房地產市場火爆引發了諸多亂象，嚴重擾亂了房地產市場秩序，引起了廣大購房者的不滿。8月1日，住建部公佈了一批各地查處的違法違規房地產開發企業和中介機構名單，保利、鴻坤等20家房企及中介公司均在名單之內。對此，保利地產方面回應稱，已要求全國分公司自查自糾。
《財經》新媒體記者查詢發現，房企違規操作的多數原因在於追求銷售回款速度。其中，天津薊州鴻坤花語房地產開發有限公司以及保利(長沙)西海岸置業有限公司分別因騙取商品房銷售許可證、取得預售之後存在超員續客現象，被當地相關部門責令停售整頓或列入失信“黑名單”。
業內人士表示，目前房企頻現的無證銷售、虛假宣傳等違規操作，是行業多年來存在的監管漏洞。另一方面，房企知法犯法的主要原因還在於獲取資金成本太高。為緩解資金壓力加快銷售進度，以追求回款速度和利潤效益。
因違法違規被曝光 被納入失信“黑名單”
8月1日，七部委聯合發佈《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》，北京、廣州等10個城市的20家房地產開發企業、中介機構被公開點名，保利、鴻坤等房企“榜上有名”。通知內容顯示，該批企業的違法違規行為包括未批先售、虛假宣傳等方面。
根據近日長沙、天津等政府相關部門發佈的通告顯示，保利(長沙)西海岸置業有限公司開發的保利天禧目C1#、C2#棟取得預售許可證之前，有超員蓄客現象，續客人數超過兩棟房源458套總數的7倍多，且在認籌過程中未進行嚴格的實質性購房資格審驗；天津薊州鴻坤花語房地產開發有限公司在薊州區開發建設的福滿園項目，施工現場造假，騙取商品房銷售許可證。
以上兩項目及所屬公司已被當地房管部門查處，保利長沙公司被列入失信“黑名單”，並取消了其參加行業評優評先資格；鴻坤項目被責令停售整頓，關閉網籤商品房買賣合同功能，並予以行政處罰。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《財經》新媒體記者，從當前房地產行業督查情況來看，的確存在很多現實問題，如品牌房企屢屢出現違規操作，屬多年的頑疾。此次曝光的目的是予以警示，提醒房企需以質量和口碑來取勝市場，大型開發商因項目眾多更應嚴肅銷售紀律。
中原地產首席分析師張大偉分析稱，在住建部發布30城市巡查整頓房地產的通知後，7月合計已經有超過40個城市發佈了各種房地產調控政策與執法結果。疊加其他政策，7月房地產調控已經超過40次，刷新最近2年樓市調控同期記錄。目前整治市場秩序被放到了很重要的環節，代表了調控加碼的趨勢。
多位業內人士均表示，此次中央嚴肅處理後，預計後續會有各類管控和規範內容出臺，房企類似違規現象將會減少。
調控持續加碼 資金缺口擴大
無獨有偶，除鴻坤、保利因預售許可證以及續客等問題被通報之外，被公示的兩家西安房地產公司，即西安新昆房地產開發有限公司、西安知時節房地產開發有限公司均因無證預售被罰款上萬元。
此前，全國大多數樓盤認籌均需繳納認籌金，而且退回認籌金週期較長，有的甚至需要30個工作日以上。今年，河北、海南、廣東等地的房企就因沒有預售證開盤銷售以及收取預售款被處罰。例如，今年年初，佛山市時代華泰房地產開發有限公司因未獲預售證先收“誠意金”，被相關部門罰款204萬元。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，保利、鴻坤等品牌房企被通報，說明從嚴的房地產調控政策確實對房企的快速銷售與回款造成了影響。房企知法法犯法主要原因在於，現在獲取資金成本太高，為追求回款速度和利潤效益，不得不從銷售進度上進行提速。
根據統計局數據顯示，今年上半年，房地產開發企業到位資金75765億元，同比增長11.2%，其中其他資金39035億元，增長17.2%。在其他資金中，定金及預收款23226億元，同比增長22.7%，增速顯著。
不可忽視的是，定金及預收款佔總到位資金比例的30.7%，極為接近自籌資金份額，而且遠超過國內貸款以及利用外資的比例。可見，在國內外融資趨緊的態勢下，房企對銷售回款的依賴程度逐步提升。
方正證券首席分析師韓振國分析稱，銷售回款是房企重要的內源融資方式，與資金缺口關係密切。測算結果顯示，部分房企通過銷售回款快速增長減少資金缺口壓力。
資金承壓成癥結 面臨嚴峻挑戰
根據方正證劵分析報告顯示，2018年起，房企將迎來信用債集中兌付期。2018-2021年需償付的信用債規模分別為 1684億、4076億、5364億、6774億，兌付壓力呈現逐年遞增的趨勢。
與此同時，各渠道融資成本持續提升。2018年以來，中期票據、公司債、海外債票面利率分別為6.1%、6.7%、6.5%，較2017年初分別提升2%、1.3%、0.5%。
根據平安證券近日發佈的《地產行業2018年年中報前瞻》顯示，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鍊風險。
在資金壓力之下，今年上半年房屋糾紛問題越演愈烈。據中消協公佈的數據顯示，2018年上半年，房屋類投訴共4753件，同比增加了32.5%。投訴的主要問題有房屋買賣合同違約，如不按期交房等行為，以及開發商以各種原因不退意向金或保證金等問題。
“在調控政策持續從緊，以及嚴懲違規操作情況下，下半年房企的日子還會過得比較艱難。不過，適銷對路、質量過得硬的產品永遠是有市場的。下半年房價依然會保持穩定，但對於房企的品質管控和合規操作方面提出了更高的要求。”趙秀池對《財經》新媒體記者說道。
在嚴躍進看來，目前各類質量問題容易被放大，更需要謹慎，不應過分追求速度。必要時應放緩開發和銷售的節奏，即寧可速度慢一點，但質量一定要百分百的過硬，銷售方式要合規合法。
他進一步表示，三季度是市場面臨利空消息最多的時段，房地產市場成交規模可能會出現下滑。到第四季度，企業出於衝擊年度業績的考慮，有可能在銷售方面加快推貨節奏，並促進交易量提升。當然，仍需以產品質量和品質管控作為提速的前提。
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