撰稿|渾水調研研究員 申不怵
房地產市場正在出現近20年來最嚴峻的變局。
在此之前，高層對房地產調控的基調都是“遏制房地產價格過快上漲”，而在近日的最高決策層會議上這個措辭變成“遏制房地產價格上漲”。
就這兩個字，可能決定了房地產業的生死。
開發商要哭了，地方政府要哭了，特別是前兩年的那些“地王”，房價不讓漲，他們怎麼辦？
“土拍”遇冷
前天，南京下半年首場土地拍賣如期舉行，不過場面依舊有點冷清，6幅地塊有一半以底價成交。
這只是今年以來南京土拍市場的一個縮影，有媒體統計，今年上半年南京一共拍出62幅地塊，其中只有一幅達到最高限價。
與此同時，上海、蘇州等熱門城市甚至陸續傳出土地流拍的消息。
土地競拍
兩週前，蘇州將12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，包括蘇地2018-WG-11號地塊等在內4宗土地僅以底價成交，其餘成交住宅類地塊最高溢價率為18%。
上海市中心楊浦區內環B2-03地塊也流拍，該地塊位於楊浦區江浦街道，與虹口區接壤，出讓面積3.11萬平方米，起拍價46億元，從地理和交通情況看，優勢明顯。
開放商謹慎拿地似乎表明房地產市場正迴歸理性，數據顯示，今年前7個月，全國流拍地塊就近800宗。
回想幾年前，土拍市場還是另外一番景象，隔段時間就能見到某家房企斬獲“地王”的消息，以南京為例，2016年，世茂以88億元刷新總價、葛洲壩以樓面價45213元/㎡刷新單價地王，分別僅用時20分鐘和4分鐘。
“地王”們的命運
土拍遇冷也從側面反映著當前房地產市場的行情，如果有像某些房企“高週轉”的能力，在本輪政策調控前或許可以做到快進快出、虎口拔牙式的賺上一筆。
不過此一時彼一時，對於大多數房企、特別是在“地王”項目上投入過多的房企來說，現在正面臨著尷尬時刻，手上的燙手山芋要如何處理呢？
要麼虧本賣。在這方面，京奧港是個典型。2016年4月，京奧港以樓面價2.23萬元/平米拿下江寧區麒麟“地王”，項目命名為京奧港未來墅，規劃要打造新一代豪宅，對外稱房價起碼4萬元/平米。到了2017年9月項目首開1、2號樓共154套毛坯房源，物價局最終只批了2.59萬/平米。
另外，2016年5月3日葛洲壩曾以31.4億元競得南京最貴單價“地王”，樓面地價達到45213元/平米，目前地塊所在的河西新房限價4.5萬元/㎡，地價買得比周邊房價還高。
要麼拖字訣。目前僅河西就有多個地王項目，比如，2016年1月，上海建工四建集團與南京奧和房地產聯合拿下的河西G68地塊，樓板價高達4.26萬元/平方米；還有2016年5月，電建地產和泰茂地產34億元拿下河西南G12宅地，樓面價3.7萬元/平方米。
據《中國經營報》，上海建工南京公司表示，G68地塊項目在正常施工建設當中，預計2019年入市，具體時間暫未確定。電建地產方面則回應稱，項目具體上市節點並不清楚。另據消息，該項目已於2月建成，銷售團隊也已組建完畢。但由於相關項目價格報批都是根據政府相關條件，根據南京樓市市場狀況，目前項目上市時間尚未確定。
附：南京地王項目及周邊二手房均價
（以上數據基於媒體公開報道整理，可能會與實際數據有出入，僅供參考。）
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