司法觀點

出租人將房屋出賣給第三人後通知承租人行使優先購買權的，仍構成對承租人優先購買權的侵犯。承租人有權請求出租人賠償房屋差價損失，但承租人請求賠償剩餘租期租金損失的，人民法院不予支持。

知識點

1、承租人在哪些情況下享有優先購買權？

2、承租人不享有優先購買權的例外情況？

3、出租人履行通知義務注意要點及通知方式？

4、如何認定出租人侵犯了承租人的優先購買權；

5、承租人的損失如何認定和計算？

6、承租人如何進行權利救濟？……詳情見下文

經典案例

2008年3月，A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定B公司將某商鋪出租給A公司辦公使用，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日止……在租賃期內，B公司如需出售該房屋，應提前三個月通知A公司，A公司在同等條件下有優先購買權。

2009年5月13日，B公司與餘某簽訂《商品房出售合同》，約定：餘某打包購買上述商鋪及另一商鋪。合同單價15800元，總價5150958元。付款方式：一次性付款，不貸款。當日，餘某向B公司支付首付款100萬元。2009年5月19日，餘某成為該商鋪的產權人。

A公司認為B公司未按租賃合同約定，提前三個月徵詢其對該商鋪的買受意見，構成違約，故將B公司訴至法院，要求判令B公司賠償其出售給餘某的房價與審理中法院評估房價現值的差價及2009年7月至判決日止的租金損失。審理過程中，餘某作為第三人參加了訴訟，稱2009年7月三方開過協調會，明確房屋轉讓的條件與價格，原告當場表示不購買。B公司辯稱其已在出手前口頭通知了A公司，因A公司表示不願意購買，故將商鋪賣給了第三人；商鋪的實際交易均價為2萬元/平米，合同價款定為15800元是為了避稅、貸款方便。

法院認為

民事活動應遵循自願、公平、等價有償、誠實信用原則。原、被告簽訂租賃合同是當事人真實意思的表示，內容不違背法律的禁止性規定，應認為合法、有效。

庭審中，被告認為已履行通知義務，並在審理中再次告知原告交易條件，因原告未作表示，故認為原告放棄優先購買權，而原告對上述情況予以否認，因此，根據誠信原則，被告是否履行通知義務，進而是否侵犯原告優先購買權是雙方存在的主要爭議焦點，也是本案首先需要解決的問題。在庭審質證階段，被告對原告主張的可得利益損失持有異議，故本案隨之面臨的焦點法律問題是如何界定原告的損失。現就上述兩項爭議焦點分析如下：

（一）對被告是否履行合同約定的通知義務，乃至是否違約侵犯原告優先購買權的問題。

租賃合同約定“在租賃期內，被告如需出售該房屋，應提前三個月通知原告，原告在同等條件下有優先購買權。”故考察被告是否侵犯原告優先購買權，關鍵在於“提前三個月通知”及“同等條件”兩個衡量標準。

根據查明的事實，被告僅提供員工證明，在2009年3-4月間口頭徵詢過原告意見，原告不予認可，且根據合同約定，被告應予出售前三個月通知，但被告有確切證據證明的詢問均發生在係爭商鋪產權交易過戶之後，故即使存在口頭通知，被告仍違反了合同約定，對被告主張出售前履行了通知義務，本院不予採信。

至於被告認為原告曾在係爭商鋪過戶給第三人後，要求出具發票，以此主張原告接受房屋另行出售的事實，並放棄了優先購買權。對此，本院認為，首先，被告未對此節事實提供證據證明，之後三方對於2009年7月協調會的內容也說法不一，不能得出被告主張的結論；其次，

關於被告訴訟中同意給予原告再次購買的機會，是否可免除被告責任的問題，涉及對“優先購買權”中“同等條件”的理解。

審理中，被告提出原告可以按照2萬元/平方米的均價打包購買係爭商鋪和另一商鋪，總價為2658.4308萬元，對合同定價和首付款條件也提出要求。原告則表示只願意按照係爭商鋪合同價1.58萬元/平方米的條件購買。雙方就購買條件未能達成一致。鑑於被告與第三人就另一商鋪並未簽訂房屋買賣合同，房屋也未交付使用及登記過戶；再者，係爭商鋪和另一商鋪雖屬同一某小區，但兩處商鋪的地理位置、經營內容上沒有關聯性，不能認為必須整體出售；故被告認為給予原告“同等條件”再次購買的機會，本院難以採信。

