下車滿眼是菸頭，沒人打掃，可見一個城市的文明程度，以及環衛建設的不足；上樓明明有電梯但不開，需要拿著行李爬樓梯，彰顯城管水平的低下。
我是3月8日到達福州，元宵節剛過一週，應該是流動人口返城高峰，但火車站人流不多，與我剛去的南京杭州明顯不在一個量級，福州市區才三四百萬人。
從福州南站離開，再次讓我震驚了，拖著行李默默往裡沒走50米，就到了檢票口，堂堂一個省會的高鐵站規模還不如一個縣城，進站後，又是一個長樓梯，福建是全國難得的幾個財政盈餘的省份之一，福州高鐵站就不能弄個電梯嗎？
這是我第一次來福州，兩三天走馬觀花蜻蜓點水，並不能深入瞭解一個城市，細微之處見真章，至少從城市形象上看，福州還是比較弱，他的魅力是比不過廈門的，但他的房價卻已比肩南京杭州，為什麼？
我嘗試著去尋找原因，在這個彈丸之地上，暗藏著很多看不到的民間財富，就拿陪我看盤的幾個小夥伴來說，一個是生意人，原來是老師出身，名下幾套房；一個是公務員，但自己也做著生意，同時炒房；一個是年輕的90後，已經是包租公了；一個是上班族，但卻投資幾套房。很多福建人除了去廈門，也許從教育和醫療資源上考慮，只有福州可選。
經過三年的上漲期，福州房價本已開始進入調整期，然而意外的事情發生了！就在最近，福州宣佈三年大規模拆遷計劃，高房價又將何去何從？
1
踩盤情況
第一部分先重點介紹下我們踩盤的情況。
（1）倉山區，奧體
我們3月8日去看的第一個盤是陽光城融僑檀府，2015年底拿的地，樓面地價1.59萬/平米，當時還沒有開盤，銷售說價格預計是3.-3.1萬/平米。
福州陪我看盤的朋友後面給我提供的信息是，該盤4月1日開盤，172套，均價30000元/㎡（含精裝標準4000元/㎡）+綁定車位27.5萬/個；去化約160套，去化率93%，備案價銷售，無優惠。
檀府在2016年12月就有網友留言說買的是2.8萬，現在均價3萬，確實沒漲價，因為有政府限價，必須控制在2016年10月的價格，大部分熱點城市都是這樣。
檀府因為備案的時候就是精裝修，所以沒辦法另外再加價，因此性價比挺高，去化率較高，但是既然這麼高性價比的房子都沒有達到百分百去化，當天售罄，說明這個市場已經沒有那麼瘋狂了。
第二個盤，依然是奧體，萬科翡翠裡，跟檀府只隔了三四百米，5號線鳳山路地鐵口。
當時沒有樣板房看，價格沒出來，都是複式，95平米四房，105平米四房，看戶型圖贈送面積較多。
最新是3月30日開盤，共191套，均價35000元/㎡（含精裝標準4000元/㎡）；優惠：一次性付款9.4折，按揭首付多交30萬總價優惠2萬僅一次，萬科業主再購，可享受9.9折；去化：截至3月31日中午12點，累計去化190套，去化率99%。
萬科的價格看起來比檀府高，但贈送面積多，如果按實用面積算，可能單價比檀府還划算，而且萬科品牌認可度更高，因此賣的比檀府更好。
奧體片區屬於2015年後新開發的片區，各種規劃和建築都比較新，周邊的二手房價格，陽光城麗茲公館，3.2萬/平米，融僑奧體圓著，3.1萬/平米。所以檀府和翡翠裡跟二手房比起來沒有多大價差，但畢竟是新房，價值比二手房高，稅費也低。
外灘
融僑外灘b區，二手房4.3萬-6萬多的都有，看不同戶型，2013年開始建，當時價格只有1.9-2.1萬，價格也漲了幾倍了，我們去小區裡面看了看，品質還是不錯的。
旁邊就是融僑水鄉溫泉別墅區，十多萬一平米，我看麥田上掛的最便宜的一套303平米，3500萬，這應該是福州最貴的小區了。
我們在周邊轉，外灘綠化很好，路面乾淨寬敞，第一感覺非常好，福州的投資客告訴我，融僑是福州最早的豪宅開發商，在福州本地代表著高端，福州人都向往買它的房子，他們的廣告語叫一生要有一套融僑房，而福州最有錢的人又都住融僑外灘，這是身份的象徵。陪我看房的90後小夥子也很嚮往住到外灘。
