現在樓市如此紛繁複雜，各種勢力在逐力，政府的調控看起來也前後矛盾,作為一個普通市民,沒那麼多的精力去仔細研究,只能觀其大略.
1.賣方和買方
賣方:政府,銀行,開發商,投機者
政府賣的是土地使用權,這在大城市是房價裡最大的一塊
銀行:是政府給予開發商資金支持的手段,一旦房子賣出,開發商脫身了,銀行就是你的房東,因為你欠他80%+利息
開發商:本人是做建築設計的,見過的開發商只有兩類,與政府直接有關的(國有或國有轉制的,一般規模很大),中小型的都是資金和地方權力的聯手打造,股東里缺不了地方官員的妻兒老小
投機者:這是這是先富起來的一批人,在中國要先富,快富,沒有信息和資源是不可想象的.
買方:老百姓.除了銀行裡的存款,什麼也沒有.
2.現在的政策這麼多,有時看起來前後矛盾,我們要知道政府到底想做什麼,不太容易.
其實通過1的分析,很容易知道,政府是希望老百姓買房子的.因為,房子賣不出,地就沒人要了,不賣地,地方哪來的財政收入?現在到處都是高科技開發園區,中國有幾個高科技,有幾個高科技能賺錢,列位看官信嗎?房子賣不出,銀行哪來的收入,靠給企業貸款嗎?那是把錢往水裡仍.房子賣給老百姓,全中國的人都在為銀行打工,這些人還老實,每個月自動還錢,還不用催,多好.房子賣不出,開發商倒閉了,國有的是國家身上的肉,私有的還不知道是哪個身上的肉,肉掉了哪個更疼也不曉得了.有人說開發商前兩年賺了超額利潤,就是跌個30%,他們還有賺,這是大錯.開發商俺接觸過不少,他們可不是老百姓,賺了就買房子住.
他們賺了500萬,就做5000萬的項目,賺5000萬,就做5億的項目,資金永遠是緊張的.他們可不會把錢存銀行生鏽.房子賣不出去,損失不是20%,30%那麼簡單,有的可能要破產.
銀行,開發商,都是心頭肉,政府想不想賣房子,這是不用說的了.
3.房價會不會跌?
我是上海的,我就說說上海.上海最近兩年的工資(上班族,不包括公務員)是在下跌的,看看大學畢業生的工資水平就知道了.在上海,年輕夫妻,家庭收入1萬/月,應該是平均水準以上的吧,這樣的收入,買不起上海市區的房子.除非買到很偏的地段.但是住這樣的地方,很不方便,到市中心上班要花2-3個小時,其實還不如租房住生活質量高.
本地人不說了,一般有房子,新上海人大部分是買不起現在的房子的.
一個地方的房價,高到主要的購買群體根本買不起的程度,會不會跌,那也不用討論了.有人說,買不起,可以讓長輩幫忙付首期,借銀行的錢買.首先,這不是正常的買房方式,把一個家庭今後30年收入的一半以上上交給銀行,就為了有個固定的住處,這不正常.這意味著以後你沒有娛樂,沒有投資,不能失業,不能生大病,健健康康工作30年,然後到50多歲的時候解放了.中國和很多發達國家不同,生病,失業都是要吃自己的,有的歐洲國家福利好,國民負債無所謂,因為他們教育,醫療,養老是不需要自己考慮的.其次,能通過這種6+1模式買房的基本都買了.
再說一點,價格不是買方行為,不是買方在黑板上寫1萬,下個月寫2萬,就真的漲價了.
要買賣雙方都接受的價格,才是真的價格
賣的出去的價格,才是實實在在的價格.大量的賣的出去的價格,才是實在的價格.
現在的房價,是買方寫在黑板的價格.05年到現在,上海一共賣掉了多少套房子,佔造出來的面積的多少?
買賣買賣,買方儘可漫天要價,賣方也可就地還錢.究盡什麼價格合理,還得看實際交易
05年前的房子為什麼漲,是他實際值那麼多嗎?
房子在漲,其實買房子的大都是二傳手,買進來是為了賣出獲利,至於房子實際直多少,不在他們的考慮範圍之內.現在的情況不一樣了,炒房子獲利的情況不存在了(僅上海),買房的都是自住的,那房子的實際價值就是價格的重要因素.以後的上海房價,要把幾年來炒房子的水分剝離.
4.東西很多,也有人要,就是價格太高,怎麼辦?
跌價,跌到能賣出去為止,除此別無他法
但是怎麼跌,很有講究
是一步跳水,還是順臺階慢慢下來?
我覺的政府現在的政策震盪目的就是造就一個價格臺階
打個比方.2萬--1萬,還是2萬--1.8--1.5--1.2--1萬
第一種,賣方承擔1萬的所有損失;第二種,中間的二傳手幫助分擔了大部分損失,賣方比較有利.
政策震盪,利空利多來回,可以誘使一部分人在中間價格平臺上出手,其實幾年前的股票就是這樣.最後由老百姓來幫忙買單
5.最後奉勸一句,不要當最佳二傳手
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