深圳往樓市投下一顆深水炸彈。
7月27日，深圳規土委和法制辦聯合發佈《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》。
主要內容有兩個：
一，產業類歷史違建可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可直接申請為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。
二，生產經營性歷史違建補繳50%市場評估地價、商辦類歷史違建補繳全額評估地價後可辦理商品性質。
消息一出，全國土地市場炸鍋。產業、商辦和公共設施都能通過補繳地價轉正，住宅類違建，也就是小產權房轉正還會遠麼？
住宅類違建“轉正”是顆核彈。
深圳小產權房佔全市建築面積比例極高，無論通過何種方式開啟閥門，進行商品化改造，將會徹底改變深圳甚至全國的房價預期。一直說小產權房不能轉正，你這邊轉正了，讓當時守規矩不買小產權的人，情何以堪？
《意見稿》刻意避開住宅類違建這個最難啃的骨頭，隻字不提，只是明確了三種：
一，產業類違建包括生產經營性和商業。
二，辦公類歷史違建指的是廠房、倉庫、批發零售、商業性辦公、餐飲娛樂服務和旅館等盈利性建築。
三，公共設施配套違建是指用於非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築及生活配套。
這是預防針。
違建的歸違建，商品的歸商品，想轉正，先補交土地出讓金。這邊的，別笑了，小產權房暫時不會轉正。如果小產權房真的有望轉正，那將是核彈。
小產權房如果轉正 深圳房地產市場將天翻地覆
小產權房在深圳主要有三種，一是原住民自己籌資興建的農民樓，二是村集體組織在集體用地上建設的統建樓，三是外來開發商購買村裡的集體用地，建設並出售的房屋。
深圳的小產權房基本上都是歷史遺留問題。
在深圳當個農民很幸福。村支書、村長帶頭組建村民股份有限公司，在集體建設用地上建起高樓對外出租，村民既是建造者又是股東，每年坐享鉅額收益和分紅，這種模式創造就了南嶺村這樣極度富裕的紅利先行者。
城中村是另一種違建。未來三五年，大部分城中村不可能被劃入徵地拆遷範圍內，這是隱藏在一二手房之外的巨大獨立市場。
據不完全統計，深圳目前尚存1317個城中村，總建設面積超過4億平米，目前深圳建設用地總面積和武漢相當，在1000平方公里左右，每平方公里等於100萬平方米，城中村佔據40%，再加上其他違建，加上容積率，深圳房地產市場將因此天翻地覆。
比如清湖村，在這次深圳規土委新政之前，這些地塊和建築開發商頂眼紅，金地和萬科已經介入，將其開發成長租公寓，既能保證現金流，又符合房住不炒的政策，政府企業都開心。
出差在深圳散步時，無意中轉入一座牌坊後面的街道，樓跟樓之間，打開窗戶可以握手。東西便宜得很，租房1000，吃碗麻辣燙也就12塊錢，滿地的垃圾。一看就是著名的城中村。
小產權房不受法律保護，自然不會出現在常規的房屋登記系統裡，過去十年，形成了一個封閉的循環，自己買賣，可以稱為場外市場。
2015年，小產權房逐漸形成完善的交易流程。儘管沒有產權交易和評估機制，官方和第三方沒有詳盡的數據，但市場已經非常認可和接受小產權房。
小產權房的全流程服務鏈已經形成。交易模式由不公開、半公開轉變成完全公開透明，一些集中交易的片區甚至有專門服務的中介機構，還有律師事務所冒險進行見證。
購買方式，由個人購買，進化成個人與企業一同購買，部分企業開始向農村股份公司、農村集體經濟組織整層、整棟甚至多棟購買。這些人難道提前知道新政？
小產權房通常無法過戶
違建轉正，如果小產權房也能轉正，有人就能通過不守規矩大賺特賺。
根據媒體公開報道，2015年底至2017年底，深圳小產權房交易集中在南嶺、沙井、龍華、西鄉等片區，小產權房價格區間在8000元/平米到14000元/平米，個別地段甚至達到20000元/平米。
未來三到六個月，升值空間在1100元到3000元/平米，漲幅在13%到35%之間，與同片區商品房幅度相當，部分甚至高於同片區商品房。