按照前述觀點，被告未按合同約定，在出售前三個月就出售價格向原告履行通知徵詢義務，侵害了原告在同等條件下享有的優先購買權。

（二）確認被告侵犯原告優先購買權後應以何種標準衡量原告的損失。

確定損失標準，首先要確定承租人優先購買權的性質。根據法律規定的原意，優先購買權的設立，追求的主要是生存和安全價值，是對一種基本社會秩序的維護，而不是對出賣人所有權的限制。對優先購買權人而言，該項權利意味著購買機會上的優遇和排斥他人取得特定標的物所有權的保障，但並不意味著購買條件上的優惠。根據相關規定，當承租人優先購買權受到侵害、要求作為出租人承擔相應的賠償責任時，要提供相應的證據，以證明存在實際損害的要件事實。

因被告未曾在出售前以同等條件徵詢原告，故原告喪失了交易機會，因此，從理性的商事交易目的分析，原告訴訟主張房屋差價作為損失，可以支持，但應對確定房屋差價的計算依據作出認定。

綜合原、被告意見，價格標準存在係爭商鋪合同價1.58萬元/平方米、被告與第三人確認的買賣真實價2萬元/平方米、物業經理陳述的2.2萬元/平方米、詢價結果2009年5月2.8-2.9萬元/平方米和2011年3月3.4-3.5萬元/平方米。

上述價格中，根據係爭商鋪的交易時間、地理位置等市場因素，以及物業反映的情況和詢價結果，合同價明顯不能反映真實交易價格，不應作為交易條件考慮。

根據庭審查明，係爭商鋪出售於2009年5月中旬，原告確認於2009年7月初知曉出售，時間間隔短、市場價格變化不大，而在2009年7月時，第三人付出的房款已遠超過係爭商鋪房價，故某路商鋪雖未簽訂買賣合同和辦理過戶，但被告與第三人陳述的因兩處出售，故售價低於市場價是可以採信的，應以2萬元/平方米作為交易價格。

至於原告購買係爭商鋪，作為房屋買賣市場中的買受人之一，其所得到的交易價格只可能是市場價，因為被告準備兩處出售的原因而給予第三人較優惠價格，該特殊原因應以金錢摺合加入價格中，否則必然造成對被告所有權的侵害。關於市場價的認定，應對房屋的價值有直觀的認識，單對房屋價格作出認定不能等同於原告可買受的價格，地段、人氣因素都是商鋪買賣需考慮的問題，故作為直接管理系爭小區的物業，其所反映的價格綜合了係爭商鋪價值和可交易價格的情況。綜上，原告的房屋差價損失應以爭議時係爭商鋪可能交易發生的價格與被告真實售價的差額作為依據

關於原告主張剩餘租期的租金，從維護既有的房屋利用關係而言，“買賣不破租賃”，故租賃房屋的出售並不破壞房屋已有的租賃關係，對承租人而言，承租期限的維護是主要目的，是否取得租賃物的所有權並不包含在其預期之內。故原告要求賠償剩餘租期的租金損失之請求，本院不予支持。

故，法院判決B公司向A公司賠償房屋差價損失，駁回了其租金損失的請求。

律師點評

上述典型案例涉及到了對優先購買權中出租人通知義務、以及承租人損失的認定，法院對此作了詳細的闡述，我們作幾點總結：

一、哪些情形中承租人享有優先購買權

首先要明確的是，並非所有租賃合同中的承租人都享有優先購買權，優先購買權僅針對房屋租賃這一種租賃合同類型。房屋租賃中的承租人在以下三種情形中享有優先購買權：

1、出租人出賣租賃房屋。這是最常見的一種情形。如果出租人是以贈送、捐贈的行使處分房屋，則承租人不享有優先購買權。

2、出租人以房抵債。如果出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，這種情況下承租人也享有優先購買權；

3、出租人拍賣房屋。如果出租人委託拍賣人對租賃房屋進行拍賣，承租人也有權行使優先購買權。

二、法律規定承租人不享有優先購買權的例外情形有四種

1、租賃房屋的共有人行使優先購買權的。房屋共有人既包括共同共有，也包括按份共有；

2、出租人將房屋出賣給近親屬。這裡的近親屬包括：出租人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孫子女和外孫子女；

3、推定承租人放棄優先購買權。如果租賃合同雙方未約定出租人履行通知義務後，承租人的回覆期限，則承租人未在十五日內明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

