今天小全全來說說青羊。
首先回顧下2017的土拍成績單。青羊區2017年拍出土地5宗，共計374.5畝，在主城區供應中只能算個“小個頭”，然而拍出的地都極具代表性。
小全全整理了青羊區2017的土拍情況，發現了三個不尋常的信號：
1、青羊區雖然全年只拍出5宗地，但是全部成交。
2、溢價率雖然沒有特別誇張的，但普遍都走高。加上掛牌成交的一宗，綠城、朗基、中房拍的地平均溢價率已經達到了48%以上，中鐵拍下的浣花溪板塊項目溢價甚至達到了81%，也是5大主城區最高平均溢價。
3、競自持/租賃環節火拼激烈，側面提升“隱性”房價，實際入市房價會到達一個相當驚人的程度。
結合近5年青羊區的供地情況，我們不難得出兩點結論。
1、2017青羊土地成交價格出現暴漲，將近翻了3倍；
2、此外土地供應出現少見的“僧多肉少”，實際拼搶比表面上的激烈得多。
那麼，2018年的青羊土拍市場會是什麼樣子？
2018青羊供地面積普遍偏小 或成中小開發商“機遇”
據小全全獨家獲悉的消息，2018年青羊預供應土地共有12宗，合計328畝，比起往年整體供應數量有所提升，但地塊普遍偏小巧，最大的地塊也僅有60畝。從地塊的形態和數量來看，除了少數住兼商及1塊純17畝的純商業地塊外，其餘均為純住宅項目。
結合青羊區的地價來看，房企針對這樣的小體量地塊，更多的會傾向於打造小而精的產品；此外，小地塊降低了資金准入門檻，相對而言其實給了中小開發商機會，同樣適合於大房企首進成都“試手”。
這是否意味著2018的主城區又會有新面孔？
劃重點丨青羊區重點地塊解讀
因青羊區整體供應數量較多，小全全特意梳理出2018青羊區兩大重點地塊，包括1、馬廠775項目合計100畝 2、龍嘴項目 3宗地塊合計42畝進行分析解讀。
01 馬廠項目2宗地塊合計100畝
馬廠板塊位於青羊新城外緣區域，同時位於光華大道附近，這個位置其實相當有意思。
如果以非遺為中心點，往光華大道的東西兩側看去，正好是2017年成都樓市較“火”的兩大板塊：即內、外光華板塊。
東邊的內光華板塊，在2017年可謂火的一塌糊塗。縱使在“限購”的主旋律下，客戶熱情絲毫不減。綠地新裡城排號4000餘組，推出即售罄；融創觀璽臺推157套房源排號2000餘組……
往西幾公里，溫江的外光華板塊在2017年表現可謂搶眼，受到主城區限購政策的影響，大量客流擠壓外溢，加之4號線的開通，溫江光華大道房價一路竄升，成交均價由2016年的5000元/㎡猛漲至9000元/㎡，價格幾乎翻了一倍。
說回馬廠所在的非遺板塊，有人不禁會問，同是客戶擠壓外溢，為何不提非遺板塊？
原因其實很簡單，非遺板塊在近5年內土地供應斷檔，可以預見，區域一旦出現供應，成交量可能會出現強烈反彈。而從之前的內光華板塊的市場表現情況來看，大品質改善型需求2017年並未得到徹底釋放。
因此，2018中小型開發商如果在區域內利用好該地塊，用心打造小而精的項目，或許是一個不錯的選擇。
從馬廠兩宗地本身來看，雖然項目當前周邊區域打造不夠完備，看起來比較荒涼，但不可忽視項目的潛在優勢。
從環境及配套來看，項目東南側臨南草坪生態公園不遠，南邊佳兆業廣場已經打造完畢，整體配套和生態環境優勢較大；交通方面來看，項目距已通車的地鐵4號線非遺站步行在500米以內，加之臨近光華大道與繞城高速，交通十分便捷，整體優勢較為明顯。
02 龍嘴項目3宗地塊合計42畝
龍嘴項目3宗地均緊靠西三環，其中1、2號地塊位於西三環路以東，3號11畝住宅地塊位於西側，靠近金沙城和藍光金悅金沙。
從配套及交通來看，此板塊價值可謂優厚：自然資源方面，區域周邊有金沙遺址公園、摸底河公園、黃忠公園，蘇坡公園；配套方面，擁有一品天下美食街以及家樂福、西單商場等商業配套等，配套可謂齊全；交通條件方面，除了多路公交和城市主幹道等，還距離地鐵2號線，以及地鐵4號線、7號線較近。
就板塊價值而言，龍嘴所在的板塊可謂區域價值高地。然而這次拿出來的3宗土地，定位卻比較尷尬，除了面積普遍偏小外，靠東的側的2號地塊更是呈狹長條形狀。
小全全查閱資料發現，2號17畝住宅地塊其實是“回鍋肉”地塊，該宗地塊於2014年12月曾以5300元/㎡的樓面地價掛出，但最終以流拍遺憾收尾。小全全斗膽猜測，流拍的原因可能是此類地塊面積小，結合當年並不佔優勢的樓面價，留給產品的發揮空間其實並不多。
然而，曾經的愛理不理會不會變成今天的“高攀不起”？成都近期土地市場火熱，5300元的樓面價現在看來已是性價比超高。
結合區域稀缺的土地供應看，龍嘴村幾宗地塊面積雖小，但地塊價值不言而喻。當前主城地價水漲船高，進駐主城的機會越來越少，龍嘴板塊的供應或給中小開發商提供了另一種思路。
畢竟，活下來才是最重要的。
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