯必然要跟著變。
第二，我們一再強調要有分散思維。怎麼保護財富，最好的一種保護就是分散，出現風險不會一榮俱榮，一損俱損。
分散，意味著你要有更寬廣的視野，不要把資產放一個地方，一種品類，一個宏觀因子的影響下。
你如果把人民幣資產分散一部分為美元資產，匯率的上升與下跌，你都會有對沖。
這也是我們一再提示我們的用戶，在合規情況下，應該有全球的資產配置的選擇。
更高級的分散是對沖。舉個例子，“法國隊奪冠，華帝退全款”，華帝線上線下要付出7900萬元費用。
用對沖方式完全可以不付出這麼多。世界盃八強誕生時，法國隊奪冠賠率為1賠9，營銷活動開始時賠率肯定更高。現在就以1賠9的賠率計算好了。
華帝花878萬元購入押注法國奪冠的彩票，法國隊奪冠，878萬元押注可獲收益7900萬元，足以對沖掉法國隊奪冠帶來的退款損失。
法國隊不奪冠，自然不會產生退款。華帝一樣收穫了眼球。
這樣的對沖方案，華帝只需花費878萬元就可以撬動7900萬元的活動。
當然這裡沒有考慮合規性及實操限制，只是打個比喻幫助你理解。
第三，尋找確定性的收益。
避免單純的暴利思維。分散之後，一部分資產追求超額收益，但還要有一部分資產應該是追求確定性的收益。
這個世界上確定性的資產其實不少，不光是中國的銀行理財。
比如法國考察所看到的，他們把房產看作一個穩定收益，而不像中國人把房產當作去博命運改變的標的。
法國有一樣比別國更突出的投資標的，就是旅遊地產。全世界第一旅遊大國，不是中國，不是意大利，而是法國。
法國為了扶持旅遊，給了旅遊地產不少優惠，比如外國人可以貸款，持有年限到了可以免增值稅等。我們去看的巴黎自然村莊算是一個代表，迪士尼和歐洲最大的旅遊地產巨頭PVCP一塊開發，後來法國政府把它列入國家利益工程，也入了股。它的穩定性就相當於一個理財產品（保證10年每年4%），加一些度假權益。
如果你願意投三亞的旅遊地產，那麼你其實可以看看全球更多經典的地方，比如美國的佛州，澳大利亞的黃金海岸，法國的迪士尼。這些才是旅遊地產的老祖宗，它們的玩法和回報是經過時間檢驗的。
其實，不光是貧窮限制了你的想象力，視野也會限制你的想象力。你要到全球去看看，會讓你做到心中有底。
我們很強調投資的底氣。投了之後，你的心是懸著，還是很篤定？我願意選後者。
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