確實，論環境，品質，地段，交通配套，周邊商業配套都非常好，有錢人當然會喜歡這裡，現在已經是高端居住區，未來依然是。
對面就是福州最高樓，世貿108米，風光好。
福州南站
陽光城大都會，住宅價格23500元/平米，我剛好要去南站坐車，一路開車過去，真的感覺還是鄉下，其實距離也不算多遠，因為福州市區本來就小，南站坐地鐵到三坊七巷不過半個小時而已。環境和配套還需要大力改善，以後發展就看拆遷的力度有多大了。
（2）晉安區，東二環
東二環距離鼓樓區市中心非常近，如上圖區域內，以後地鐵通了後，通勤還是非常方便的。周邊拆遷比較乾淨了，有公園，有泰禾廣場商業，對老城區有感情的人可以選擇這裡。
看的第一個盤，香開連天，當時只有商住公寓賣，2.7-2.8萬/平米，樓面地價1.5萬/平米。
後來3月29日開盤賣了住宅，總共306套，均價27500元/㎡（另加精裝4000元/㎡）+車位33-38萬/個(10F以下不捆綁)，按備案銷售，無優惠去化，截止3.31日中午12點，共去化138套，去化率45%。
去化率比較低，因為價格沒有優勢，精裝四千要一次性付款，車位比市場價貴了十萬左右。
周邊二手房價格，我在麥田網上看的報價，比如保利香檳國際均價3.3萬/平米左右，我們現場看保利小區的入住率也是非常高的，融信後海（上圖）3.9萬/平米，檔次比較高，香開新城3.5萬/平米，金尊府在3-3.4萬/平米之間，香開連天的新房價格跟二手房差不多，明顯沒有套利空間。
旁邊的陽光城檀越（上圖白色的樓盤），地價1萬，賣2.7萬/平米，去年年底已售完。
陪我看房的一位的大哥，去年年底搶了一套檀越，2.5萬/平米還帶精裝修，連夜開盤，異常火爆，排隊排到馬路上，而且沒有捆綁車位，後來開發商發現賣虧了，剩下的幾套才要求捆綁車位，26萬一個，跟香開連天一比較，確實有七千多一平米的套利空間，還不用買車位。
說到了這裡，這位大哥感嘆，這也是限價帶來的負面作用，他在2016年12月改善了一套奧體的融僑方圓，本來不需要再買房了，但政府限價後，導致明顯的價差套利，檀越開盤打出買到就賺到的口號，他就跟著搶了一套作為投資，真正想買房的剛需買到的機會肯定就少了。這種情況很多見，面對轉手就能套利的誘惑，有錢的投資人肯定想買。
第二個盤，泰禾金府大院，定位是豪宅，門檻設的很高，需要驗資600萬才能看房，所以我們也沒有看到樣板房，全是大戶型，銷售說預計賣6萬/平米帶精裝。
結果3月22日開盤，134平米100套，183平米62套，毛坯價格3.4萬+4000精裝合同+8000裝飾合同+1萬現金差價=5.6萬元/㎡，週末2天，去化100%。
豪宅比普宅有30%的溢價都是正常的，賣這麼好，應該是購房者對泰禾品質的認可，但花五六萬買這，為什麼不去買外灘呢？那麼好的江景風光，不比被隔斷，有化工土壤，偏安一隅的東二環舒適嗎？而且以這個價格買下來如果是作為投資，我估計還跑不過3萬買到的奧體萬科盤迴報率高，不信可以過三年回頭看，因為買豪宅的群體肯定不如買普宅的群體多，流動性沒普宅好。
泰禾金尊府，2015開盤賣1.6萬/平米，現在二手房賣3.5萬，也翻倍了，但之前因為基數低，翻倍容易，3萬漲到4.5萬也容易，但你金府大院在5.6萬的基礎上，想再漲50%到八萬還是比較艱難的，豪宅回報率肯定不如普宅，不過對於富豪來說，肯定不可能去買普宅的，因為你200萬的房子翻倍漲到400萬，他1000萬的房子，只需要漲20%，就相當於你翻倍了，所以不在一個層級上。他們只需要考慮買哪個地段的豪宅，東二環的豪宅升值潛力不如外灘，核心地段的江景資源，是不可複製的稀缺資源，不管是自住還是投資兩相宜。
不過據說買金府大院的人不在乎升不升值，他們買的是一個身份的象徵，能買得起七八百萬上千萬的房子，那代表的就是有錢，好吧，福建土豪有錢就是任性。
3、馬尾區