嚇人 如果違建轉正 深圳政府新增土地收入可能在萬億以上
北上廣深，北京和上海屬於同一種樓市結構，廣州深圳屬於另一個種。深圳地產結構尤其極端，商品房數量少，農民自建房多。
深圳房地產市場有特色。
一是違建多。根據深圳規土委的數據，截至2014年底，全市違法建築共37.30萬棟，4.28億平方米，工業類違建佔總量的41.93%；住宅類違建佔40.08%；商業和辦公類違建佔6.02%；多種用途類、公共配套類佔11.98%。截止2016年底，違法建築面積仍高達4.05億平方米，佔深圳市總建設量一半。
二是農民自建房多。根據最新的規土委和住建部數據，2017年深圳常住人口1252.83萬，全市約有1400萬套住房，商品房僅130萬套，政策保障房30萬套，企業和個人自建房55萬套，工業區配套宿舍200萬套，剩下的600萬套全是農民自建房。
深圳小產權房建設速度太恐怖。政府還沒做好規劃，小產權房裡已經租住了超過1000萬外來人口。
政府想解決問題，開發商想坐收紅利。
最有代表性的是華潤城潤府，前身是大沖村。華潤接手大沖村之後，所有村民所有建築，不問來路一律按照1.1萬/平米或換取同等面積回遷房的統一補償。大沖村最終誕生10個億萬富翁和400個千萬富翁。
華潤爭取到了最寶貴的時間，當年深圳房價暴跌，六年後潤府一期上市，均價達到4.5萬元/平米，成為華潤利潤最高的項目。
曾經的大沖村
2018年6月21日，華潤城潤府三期取得預售許可，741套房源備案均價85524元/平方米。6月27日共有6776人參與搖號，搖中比例為9.144:1，搶都搶不贏。
開發商進入了市場，政府解決了違建，以上面這種意想不到的方式，大家皆大歡喜。
假設，深圳目前的違建還是4.05億平方米，工業類違建佔總量的41.93%，補繳50%，商辦類違建佔6.02%，補繳全款。
商辦類地價是多少？2017年12月12日，深圳市公共資源交易平臺上掛出1宗位於坪山新區的商辦用地，總用地面積3.07萬平方米，建築面積18.2萬平方米，掛牌起始價18.73億元。建築面積大概在每平米1.03萬元。坪山在郊區，深圳市區內我們以1.5萬元計。
政府可以收到多少？全額補繳，商辦類可以收到3657億元。違建的人和地方政府，都得到利益。
2016年工業類違建1.698億平方米，按照最近一些公司的拿地價格，以每平方米1萬計算，折價一半，大概在8490億元。
工業和商辦類加總，地方政府土地收增加了12147億元。
城中村改造 不會大規模推倒重建
有違建轉正的預期，深圳房價會進一步抬升，然後高位滯漲。
小產權房不會轉正，也不能轉正。
假設，政府真的要收編所有深圳小產權房，肯定會從最優質地塊入手。目前市場上條件較好的小產權房小區單價2萬左右，同樣地段的商品房起碼6萬以上，深圳土地摺合樓面均價大約在3萬元。
即使600多萬套農民自建房全部收編，也不會一下子進入市場，房東、房客、開發商和政府之間的博弈會很漫長。
前期如果有5%的存量進行先行試點，將會產生接近30萬套的商品房改造和置換，可能是長租公寓，也可能是直接補償或實物置換。
開發商資金壓力很大，市場不如當年廣闊。小產權房房東的主要目的是收租金，補貼置換後手持大量現金，去找新房源，風險太大。
最成功的南嶺村，已經主動開始轉型。
南嶺村過去30多年依靠房東經濟發家致富：村集體經濟主要收入來源是廠房出租。2014年，南嶺村開始主動拒絕一些租戶的廠房續租申請，甚至通過經濟手段提前解租，全面清退工業園區內的低端產業企業，村集體經濟模式介入到VC創投行業，全面進軍股權投資。
（正規二手房租金也在走低）
不是每一個依靠土地和租金致富的村子，都會變成南嶺村，大部分可能和大沖村一樣被改造成商品房，和開發商談不攏的村民，可能至死都等不到拆遷款。
華潤接受大沖村改造的案例，今後不再會出現。小產權房轉正，很可能是租賃為主，部分進行實物置換，輔以各類資產證券化產品，房租不炒。直接推翻重建，房價大漲，誰來承擔成本？
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