吳亞軍的怒火和龍湖高管的焦慮症
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美女偶遇
2016年5月的某天，京城一位著名的大長腿美女記者在一次飯局中遇上了龍湖原執行董事秦力洪，秦當時已經離開地產界，投身其他領域。但因為大長腿美女入行後第一個報道和採訪對象就是龍湖和秦力洪，因此在跟秦寒暄之餘，也對這次偶遇分外感慨。
大長腿美女記者格外敬業，對龍湖格外關心，又挖出龍湖幾條有意思的消息出來，其中一條是龍湖老闆吳亞軍當時的一次大發雷霆：
在一個龍湖內部微信群裡，吳亞軍一口氣發了200多字，用了2個驚歎號，她對龍湖一個項目產品提出不滿，表達了深深的失望。
她是這麼說的：
“剛才看了項目，很失望，建築不及格，粗陋，門廳很小，本來可以做得精細雅緻一點，但從壁紙、線條、燈光來看很潦草，景觀無記憶點，這種不講究我不相信是這個城市人民的審美，也不相信是成本的限制（許多細節是因為水平和不走心）。
我相信是總經理領導的團隊沒想在這個城市亮相的第一個項目應該適當給客戶一個好印象，建立自己的品牌！不知道政府看了這樣的項目還會給你們地嗎？這樣的團隊讓我深深的失望。”
吳亞軍的語氣很重，大長腿美女看到這條信息都嚇得深深吸了口氣。用腳趾頭想想都知道龍湖高管團隊在老闆那裡即將經歷怎樣的狂風驟雨。
吳老闆的怒火之餘，龍湖高管們紛紛發表政治正確的表態：老闆這次發怒是個有價值的信號，畢竟過去數年來，龍湖做了種種管理變陣，覆蓋運營、產品、營銷等多個層面，成本控制能力也有提升。但是，正如老闆所言，無論任何時點，品質與走心都應堅守，這和成本無關。
吳老闆發怒了。高管們表態是必須的，但是光表態肯定也是不行的！
於是龍湖各地區公司積極響應，認真學習吳老闆發怒講話精神，真抓實幹，狠抓落實，掀起了主抓產品質量主題活動的高潮。廣州公司動作最快，率先成立了品質管控組。隨後，每個地區公司都由總經理牽頭掛帥，協同運營與研發負責人成立品質檢查提升小組。各小組直接對接各城市總經理與集團研發聯席會。
據說，吳老闆發怒之後，龍湖開始從強調成本控制，變為開始提升品質了。本來龍湖的工程部是負責產品質量的，而研發部也加入了品質檢查提升工作。
老闆的一場怒火之後，龍湖的產品質量問題似乎少了一些，產品品質似乎也提升了一些。
事情至此，似乎問題已經得到很完美的解決了。產品出現問題→吳亞軍大發雷霆→各地區公司整改→提升產品品質→問題解決。
但是，如果吳亞軍沒有發這次怒火呢？公司的自我修正機制呢？
2 朱重八的怒火
公元1368年，給地主放過牛、要過飯、當過和尚的資深屌絲朱重八大翻身，迎來了人生超級輝煌的時刻——在應天府稱帝，驅逐胡虜，恢復中華，大明王朝建立，定年號洪武。
出身布衣的朱重八當上皇帝以後，異常勤奮，異常節約，恨不得宮裡的小太監穿什麼樣的衣服、花多少錢都要親自過問。窮苦出身的他對貪官尤其痛恨，稱帝以後，朱重八大規模、異常嚴厲地整肅貪官，對貪汙六十兩銀子以上的貪官格殺勿論（炮仗哥算了一下，2018年7月工商銀行(5.550, -0.10, -1.77%)現貨白銀的賣出價：3.4元每克。60兩就是3000克，摺合人民幣10200元。）也就是說，貪汙1萬塊錢以上的貪官，朱重八直接砍頭！
然而砍頭也沒能斬斷貪官內心的貪慾。就在廣大吃瓜群眾對朝廷的嚴刑峻法叫好的同時，朱重八砍下的貪官腦袋也越來越多。
到了洪武二十五年，朱重八一看25年頭沒少砍，但似乎沒啥用啊？貪官照貪不誤，估計砍頭太便宜這幫王八蛋了。
想到這裡，朱重八決定直接升級刑罰，經過苦思冥想，自創大明第一酷刑：“剝皮揎草”！這可比朱重八創立的挑筋、斷指、斷手、削膝蓋等酷刑殘酷多了。“剝皮揎草”刑罰，就是把那些貪官拉到每個府、州、縣都設有的“皮場廟”剝皮，然後在皮囊內填充稻草和石灰，將其放在處死貪官後任的公堂桌座旁邊，以警示繼任之官員不要重蹈覆轍。
據統計，朱重八當政31年，先後發起6次大規模肅貪，殺掉貪官汙吏15萬人。
然並卵，就算剝皮，大明朝還是有殺不完的貪官，如果殺頭、剝皮能解決問題的話，大明朝就不會成為中國歷史上最腐敗的王朝了，朱重八也就不會幹掉多達15萬之巨的貪官了。
據說，朱重八每幹掉一批貪官後，官場就會清廉一段時間；然後貪官再貪，朱重八再幹掉一批。循環往復，無止境也。