4、第三人善意取得。如果善意第三人已購買租賃房屋且辦理登記手續，則應認定該租賃房屋被第三人善意取得，承租人無權再要求行使優先購買權。

三、優先購買權中出租人的通知義務

出租人的通知義務是指出租人意欲出售房屋、以房抵債或拍賣房屋前，應在合理期限內通知承租人，詢問承租人的買受意向。該義務必須在出售房屋前履行，如果房屋已經出售，即使出租人再行通知承租人，也構成對承租人優先購買權的侵犯。本案中B公司在將商鋪出售給餘某後通知了A公司，並不免除其侵權責任。

1、關於通知義務的履行方式，法律並無相關規定，出租人可通過合同約定的方式或其他合理有效方式進行通知。若日後雙方就優先購買權問題產生糾紛，已履行通知義務的舉證責任須由出租人承擔。

2、關於提前通知的期限，法律只規定“合理期限”，但並無相關法律法規或司法文件補充規定具體的期限，司法實踐中各地法院對於“合理期限”的認定也存在差異。該通知期限可由租賃合同雙方當事人自由約定，例如本案中A公司與B公司即約定了三個月的通知期。需要注意的是，在出租人拍賣房屋這種情形中，司法解釋明確規定了出租人應在拍賣5日前通知承租人。其他情形中，並無具體規定。

四、承租人的損失如何認定？

如果承租人的優先購買權被侵犯，則承租人喪失的是以同等條件購買租賃房屋的機會，也即房屋差價。這是承租人最主要的損失。認定房屋差價損失存在一個難點：第一、以哪兩個數據作為價格依據？第二、房價損失的時間點如何確定？法律並未規定房屋差價如何計算，本案中的司法裁判觀點可供參考：

1、房屋差價應以房屋的實際交易價格和市場價格為準，這兩個價格的差價即為房屋差價。若承租人行使了優先購買權，則可以房屋的實際交易價格購買該房屋；若承租人的優先購買權被剝奪，承租人只得另行購買房屋。承租人作為房屋買賣市場中的普通買受人，只能以市場價購得房屋。因此，

需要注意兩點：第一、房屋的實際交易價格並不一定等同於房屋買賣的合同價。實踐中存在大量為避稅、申請貸款而調低合同價的情況，故合同價不能反映真實交易價格。如果出租人與第三人自認了實際交易價格，或結合其他證據可以認定實際交易價格，則應以該價格為準；第二、房屋的市場價格可以申請評估。一般而言，申請有資質的評估機構對房價進行評估是最佳選擇。如果不申請評估，只能從其他數據中選擇最能反映市場價格的數據。本案中，法院選擇的是小區物業提供的數據，相對而言，該數據綜合考慮了地段、人氣等因素，最能客觀反映市場價格。

2、計算房價損失的時間點應以承租人得知權利被侵犯時、出租人和第三人交易時為準。前文已述，計算房價差值的兩個重要數據是房屋的實際交易價格和市場價格。房屋的實際交易價格只存在出租人和第三人進行交易這一個時間點，自然應以這個時間點為準；但房屋的市場價格在不同時間段存在浮動的情況，應以承租人得知權利被侵犯這個時間點為準。

需要注意的是，租金並不屬於承租人的損失。依據“買賣不破租賃”原則，即使出租人將房屋出賣給第三人，承租人仍有權繼續租用該房屋，不存在另行尋找租賃房屋產生相關費用的問題，亦不存在剩餘租期租金損失的問題。

公司治理建議

一、出租人如何履行通知義務

1、出租人最好以書面形式履行通知義務。出租人可以通過函件、通知書、告示、郵件等形式進行通知。如果是以快遞方式送達通知函件，則應注意留存承租人簽收的快遞單。如果出租人以口頭方式履行通知義務，則應保留相關的音頻、視頻證據。

2、出租人要通知以下幾點內容：

第一、明確表達要出售、以房抵債、拍賣房屋的意思表示；

第二、出售房屋的範圍。

第三、第三人提出的購買條件。包括金額、支付方式（是否分期、是否貸款）等；

第四、明確承租人的回覆期限。出租人可在通知中約定一個回覆期限，超過該期限，承租人則無權行使優先購買權。

二、承租人的權利如何救濟

首先需要明確的是，出租人侵犯承租人的優先購買權並不影響出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力，因此承租人無權請求確認房屋買賣合同無效。

承租人有兩種救濟途徑：

1、請求出租人承擔賠償責任。但是承租人須對自己遭受的損失承擔舉證責任。

2、請求出租人承擔違約責任，前提是有合同依據。建議承租人在簽訂房屋租賃合同時，明確約定出租人違反優先購買權條款所應承擔的違約責任。如果承租人無法舉證證明自己的損失，至少還可以追究出租人的違約責任。

法條指引

《中華人民共和國合同法》

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條 出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

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