貓頭鷹週報（MalltoWin Weekly)
窮病，已經算的上是商業地產最大的病。然而，窮病，是病又不是病。這一輪商業地產建設大潮已至頂峰，對中小型商業地產企業而言，非專業者出局，將是未來幾年最殘酷的現實。
2018-07-08
“這世界上只有一種病，窮病。”
手捧一大桶紙巾進入影廳，兩個小時後眼泡紅腫著出來。《我不是藥神》，擊中的最大淚點就是窮病之下的現實規則的殘酷。
藥就是命，窮則命短。
4萬塊錢一瓶的正版藥背後是最殘酷的競爭法則：活命的機會只留給市場中的“強者”或叫“有錢人”。
這個法則對於商業地產，甚至整個地產行業而言都是如此，這是一個“窮”不起的行業。
資金鍊就是命，對中小型開發商而言，斷鏈則近乎於喪命。上半年樓市限購與銀行信貸收緊，已經越來越多的商業地產項目投資中斷、陷入停工，甚至開業後的現金流困難。
類似的案例似乎比比皆是：
某二線城市頗具實力的地產商，百萬平米大盤商業住宅配比70:30，產業、商業的投資風險較大，在缺乏銀行更多資金注入的情況下，縱使2017年住宅回款20-30億，項目依然陷入停滯。
CBRE報告稱今年購物中心的竣工量比去年下滑16%，購物中心建設潮已至頂峰。
商業地產的建設大潮即將過去，但“窮病”始終困擾著這個行業：
現金窮病：開業後3-5年內現金流無法覆蓋開發和經營期貸款利息
客流窮病：縱然傾注全力實現開業，甚至投入大量運營資源，但客流依然不見增長
人才窮病：商業地產是個高複合型的專業，營銷、招商、財務、消費心理、資產管理甚至設計美學、人文藝術，項目易得一將難求
目光窮病：還款壓力之下，呈現“人窮志短”的狀態，短期利益至上，導致品牌落位混亂、建築施工粗製亂造，後期運營難度巨大
窮病，已經算的上商業地產最大的病。然而，窮病，是病又不是病。
病，皆是自身與外界不耐受而導致。與白血病不同，商業地產的病都是大多都是企業自找的病。
中小型開發商更是如此。企業發展的機會主義、投資決策的隨意性，商業地產至少一半的敗局都是在投資決策的那一刻就已確定，而這也畢竟導致商業項目的“少年夭折”和中小型商業地產企業的“英年早逝”。
對中小型商業地產企業而言，非專業者出局，將是未來最殘酷、卻不得不接受的現實。
專業至上，窮則獨善其身。
評估自身企業資源優勢，做最擅長的事，賺最擅長的那份錢。或專注於投資和資管，強化投融資的專業能力；或專注於運營，強化運營體系和建設。
不是賺產業鏈每個環節的錢，而是選擇產業鏈的一環價值最大化，依然可以成為王者。
專業至上，窮則變、變則通、通則久。
野蠻生長的大潮已過，這是一個重組的時代：重組線上與線下、重組資源與資本、重組人才與組織、重組國企與民企、重組效率與公平。
放下機會主義下所形成的經驗，以人為出發，以“變化了的人”和“不斷變化的人”，包括消費者、僱員和與你打交道的政府，換一種思維，重新創業，為時不晚！
最後一句：專業至上，請相信專業的力量。
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商業地產資訊
中國購物中心建設達到頂峰 未來幾年或走下坡路
英國《金融時報》7月2日報道，多年來，中國零售業房地產建設一直在全球獨領風騷。但如今，隨著開發商受困於供給過剩和電商崛起，此類建設已達頂峰並有可能在未來幾年走下坡路。
世邦魏理仕跟蹤的中國17個大城市，去年建成近1000萬平方米的新購物空間，相當於1.4萬個足球場。但今年該數據將降至790萬平方米，同比下降16%。
即便新購物中心建設放緩，其總量仍將快速增長。根據預測，到2019年中國30個大城市內建築毛面積超1萬平方米的購物中心數量，將從約1000餘個增至1400多個。