馬尾，我們開車一路走過去，綠化非常漂亮，背山靠江，但風貌比較狹長，商業和公共配套可能一般，也較為偏遠，如果稍微有點購買力的，應該不會選擇這裡，接盤的不多，投資不合適。
我們沒有看到新盤，馬尾西提灣，二手房價格1.8萬/平米，目前的入住率也就一半左右，別墅沒人住。最新有個新盤三木公園裡，開盤均價1.85，據說去化率也只有65%，賣的一般吧，沒有價差優勢的地方，買來只能長期自住了。
4、臺江區，金融街
富閩時代廣場，只有一棟住宅，毛坯房，價格未定，在限價的情況下，銷售說到時候會要求一次性付款，不接受貸款，周邊地價都三萬多了，所以他們也不急賣。
第二個，中庚香開長龍，就在萬達廣場旁邊，但我們中午吃飯了就沒有去看了，這個盤比較神奇，根據業內獲得的信息，還沒有拿到預售許可證，3月21日關係戶就選房內定了，總共9棟，這次推了5棟，145㎡/4房/192套；165㎡/4房/144套；117㎡/複式3房/12套；126㎡/3房/48套，總套數252套，瞰江4.7萬元/㎡，全部售罄，不瞰江去化60%，現在已經閉館。
周邊二手房，比較舊的大概在2.5萬左右，次新房，比如陽光凡爾賽宮，在3.4-3.6萬/平米，中庚香江萬里，3.9萬多接近4萬。
5、鼓樓區
我這次去福州，剛好住在鼓樓區三坊七巷，老城區生活氣息更濃，但也是同樣的毛病，老破舊多，陪我看房的小夥伴們說，因為福州最好的學位房都在鼓樓區，比如我上圖拍的這個福州實驗小學，破舊的學位房價格都在6萬多了。我搜了下麥田房產上鼓樓二小的學位房也要6萬多了，所以很多人為了孩子會留在鼓樓區。
鼓樓區的新樓盤很少，有一個盤，開發商搞飢餓營銷，具體的故事，因為這次見面的粉絲買了，他囑咐我不能對外說。
2
板塊
福州的主要熱點板塊，差不多我都踩盤了，上面部分也有談到，再做下概述吧。
從上圖可以看出，福州的地形屬於盆地，除了長樂屬於平原，可以通海外，周圍被群山環抱，平原面積很小，福州市區面積只有1786平方公里，但山地丘陵又佔了7成多，建成區面積260平方公里，所以福州的可建設用地並不多。
在傳統的福州人眼裡，他們只認鼓樓區為中心城區，他們想不通為什麼鼓樓區的房子有的只要兩萬多，為什麼奧體能賣到三萬多，連南站都要兩萬多了，那不是虛高嗎。
其實每個城市老城區的老破舊比新城區的新房子、次新房便宜，很正常，老破舊除非是學位房，不然誰想住呢，買的人少，價格自然上不去，對老城區有感情的本地人可能會固守老城，但外地來的年輕人對老城的擁堵，老舊很厭惡，會更喜歡去新城區。老破舊漲的慢泡沫也小，抗跌，新城如果在起始階段就遭遇調控風險較大，因為後期競爭盤多，供給量大，降價壓力會較大，但如果發展到後期才遇到調控供給量不多了，那價格的安全度就大多了。
從福州規劃的地鐵線路分佈圖來看，相對分佈線路較多的主中心肯定還是三環以內，其他長樂，閩侯雖有地鐵通達，但往往只有一條，且太過偏遠，地段偏遠的地方，價格是便宜，但升值一般會跑輸城市副中心區域，注意，是新的城市副中心，不是傳統的老中心。
就板塊來說
1、東二環，距離鼓樓區位置很近，對普宅來說，3萬多的價格問題不大，東二環的檔次定位就是普宅，豪宅在這裡雖然是鶴立雞群，但我仍然覺得，對於富人來說，買五六萬的豪宅，不如去外灘，有錢人在這裡真是被埋沒了。
2、買鼓樓區兩萬多的老房子，還不如買倉山區兩萬多的新房子升值更快。鼓樓區的優勢是教育和方便的生活配套，但過於老氣，不夠高大上。魚龍混雜，既有6萬多的房子，也有2萬多的，未來還會是這樣，價差明顯，老闆們講究的是面子，別人問你住哪，鼓樓區，顯示不出身家，但說住外灘，純粹，身份顯赫。當然，鼓樓區的新盤也會是非常稀缺和貴的，只是不可能成片。