也許，這就是封建王朝“人治”的天生缺陷。
3 高管的焦慮症
今年春節後，剛一上班，估計還沒拿到新春利市，龍湖戰略部總經理王亞軍和南京公司總經理李宏耕就前後腳交上了自己的辭職報告。
就時間而言，王亞軍的辭任甚至沒能給龍湖足夠的時間尋找合適的繼任者，其掌管的整個戰略團隊不得不向CEO邵明曉彙報工作，直至新任戰略部負責人到崗。
而在此之前，龍湖已經分別有副總裁袁春、副總裁顏建國、上海公司總經理張澤林等相繼離職。
龍湖一位已經離職的前地區公司老總曾對外界透露：
項目團隊面臨最大的壓力之一就是物業交付，這也是公司高管非常焦慮的問題。因為龍湖的物業近年來在交付中經常會因為產品質量和品質不達標而伴隨業主維權。
最誇張的是，互聯網上甚至一度出現獨立IP“龍湖維權網”，為龍湖各地項目業主維權服務。
要知道，以前龍湖的高管是不怎麼會得焦慮症的，至少不會因為物業交付過多出現產品質量和品質的問題而太過焦慮。
關於以前的龍湖，炮仗哥這兒有兩個小故事。
第一個故事：
2004年，堪稱豪宅教父的綠城老闆宋衛平第一次聽說龍湖的產品品質非常好，龍湖在重慶的地位如同綠城在杭州的地位一樣，宋老闆一時興起，立即指示綠城的高管、項目總經理、設計師等一眾人馬：“立即放下手上所有事情，明天下午3點到重慶報到。”
收到通知的高管們不知所為何事如此興師動眾。到了重慶才知道，原來宋老闆讓大家到重慶集體參觀學習龍湖。後來宋老闆對外稱，當年為了學習龍湖，光機票錢就花了66萬元。
當然，宋老闆花了這麼多錢也不能便宜了這幫高管。據說這些高管們回去後每人也苦逼地吭哧吭哧寫了5000-10000字的總結。
在2009年綠城步入巔峰狀態時，沒有哪家企業能入得了宋老闆的法眼，甚至連行業老大萬科都被老宋恥笑為“產品質量粗糙、人臉皮厚”，但龍湖例外。老宋直言“龍湖是綠城唯一的競爭對手。”
2010年的投資者懇談會上，老宋公開說，全國房企裡，造房子的品質能比得上綠城的只有“一家半”，其中半家是星河灣，一家則是龍湖。
第二個故事：
多年前，萬科還是房地產界的老大，地位無人撼動。當年，大眼睛美國人孫宏斌還曾放豪言要趕超萬科成為行業第一，被王石怒懟“吹牛”，現在回頭看，還是王石說對了。
說起孫宏斌和王石，炮仗哥插個小段子。
多年前的一天，在深圳的某桑拿房裡，王石和世聯行(6.220, -0.19, -2.96%)董事長陳勁松一邊蒸桑拿一邊聊天。突然開門進來一小夥子，一聲不吭拿起一大桶水全都澆到桑拿房裡燒紅的石頭上，桑拿房中的溫度驟然升高，一陣陣熱浪襲來，讓人喘不過氣來。
陳勁松大叫了一聲，馬上推開門跑出去了。留下了王石和男青年還在裡面堅持著，雖然熾熱難熬，王石在心裡面卻始終和這位男青年在較著勁，看誰能堅持到最後。終於，這位男青年堅持不住了，開門跑了出去，王石勝利了！
桑拿房的溫度降下來了，陳勁松走進來對王石說：“王總，你真行！把這小青年給熬跑了。”王石說：“這人就是房地產界的孫宏斌，跑進來就是攪局來的，所以一定要堅持住，不能輸給他。”可以想象，王石的毅力是經常攀登珠穆朗瑪峰煉出來的，小青年哪是他的對手。
咳咳，炮仗哥跑題了，言歸正傳。
王石有一次去參觀龍湖，脫下皮鞋換上拖鞋進入樣板間去參觀。參觀完出門時，王石發現自己一行人的皮鞋被調轉方向，頭朝外整齊地擺放著。
龍湖的服務細節細緻到如此程度，令這樣一個毅力超強、連蒸桑拿都能贏大眼睛美國小青年的房地產領袖人物王石也不禁感嘆：“可怕的龍湖。”
4
2年後的龍湖
轉眼之間，距離上次吳老闆發火已經過去了2年時間。
2018年6月30日，龍湖位於北京密雲古北水鎮的項目長城源著二期一組團的業主陸續開始收房。借遍了七大姑八大姨交首付，攢夠了5年社保資格，佔用了首套房、處女貸指標的二狗子收房時傻眼了，我當時參觀的樣板間看的是這個項目嗎？
難怪乎二狗子露出絕望的眼神，當時他之所以選擇了這個比密雲縣城價格還貴的項目，就是聽說了之前炮仗哥講的兩個小故事（炮仗哥面壁思過十分鐘）。結果不僅佔用了唯一的購房指標，還把寶貴的處女貸給貢獻出去了。
二狗子不算最慘的，還有二狗子的鄰居對炮仗哥說當時龍湖的銷售合同約定這個是住宅用地，土地期限是70年，但事實上房子迄今也無法辦理落戶。