2018年6月全國購物中心開業32個
據聯商網&搜鋪網統計，6月全國新開業各類商業項目32個（不含專業市場、遊樂園、酒店及寫字樓裙房，且商業面積≥2萬㎡），新增商業體量超307萬方。
下半年是全國商業項目開業的集中期，6月則是逐步放量的開始。今年6月的32個開業數量與去年相比稍有遜色，但每年同期略有浮動也屬正常。
比較以往統計的數據後發現，2018年6月新開商業項目數量比2017年同期相比雖少了4個，同比下滑約10％，但與2016年同期相比仍有上漲。
瑞房聯合體136.1億拿下上海新天地旗艦地塊
7月5日，備受關注的黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊（新天地）競買結果出爐：瑞安房地產聯合太平洋保險、永業以136.1億總價將其拿下，樓板價約44,963元/平方米，預計該項目的總投資將超過250億元。
據瞭解，此次參與競買的另一家企業為上海實業。至此，歷時近30年的淮海路新天地開發將進入收官階段。
13座萬達城完成交割，融創已獲利213.56億元
融創中國公告表示，該集團收購13家萬達文旅城項目91%權益之交易，已經在2018年6月底全部完成交割，融創支付完畢438.44億元的全部對價。
融創公告表示，13個萬達城91%權益對應的淨資產公允價值約為人民幣670億元，高於本次交易的438.44億元的代價。
言外之意，融創稱僅此次交易即獲利213.56億元。萬達將負責持有物業（包括主題樂園、萬達茂、酒店、影視產業園等）的管理。此外，每年融創還需向萬達方支付5000萬元的品牌許可使用費。
首創鉅大3.63億元拿下南寧一地塊
預計建奧特萊斯
7月6日晚間，首創鉅大有限公司發佈公告稱，公司全資附屬公司上海鉅礐獲准以約3.63億元拿下南寧一宗地塊，首創鉅大將間接持有該地塊，預計發展為奧特萊斯商業綜合項目。
公告披露，該地塊編號GC2018-050，佔地總面積約10.2萬平米，位於南寧市興寧區崑崙大道以南、塘根路以東，為批發零售、住宿餐飲及物流倉儲用地，土地使用年限為批發零售用地40年、住宿餐飲用地40年、物流倉儲用地50年。
綠地獲得四川自貢國際文化跨貿產城項目
佔地510畝
7月2日，綠地集團宣佈，綠地西南順利獲得510畝自貢國際文化跨貿產城項目。
自貢國際文化跨貿產城項目預計總投資150億元，地處高新區南湖生態城板塊，距離市政府3公里。
根據規劃，國際文化跨貿產城項目擬打造跨貿產業中心、文化商業中心和生態生活中心。產業發展上，將重點發展以彩燈、鹽、恐龍等特色文化為代表的創意產品展銷，以及國際文物文化藝術品展示、交易，促進自貢及四川的文化對外貿易，形成輻射川滇黔渝地區的國際和內貿商品交易中心，以及國際文化跨貿中心。
深圳卓越油松片區更新項目規劃公佈 將打造25萬平米商住綜合體
6月29日，深圳龍華區城市更新局發佈關於龍華街道油松片區城市更新單元規劃草案，該項目未來將打造成為25萬平米的大型商住綜合體。
該項目位於龍華街道梅龍路與工業路交匯處東北角，更新單元用地面積8.1萬平米，拆除用地面積7.96萬平米，其中開發建設用地面積3.94萬平米，容積率6.34，計容積率總建築面積25萬平米，貢獻率高達51%。
綠地投資500億佈局遵義
同步攜手貴陽啟動城市更新核心項目
7月6日，綠地控股集團股份有限公司與貴州遵義市簽署協議，擬投資500億元在文旅康養、科創新城等廣泛領域實現戰略合作。標誌著綠地區域綜合產業投資與精準扶貧協同的創新模式正式在貴州遵義落地。
而位於貴陽市的綠地貴鋁工業遺址公園和文化產業園項目同日舉行啟動儀式，這也是綠地在貴陽重大城市更新項目中落下的關鍵一子。