未來富人區，肯定在外灘，富人區匹配的不一定是最好的學位房，但卻是最好的品質和居住環境，因為代表的是身份，富人區不一定在CBD，但距離CBD不是太遠，CBD全是寫字樓，居住肯定不舒適。好地段是稀缺的，比如江景房，城市內部的分化以後也會越來越明顯。我在金融街的對岸沿江走，才能感覺到這是一個省城，金融街那邊一路往西才具有現代化大都市的氣息。
3、很多城市的奧體板塊，比如南京，杭州，由於是新規劃的片區，非常氣派，配套完善，都會成為房地產投資的新熱土，但現階段主要還是因為政府嚴格限價導致的價差套利，吸引了投資客蜂擁而入，而福州雖然沒什麼價差，但奧體板塊位置還是不錯的，二環三環之間，周邊有公園，有商業配套，有地鐵，各類體育場。避開火葬場周邊就行。
4、城南板塊，目前環境確實還比較差，不過從福州的地形來看，以後的發展只能往東南，而且地鐵線路圖，城南就分佈了4條，可見政府對城南的投資還是挺多的，如果拆遷較多的話，城南的前途還是挺看好的。
5、北區，給我的感覺是屬於鄉下，沒多大前途，連地鐵都沒規劃，因為福州的發展重心是往南，購買力弱的就沒辦法，2017年福州出讓了很多北區的土地，供給量大，如果房價賣到兩三萬，最先跌的就是這種地方，馬尾也是，供給量大，配套不足，接盤的人又少，投資儘量避開。
6、整個福州三環以內的面積都不大，現在站在二環看三環，可能覺得三環還有些偏，但過五年後看，地鐵一通，新盤逐漸開發完畢，三環以內都是中心城區了。買房一定要發展的眼光看未來，政府的投資指向哪，未來的發展前途就在哪。
3
市場行情
福州樓市表面看似繁榮，但實際上已開始走下坡路，這從二手房市場已提前體現出來。福州二手房自從2015年4月到2017年9月，曾經出現30個月連續上漲，房價也普遍翻倍，如果從2012年算起，很多次新房普遍漲了3倍，後從去年10月開始止漲，並從12月，到今年1月，2月，實現三連跌。
到了2018，新房也開始出現變化。新樓盤已不再是個房子就可以賣出去了，客戶也要挑價格，看下圖3月份的開盤去化情況。
除了位於閩侯縣烏龍江西岸橘園洲大橋南側的中海寰宇天下去化100%，奧體萬科翡翠裡去化率99%外，其餘樓盤去化率都不高，最低的正榮府去化率只有28%，正榮府2.75萬/平米，首付要5成，當天要交齊，還要綁定車位32.5-38.5萬一個，首付高，捆綁車位這麼貴，這就是作死的節奏，我懷疑開發商到底有沒有提前蓄客？開盤這麼慘，後期要怎麼賣哦。
首開中庚香開連天，因為精裝另算，同時捆綁三十多萬的車位，去化率也只有45%。
中海2萬，其中1.6萬首付是3成，另外的4千裝修款一次性付款，沒有捆綁車位，雖然在閩侯縣，但價格算合理，所以開盤就賣完了。
本身福州的調控政策其實並不嚴厲，限購只需一年社保，限售只有2年，而且政府監管也不到位。
捆綁搭售，價外加價的現象就十分普遍，難道政府不會去暗訪查處？難道沒人投訴？但即便監管松也賣的不好了。
但從3月份開盤看，這種分化的情況說明市場已經在走下坡路了，沒有價格套利的樓盤，投資客已經逐漸離場，剩下的主要是剛需和改善，那開發商再設置高的購房門檻，就沒有人買賬了， 這種情況只要持續一段時間，開發商只能妥協，降低購房門檻，不再捆綁銷售，否則你房子去化率太低，資金回籠就成了問題，除非是你後面沒什麼項目，不急於賣，如果追求快速週轉的房企，絕對不會這麼愚蠢。
而福州從去年下半年開始也加大了土地供給量，幾乎與2013年持平，如果按照這個節奏，2019年的房價整體降溫是無疑的。
因為供應的都是偏遠地區，比如北區桂湖片區，去年上半年賣的一萬四五，下半年賣的地價七千多，地價差這麼多，假如行情不好，便宜拿地的開發商想降價就有空間了，政府明白，想調控市場，多賣點郊區的地出來，地價降溫，房價自然就降溫了。
一切都在向房價穩定和下降的方向發展。
4
拆遷
然而，新的意外又出現了。
4月3日，福州市房管局公佈了2018年福州城區連片舊屋區改造項目清單。共計劃改造51個項目，佔地約16755畝，涉及舊房約1041萬平方米，徵收戶數約38189戶。51個項目中，鼓樓9個、臺江8個、倉山21個、晉安10個、馬尾3個。
