图一
在2018“金三银四”的尾巴上
有朋友在聒噪的楼市里凑了一回热闹
在某热点二线城市
以刚需优先的身份突破万难
终于抢到了属于自己的首套房
这在目前政府限价
一二手房房价倒挂一房难求的当下
本该是一件值得欣喜的事情
可是在签约银行按揭的那一刻
面对银行上浮25%的房贷利率
心情瞬间变得拧巴起来
为啥自己的首套房要
遭受以往二套房才有的房贷利率？
这个利率点购房
到底是亏了还是赚了？
面对普遍上浮的房贷利率
相信很多购房人和这位小伙伴一样
都会在心里打着小算盘
买房贷款，利率多少才划算？
其实关于贷款利率当然是越低越好
这意味着你的资金成本更低
但是，现实中利率的高低
往往都不掌握在普通老百姓手里
我们能决定的就是在现有利率的情况下
要不要去贷款？
因此，要不要贷款
其实需要衡量的就是
房子的升值空间与资金成本之间的关系
这就需要考虑两个指标
GDP增速和M2增速
下面小爱就来给大家算上一笔账
看看这两个指标对你贷款买房的影响
图二
一、房贷利率不能大于GDP增速
GDP增速可以理解为“创造财富速度”，也可以理解为“资产回报率”。而房贷利率可以理解为买房借钱的成本，如果借钱的成本小于资产回报率，那么你的房贷利率是合理的。
假如：目前市面上有一套100万的房子，当年的GDP增速为7%，那么，这套房子当年的资产回报率就是7%，而如果，你买下这套房子的贷款利率为5%，那么，你肯定在当年是赚的。你的当年收益将会是：100万×7%－100万×5%＝2万。
因此，当你的贷款利率低于GDP增速的时候，你就是有利可图的。2017年我们的GDP增速是6.9%，所以，只要房贷利率在这个范围之内，你贷款买房都是划算的。
二、房贷利率不能大于M2增速
M2（广义货币）增速粗略地理解为印钞的增速，如果房贷利率大于M2增速，那么意味着你借钱的成本超过印钞的增速，那么这时候的房贷利率是过高的。
这就需要从宏观货币量的角度来解读货币增速对资产价值的影响，下面继续以这套100万的房子来做对比。
假如：市场上只有一套房子和100万人民币。那么，这套房子对应的价值是这样的：一套房子＝100万元人民币。
如果当年的M2增速是8%，这就意味着市场上人民币增加到了100万×（1+8%）＝108万元。在资产不变的情况下，这意味着：一套房子＝108万元人民币。
如果你当年的贷款利率是10%，那么你的收益将是：
108万－100万－100元×10%＝－2万
也就是说如果房贷利率超过了印钞增速，那么这时候贷款买房收益就是负的。
图三
因此，对于投资来讲，要不要在某个利率点买房，就需要考虑这两个顶点指标来参照计算你的资金成本。
2017年，我国的M2增速是8.2%，高于6.9%的GDP增速，这就意味着房贷利率的第一个顶点是GDP增速，第二顶点是M2增速。
不过房贷利率的合理区间并不是一个固定的数值，这需要结合当年的GDP增速和M2增速来进行考量。结合2017年的两项指标和上浮后5.6%左右的房贷利率来看，目前我们贷款利率还是处在一个相对合理的水平的。
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