根據協議，綠地與遵義的戰略合作包括在大基建、金融、會議會展、文旅康養、酒店集群、科創新城、高鐵新城等領域。其中，綠地擬投資167億元，在新蒲新區打造包括特色精品酒店集群、國際藝術文化交流中心等產業在內的鷺湖國際文化生態旅遊度假區以及特色文化商業街區項目。
此外，綠地還將與當地國有企業遵義交旅投資（集團）有限公司聯手，就遵義會展新城中央商務區項目等項目和酒店品牌管理輸出等方面開展全面合作。
王健林一個半月內完成7家萬達廣場騰挪
據財聯社報道，最近一個半月內，萬達完成了海口、紹興、柳州等7家萬達廣場投資公司，及4家區域地產公司、1家酒店管理公司合計12家公司的內部騰挪。
期間，萬達將這12家公司的股東由萬達商業管理集團變更為萬達地產集團，這顯示萬達商管集團去地產化正在加速。
董事長王健林年初曾明確表示，地產集團用以消化商管集團的地產業務，並開發萬達廣場重資產。
寶能地產或將於2022年前上市
據《財經》獨家報道，寶能地產於2017年開啟的上市計劃正在推進中，並計劃在2022年前上市。
A股將是其首選，但並不排除在香港上市的可能。報道稱，寶能地產的上市路線之一將是IPO，在其完成戰略投資的引入之後，將於2019年前向證監會提交資料，而其海外主體公司寶能國際集團也計劃在2018年後於香港IPO或借殼上市。
《財經》稱，寶能制定的業績目標為在2017至2022年合計銷售9767億元，屆時它自認會在市場份額上進入行業前八。但在2017年，寶能地產實際銷售額為119億元，同比下降16%，這一業績在業內可能排在百名開外。
佳兆業商業“變奏”提速
發佈三大全新產品線
6月29日，佳兆業商業集團舉行品牌升級發佈會，宣佈三大全新商業產品線：佳紛廣場（區域型）、佳紛天地（社區型），及K-link（對外管理輸出）。
同時，發佈會上亦首次對外透露佳兆業商業未來戰略發展規劃及全新企業品牌理念。
提出 “OIM”戰略規劃，即通過搭建資產運營、業態孵化、輕資產輸出三大平臺，共建商業生態。
綠城中國壓低現金流
據明天地消息，本週杭州開發商發出內部通知，要求員工緊急改善公司的現金流，引起了投資者的關注。
該通知提出了三點計劃，以改善公司的財務狀況，包括“盡一切努力加快銷售”，“全面加速收集 資金“和”控制支付流出。“
美國購物中心第二季度空置率達到8.6% 創六年最高水平
房地產研究公司Reis Inc.的數據顯示，隨著更多消費者轉向在線購物，第二季度美國購物中心空置率達到8.6%，第一季度為8.4%。Reis稱，危機後的最高空置率出現在2011年第三季度，當時的空置率達到9.4%。全美各種實體零售門店都感覺到了購物放緩。例如，Reis研究的77個都市區域中，第二季度有55個區域的露天購物中心的空置率都上升。
沿街購物中心以及其他鄰里和社區購物中心受到的影響尤為嚴重，這些購物中心遭遇了九年來表現最差的季度。Reis表示，4-6月期間約380萬平方英尺的空間空置，令此類購物中心的空置率升至10.2%。
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商業地產融投資
北京合生匯56億元CMBS成功發行
創上半年全市場最大規模
6月26日，由長城證券擔任主承銷商的 “長城證券—北京合生匯資產支持計劃” 於上交所成功發行，是2018年上半年全市場規模最大的CMBS產品。
本次北京合生匯CMBS發行規模56億元，包括優先檔53億元和次級檔3億元。其中優先檔期限為21年，預期年化收益6.0%—7.0%。