福州計劃2018年~2020年五城區改造106個項目，這些項目佔地約35259畝，涉及舊房2339萬㎡、戶數92907戶。宣告福州打響城區三年舊改攻堅戰！
這次舊改力度這麼大，有點像杭州，福州以後的城建估計也會提速，看樣子像是要大幹一場，將城市面貌煥然一新。
拆遷戶最多隻能就地選擇一套120平米，其餘選擇貨幣補償或異地安置，這樣可以最快速度啟動拆遷，貨幣補償直接帶來的就是一些拿著現金可以馬上買房的需求。
我算了筆賬，2018年涉及1041萬平米，徵收3.82戶，也就是平均每戶272.5平米，而每戶只能選120平米，那剩下的就是152平米要折算成現金，或者給你名額買低於市場價的安置房，但市場上肯定沒有那麼多安置房買，所以大部分估計還是貨幣補償。
152平米，折算成現金是多少錢呢？
藍房網上的價格，福州的二手房均價，今年3月是2.9萬/平米，152平米，粗略的算一下，平均每戶拆遷補償款也是440萬元。
而福州一年的供給量和成交量大概是多少呢？
2017年，福州五區加閩侯，普通住宅市場供給量166萬平米，成交量174萬平米，仍是供不應求。
我們先假設這3.82萬戶的額外152平米不接受貨幣補償，那就是需要另外購買580萬平米。而福州有多少商品房供給量呢？
目前住宅新房庫存是218萬平米，2017年出讓的土地，五區住宅用地總建面是115.5萬平米，可售85.6萬平米，閩侯住宅用地為0。
如果按照正常的節奏開發，今年住宅的供給量加起來大概是333萬平米，是遠遠不夠滿足580萬平米的需求，如果把商住算進去當然就多了，但一般人不喜歡買商住，優先買住宅。
所以今年福州出讓的很多地，政府都要求配建安置房。
而我們假設3.82萬戶的拆遷戶有一半人選擇貨幣補償，一半人選擇買政府的安置房，那也就是有1.9萬戶會拿著現金去市場上買房，因為拆遷戶拿到錢後，一般不會把錢存起來，他們會立刻購置成房產，這是一種安全感。
福州的體量本來就很小，1.9萬戶對福州市場來說，無異於平地上扔下一顆炸彈，要知道2017年福州新房成交只有11956套，2016大牛市也只有24445套。
5
總結
我原來還想分析下福州的宏觀經濟數據和人口，但看到這個舊改計劃，我覺得沒必要再分析其他的因素了，因為人口是一種長期因素，銀行信貸雖然有所收緊，但目前沒有加息，並不影響存量，且二線城市對信貸的敏感度還是不夠，短期更多關注價格和供需。
就像杭州，滿城全是拆遷戶，別人拿著幾百萬，乃至上千萬的現金去售樓處搶房子，短期房源嚴重供不應求，你能奈何？一種深深的無力感。
左手賣郊區的地，可以有效降低房價預期，右手全城拆遷，給補償款，製造新的購房需求，讓拆遷戶，接過接力棒，成為房價的有力支撐者。這是一步好棋。當然，我們不可否認，確實可以在外觀上讓城市舊貌換新顏，但可能需要承受高房價的壓力。
未來三年，總共9.29萬戶，我已經無法想象，福州要怎麼成功調控樓市了，我能想到的只有一個辦法，
取消所有貨幣補償，全部改為安置房，但從文件上看，好像拆遷戶不止這麼一個選擇，那麼只要有選擇，肯定就會有拆遷戶拿錢，因為有的安置房位置不好，而他們拿了拆遷款後，想買哪就買哪。如下圖，5月7日，福州市將公開出讓城區4宗地，除三江口清富地塊外，其餘三幅均需配建80%-90%安置型商品房，並且規定了銷售價格，比商品房便宜一半以上。
如果選擇買這種安置房多，拿拆遷款的少，那穩房價還是有希望的，後續就看選擇哪種的多了。另外看福州今年還將出讓多少這樣的地，可以算算面積和缺口。
後續大家需要觀察的是拆遷戶的選擇，這個將會影響整個福州房價走勢。
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