撰稿|浑水调研研究员 申不怵
房地产市场正在出现近20年来最严峻的变局。
在此之前，高层对房地产调控的基调都是“遏制房地产价格过快上涨”，而在近日的最高决策层会议上这个措辞变成“遏制房地产价格上涨”。
就这两个字，可能决定了房地产业的生死。
开发商要哭了，地方政府要哭了，特别是前两年的那些“地王”，房价不让涨，他们怎么办？
“土拍”遇冷
前天，南京下半年首场土地拍卖如期举行，不过场面依旧有点冷清，6幅地块有一半以底价成交。
这只是今年以来南京土拍市场的一个缩影，有媒体统计，今年上半年南京一共拍出62幅地块，其中只有一幅达到最高限价。
与此同时，上海、苏州等热门城市甚至陆续传出土地流拍的消息。
土地竞拍
两周前，苏州将12宗土地挂牌出让，其中3宗住宅用地流拍，包括苏地2018-WG-11号地块等在内4宗土地仅以底价成交，其余成交住宅类地块最高溢价率为18%。
上海市中心杨浦区内环B2-03地块也流拍，该地块位于杨浦区江浦街道，与虹口区接壤，出让面积3.11万平方米，起拍价46亿元，从地理和交通情况看，优势明显。
开放商谨慎拿地似乎表明房地产市场正回归理性，数据显示，今年前7个月，全国流拍地块就近800宗。
回想几年前，土拍市场还是另外一番景象，隔段时间就能见到某家房企斩获“地王”的消息，以南京为例，2016年，世茂以88亿元刷新总价、葛洲坝以楼面价45213元/㎡刷新单价地王，分别仅用时20分钟和4分钟。
“地王”们的命运
土拍遇冷也从侧面反映着当前房地产市场的行情，如果有像某些房企“高周转”的能力，在本轮政策调控前或许可以做到快进快出、虎口拔牙式的赚上一笔。
不过此一时彼一时，对于大多数房企、特别是在“地王”项目上投入过多的房企来说，现在正面临着尴尬时刻，手上的烫手山芋要如何处理呢？
要么亏本卖。在这方面，京奥港是个典型。2016年4月，京奥港以楼面价2.23万元/平米拿下江宁区麒麟“地王”，项目命名为京奥港未来墅，规划要打造新一代豪宅，对外称房价起码4万元/平米。到了2017年9月项目首开1、2号楼共154套毛坯房源，物价局最终只批了2.59万/平米。
另外，2016年5月3日葛洲坝曾以31.4亿元竞得南京最贵单价“地王”，楼面地价达到45213元/平米，目前地块所在的河西新房限价4.5万元/㎡，地价买得比周边房价还高。
要么拖字诀。目前仅河西就有多个地王项目，比如，2016年1月，上海建工四建集团与南京奥和房地产联合拿下的河西G68地块，楼板价高达4.26万元/平方米；还有2016年5月，电建地产和泰茂地产34亿元拿下河西南G12宅地，楼面价3.7万元/平方米。
据《中国经营报》，上海建工南京公司表示，G68地块项目在正常施工建设当中，预计2019年入市，具体时间暂未确定。电建地产方面则回应称，项目具体上市节点并不清楚。另据消息，该项目已于2月建成，销售团队也已组建完毕。但由于相关项目价格报批都是根据政府相关条件，根据南京楼市市场状况，目前项目上市时间尚未确定。
附：南京地王项目及周边二手房均价
（以上数据基于媒体公开报道整理，可能会与实际数据有出入，仅供参考。）
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