該項目由合生創展集團主導並提供擔保增信，北京合生愉景房地產開發有限公司為原始權益人，專項計劃底層資產為北京合生匯商業綜合體。
資料顯示，該綜合體位於北京CBD東區繁華金角之上，建築面積17.6萬平方米，地下4層地上8層，其中包含著面積7.4萬平方米的5A級商務寫字樓。
復星國際擬分拆復星旅文於港交所上市
7月4日晚間，復星國際有限公司發佈公告稱，公司建議分拆全資附屬公司復星旅遊文化集團（開曼）有限公司並於香港聯交所主板獨立上市。
公告披露，復星旅文集團以全球家庭客戶為中心，致力為其提供綜合一站式旅遊、度假及休閒體驗。其主要從事高端休閒酒店、度假村及旅遊目的地的開發、管理和運營，並提供旅遊產品、娛樂及其他旅遊及文化相關服務。
復星旅文集團目前運營地中海俱樂部、開發及運營三亞亞特蘭蒂斯及其他旅遊目的地，以及其他旅遊相關之文化、演藝、藝術、娛樂、旅行產品及相關服務。
橋水基金正式入華
據《華爾街日報》報道，全球最大的對沖基金公司橋水已獲准向中國機構投資者和高淨值投資者出售投資產品。
根據中國證券投資基金業協會網站消息，這家美國公司設在上海的子公司橋水（中國）投資管理有限公司（Bridgewater (China) Investment Management Co.）已於6月29日獲得中國私募基金管理人牌照，正式成為境內私募管理人。
橋水（中國）於2016年3月就已經設立，2017年3月其法定代表人由橋水基金創始人達利歐變更為王沿，但始終沒有在境內發行過產品。此次橋水正式在基金業協會備案登記，也意味著其必須要在6個月內發行產品。
陽光城發行不超49億公司債獲批
24個月內完成
7月4日，陽光城集團股份有限公司公告稱，其公開發行不超過49億元的公司債券獲得中國證監會核准批覆。
此外，對於此次債券所募集資金用途，陽光城表示資金擬用於償還有息債務（包含公司債券等）、補充運營資金、項目建設（例如長租公寓項目）等。
易居在香港啟動全球上市路演
阿里巴巴集團、華僑城、恆基集團李家傑、新加坡城市發展集團四方成為易居企業集團的基石投資者。
招股書披露，上市所募集資金，將主要用於大數據、一手房代理和二手房業務的發展。
上半年超三分之一信託資金
流入到房地產領域
據證券日報報道，上半年，集合信託募集資金6888億元，其中，房地產信託募資規模為2406億元，佔比超三成。
這意味著，上半年超三分之一信託資金流入到房地產領域。
海航集團擬出售麗笙酒店集團
據彭博社6月30日報道，海航集團正在評估潛在買家對旗下麗笙酒店集團的興趣。
麗笙酒店集團成立於1938年，是全球最大的跨國酒店管理集團之一，目前在全球開業及開發的酒店超過1400家，於2016年被海航收購。
今年以來，海航出於鉅額債務壓力陸續出售旗下酒店資產，今年4月，它還出售了所持有的希爾頓酒店全部股份，但據海航內部人士透露，像麗笙酒店集團這種100%擁有的優質資產，本不在海航考慮出售的清單中。
萬達酒店完成出售倫敦物業項目
不再持有任何股權
7月6日，萬達酒店發展有限公司公告稱，出售倫敦物業項目事項已於2018年7月6日落實完成。出售事項完成後，萬達酒店不再持有目標公司任何股權。
據此次公告披露，該倫敦物業項目出售事項已於7月6日落實完成。於該公告日期，買方富力地產須向萬達酒店償還的9000萬英鎊債務尚未償還，而根據協議，富力地產須以萬科酒店為受益人作出擔保。
此外，萬達酒店稱已獲萬達香港告知，萬達香港亦已於2018年7月6日落實完成出售於目標公司40％股權。據悉，該項目此前由萬科酒店掌控60％股權，另外40％由萬達香港持有。
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