转眼杭州楼市又进入了“期中总结”，从4月4日开始执行的摇号政策让今年的期中点评有点特殊，不论是数据还是排名，都有了一波神奇的改变。
那么这些改变是基于哪些原因，又将为下半年的楼市带来哪些启发?本期《读杭州》透明传媒联合业内大咖、行业专家，为网友解读杭州上半年楼市榜单下潜藏的市场信息。
主持人：在这个排行榜里面有一个隐藏的榜单，就是成交面积的榜单，可以看出很多豪宅项目都上榜了，就像刚刚陈老师提到的，因为酒店式公寓它的单体面积小，所以是以套数取胜，豪宅项目因为单体面积大，所以上了面积榜单。但是，这么高的成交价格在那边，仍然可以在成交面积上上榜，是否说明杭州对豪宅市场的需求仍然非常旺盛?
中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师 陈焕春：我觉得现在整个大的背景叫供需不足，就是供应不足、供不应求，供需矛盾非常尖锐。如果不尖锐也不会出现所谓的摇号等现象。我们现在看到的榜单，它最主要的是取决于供应量的多少，就是有多少卖多少的这个概念。从这个整体上至少证明，各个阶层可能的消费力都还是挺强的，而且还有可能这个细分市场客户仍然没有吃饱，仍然还有购买力，只不过可能就是这类产品刚好在这个时间段是有货的。我觉得这里面并没有说豪宅的客户群真的就比刚需客户群厚，而是现在的这个供应结构来决定的。
再者，抛开这个不讲的话，我觉得整个杭州不同细分市场的需求里面，豪宅这个顶端市场也有它的一些特性，因为整体上是全浙江的富豪在支撑杭州最顶尖的这部分楼市，现在杭州的影响力扩大之后，它的范围会扩得更大。虽然说有限购政策，但是对于经济实力高的阶层来讲，想办法绕过这个限购的方式其实很多，所以我们会有这样的一个感觉。
主持人：按照陈老师的说法，这部分豪宅其实从一定的意义上说，它也是一个刚性需求。
中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师 陈焕春：对。
主持人：马老师你刚刚也提到，在整个排行榜里面，滨江因为有一些在市中心的豪宅项、核心地段的项目，比如说壹品、翡翠海岸等，让它能够在榜单上有一席之地，那你怎么看待这部分豪宅客群和他们在这个市场上的一些表现?
《斯文》创始人、本网特邀评论员马锟 ：我觉得以钱江新城为例，豪宅市场在目前情况下，客户发生了比较大的变化：一类是原来传统的豪宅消费客户，五年前或者是十年前消费豪宅的客户，也到了产品更新和升级的时候了，比如说钱江新城那一带，原来是绿城跟滨江的主战场，春江花月、金色家园、金色海岸，新绿园等，这一波房子基本上到了产品改善升级的时候了，因为在户型设计、精装修品质等方面，跟现在还是会有一些区别。这一波客户因为享受到了房子升值的红利，置换出来的话本身就具备这个基础。
第二个，我们看到这些年杭州市场上不管是独角兽企业还是有影响力的企业，还是创新、创业的这样一些新兴的企业、行业，在国内的话数据表现都是比较突出的，这样一些企业的造富能力是非常强的，这样会产生一大批豪宅的需求。我们也看到，这几年豪宅消费群体是在快速的年轻化，这些新兴行业的赚钱速度是要比原来传统的行业要快的，比如说电竞行业，赚钱赚的好的有很多，比如说淘宝的平面模特或者其他行业的平面模特，在滨江就有一千多万的豪宅一次性付款的网红，而且还不少。这样新兴的财富群体，他们对豪宅的消费可能会比以前更加的简单，就是需要什么样的房子。
第三个，在这几年的话，我们也知道杭州城市在大拆大建，拆迁户这一波肯定是也有的。第四个群体，就是刚刚陈老师也提到了，杭州的影响力，以前我们可能觉得是小杭州，然后慢慢变成大杭州，变成国际杭州，当然小杭州变成国际杭州的这个过程中，杭州的知名度、影响力以及杭州本身具有的很多禀赋，都支撑着更多的人、更多的企业看好这座城市，一旦看好，他们可能就会来这座城市置业生活。
我们也知道北上深的生活压力，可能相对而言的话，杭州会轻松很多。这两年有很多的招聘机构数据显示，杭州的人才流入都是第一的。这一波高端人才流入的话，他们的购买实力也还可以，比一般人要高，他们的消费需求也是存在的。各种综合方面的因素促成了这个市场的客户基础在。
不过，豪宅在整个市场上的供应结构毕竟还是少的，现在能够供应的板块，其实就钱江新城的滨江三个项目、金隅的项目、中海在卖的钱江湾等，项目很少。滨江一直也就是金茂府跟柳岸晓风这两个项目，基本上也接近尾声了。能供应城市公寓豪宅的板块本来就很少，供不应求的趋势跟整个市场的结构也是吻合的，跟大市、大行情也是匹配的。相对而言，往边上走到申花的(豪宅)供应比较集中一些，但是放眼到整个杭州的话，这里量也还是偏少。
主持人：其实说到底还是一个供求关系决定了这个市场变化，包括你刚刚说到的四类群体，购买人群的支撑，整个杭州市场的豪宅来说还是供不应求的。
《斯文》创始人、本网特邀评论员马锟：对，相对而言，这一波有消费更好品质实力的人群，是一直都在的，这是第一个。第二个，我们也一直在说，杭州市场上其实不缺房子，因为杭州按照统计的数据来说，起码200万套以上的房子是有的，但是真正适合这波高品质追求的人群的房子，具体有多少?其实我们也不清楚，有可能不到十万套，有可能最多就十几万套，放眼到整个比例里面其实还是少的，杭州现在有950万人。
中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师 陈焕春：整体上供不应求是目前市场的一个现状，但是对于这个豪宅这个细分市场来讲，一直以来在各个细分市场的需供比里面，它应该是相对最缓和的，本身可能它的基数也不大，但是供应量其实更少。他们其实是房价收入比最低的这么一些群体，对他来讲买个豪宅可能压根占他收入里面的比例，并不是特别夸张，反而刚需可能要六个钱包。它有它的一个特征，一直以来这个市场里面，跟着供应走会比较明显一些，包括历史上每年我们去盘点的话，还是受到供应方的引领。至于这个需求端的客群，应该说一直都在，包括市场波动的时候，顶豪这个市场的波动也都没那么大的，反而是刚需波动更大一些。
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