看到二狗子發來的照片，炮仗哥覺得自己應該面壁思過半個月。
二狗子發來的圖片1
二狗子發來的圖片2
上面這兩張圖就是二狗子發給炮仗哥的龍湖長城源著項目實景圖、室內裝修實景圖。
二狗子抱怨說，炮仗哥把自己坑的不輕。這個項目工程質量明顯存在問題，建築地基處理不達標，還未交房，有些外掛樓梯地基下沉，造成與二樓連接處變形開裂。
二狗子發來的圖片3
此外，按照二狗子鄰居們的說法，由於小區在海拔400多米的山坡上，屬強降雨與雷電氣象災害防禦區，但龍湖並沒有進行相應的重點防禦措施，如並沒有裝配避雷針等防雷擊設施。另外小區內排水設施不達標，已經有很多地方沖壞。
二狗子發來的圖片4
二狗子一位建築專業的鄰居告訴炮仗哥，小區內水電氣管道佈置凌亂無序，不符合燃氣與電力管道的施工技術規範。水電氣管道和箱體沒有安全距離，排水管直接將水排向電錶箱，均屬嚴重設計缺陷。
二狗子說，7月10日，一場大雨過後，龍湖長城源著二期42號樓前馬路就塌陷了（1）
二狗子說，7月10日，一場大雨過後，龍湖長城源著二期42號樓前馬路就塌陷了（2）
7月16日的一場大雨過後，龍湖長城源著二期業主新發現的問題（1）
7月16日的一場大雨過後，龍湖長城源著二期業主新發現的問題（2）
“這還不算什麼，最搞笑的是買房時展示的建築外立面是黃色的，收房時卻變成了灰色。”二狗子的鄰居們因為龍湖銷售過程中的虛假承諾和虛假宣傳毫不客氣地實名進行了舉報。
2017年12月8日，被業主舉報後，龍湖位於北京密雲古北水鎮的項目長城源著收到一張來自北京市工商局密雲分局的10萬元處罰決定書。
因虛假宣傳，龍湖妥妥地被工商局罰了10萬塊
處罰書上寫著，經查：
當事人（龍湖旗下古北水鎮房地產公司）在銷售自行開發的商品房龍湖長城源著項目時，因當事人的行為違反了《北京市反不正當競爭條例》第十五條第一款的規定，構成經營者利用廣告或者其他方法，對商品的用途作引人誤解的虛假宣傳行為。 因此罰款10萬元。
2018年6月28日，住建部、公安部等七部委聯合展開專項行動，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。其中一條打擊重點就是打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。
幸好龍湖先知先覺，提前捱了罰，躲過了這次專項行動。要不然…炮仗哥不敢想。
5 高管的焦慮症好了沒
當然，此次龍湖長城源著收房事件暴露出來以後，據說項目團隊和龍湖高管們的焦慮症又犯了，龍湖北京公司的老大宋海林對這件事的發生也非常惱火，這次還專門成立了一個項目工作組來負責善後事宜。
7月6日，在龍湖北京總部門口的長城源著二期業主們
二狗子告訴炮仗哥，這回長城源著的事情業主們鬧得動靜有點大，已經驚動了吳亞軍。
對了，炮仗哥還就此事件從龍湖得到了一個官方回應：
龍湖內部人士在跟炮仗哥私下溝通的時候提到，去年因為特殊原因停工了三四個月，導致長城源著項目二期工期特別緊張，為了不影響今年暑期的旅遊租賃市場，龍湖還是趕工期交房了，所以才導致出現了這麼多的問題。
炮仗哥瞭解到的信息，除了這位龍湖內部人士所說的原因外，可能跟龍湖的激勵體系也有關係。
據說，龍湖地區公司的年終獎獎金池的計算公式是：當年結算利潤*平衡積分卡*一定的提成比例。事實上直接影響年終獎的就是平衡積分卡，而平衡積分卡里的大頭就是ROIC（投資資本回報率），計算公式就是：ROIC=EBIT（1-稅率）/（有息負債+權益）
因此，地區公司高管團隊為了更高的年終獎，必然就要做兩件事：一是要加快去化速度，賣得快；二是要控制成本，提升利潤。
有取就有舍。想快就要趕工期；想要利潤就要控制成本。兩者相互作用下，產品質量和品質出現問題似乎也就不難理解了。龍湖有些分公司在這方面做得很激進，也讓品牌付出了很大代價。
只是不知道吳亞軍這次還會不會再發怒一次？這次發怒又能管用多久呢？
毫無疑問，曾經的萬科、綠城和龍湖一直是中國地產業的理想主義者，但時過境遷，物是人非。王石從萬科退休了，宋衛平也離開了曾讓他自豪的綠城。
今天，吳亞軍還是那個吳亞軍，但龍湖早已不是當年的龍湖了。
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