任志強萬字長文：房產泡沫論是錯的，中國人都被統計數字騙了！

幾乎所有的經濟學家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經濟問題，特別是對比討論中國的房地產問題。

但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別，因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。

我僅舉幾個常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。

房價收入比誤導政策

這是個衡量房價和國民收入之間的關係，平衡市場價格與購買能力的比例，也是一個重要的判斷市場房價的指數。

國際的房價收入比定義為：國民收入的中位數，每套住房面積的中位數與房屋價格的中位數，三者之間的關係。

之所以用中位數作為基礎是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會的中位以下水平。

購買力的中位數是指居民的中位數收入水平，兼顧著中位數以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。

房屋面積的中位數同樣是指全社會住房水平的中位數標準，高於此標準的則為高消費能力。

房屋價格的中位數同樣是指全社會每套住房價格的中位水平，而非指含高消費的特殊產品。

中位數堅持的是以社會中位水平的情況，以保護和兼顧低於中位數水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。

中國在計算物質指數時，同樣把一般消費品納入指數，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。

但中國的住房價格卻從未公佈過中位數，而是使用的平均數。平均數的最大誤導就是將高消費的水平併入其中而對市場產生了巨大的誤導。

當社會用平均數去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平

而用平均房價時不但提高了房價的水平，同時忽略了低房價商品的存在並在市場引發漲價的恐慌。

同時不使用住房面積的中位數也會提高了全社會的住房要求和標準，產生過度的追求。

2016年底的數據是全國平均房價超過萬元的城市19個，其中平均房價超過2萬元的城市9個，全國平均房價不到8000元/平方米，但中位數則不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底長沙市（含區縣）平均房價為7000多元/平方米，最低價2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數不到4000元/平方米，大約也與平均數相差近一倍。

上海市最高房價為30萬元/平方米，最低則只有2萬多元/平方米，平均價約為5.4萬元/平方米。

中位數則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。

可見無論是城市還是全國，平均數與中位數之間的差距大約都在40%以上。

平均數大大提高了市場對房價的認知

中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數則不足50平方米。許多學者都按每戶90-100平方米計算房價，這就大大抬高了房價的總量。

房價的平均數和房屋面積的數據遠大於中位數就會使計算中的總房價遠超過按中位數計算出的結果，並讓這個差距遠遠的大於50%，變為成倍增長了！

當中國計算收入時通常會按統計局公佈的人均收入或職工收入計算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入卻並非主要來自於工資收入，這就讓平均收入的水平大大低於實際收入水平。

國際上的計算中位數收入時，則在收入中包括財產性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算範圍出現了極大的差異，並使計算收入比時出現無法對比的情況。

因此中國所有的專家、經濟學家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統一標準，並具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。

我也無法計算出完全按國際標準計算的中位數的房價收入比，但我知道目前公佈的這些房價收入比都是被嚴重擴大了現實差距的不正確數據。

正是由於這種用平均數而非中位數的統計方式和宣傳作用，導致的結果是不但沒有讓高房價的那些房價下降，反而在把那些低房價的房價大大拉高，向平均數靠攏了。

當我們試圖用平均數控制地方的房價漲幅時，造成的結果是地方政府不得不將原並未納入市區統計範圍的區縣的低房價都納入統計中去平均，以降低名義的平均房價。卻大大提高了原來較低的房價，造成部分城市名義均價的下降，但全國房價的普遍上漲。

因中位數的管理是以保護中低收入家庭住房需求的管理，以平均數為主的管理則是不負責任的一種市場管理。

限制的是提高生活水平和城市建設的作法，讓中國的城市建設僅為滿足於當年的需求而失去了長遠。

中國歷史上曾用控制建築費用的方式建設了大量低品質的住房，造成大量危舊房和棚改區的出現，造成了極大的浪費，今天難道還要繼續重複的走這樣的老路，再建一些要幾年後就被淘汰的建築嗎？

《平均的終結》一書中早就將平均數這個嚴重影響科技進步和發展的判斷標準廢除了。但中國在明明已有中位數的國際標準的情況下，仍然堅持用平均房價來判斷和管控市場，必然只會對市場和管理帶來極大的危害，而絕不會帶來任何益處。

這種錯誤的統計與管理方式最終只會破壞未來發展的大局，當掌握公權力的人們只能靠錯誤的信息和判斷去做決策時，又怎麼可能不犯錯誤，並讓市場走上正常發展之路呢？

以房屋總市值推論中國房地產泡沫是錯誤的

國家房地產的總市值既是一個國家城市化發展的標誌，也是一個國家房地產在國家經濟中總量的衡量。

據第一太平戴維斯2016年8月的預計，中國的房地產市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內生產總值67萬億元人民幣的4倍，隨後又測算稱，已達300萬億元市值。

最近則在某些專家、學者的口中稱為已達450萬億元，還有些與美國的房地產總市值約為26.8萬億美元相比，認為中國房地產已出現了泡沫情況。

根據國家統計局和住建部公佈的兩個數據看，中國城鎮的住宅總量約為220億-245億平方米。1997年房改之後竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約佔70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進入市場銷售計算，並且全部按2017年全國平均住宅房價8600元/平方米計算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進入市場銷售的部分，則會估值更低！

但是！中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建築！

三四線城市則是剛剛進入大量進行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標看，並不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮又會如何呢？

僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴重。許多住房根本不具備商業價值，連中央政府都不得不動用大量的財力給以補貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。

而中國除70個大中城市之外，還有590個城市和眾多的縣鎮，其住房情況仍有待改善，實現小康和現代化目標，城市化率應超70%。

一個國家的城市化率與這個國家的經濟發達程序密切相關，也與人民的生活水平和富裕程度相關。全球城市化率的高速發展則是集中生產能力、資本能力和第三產業發展的必要條件。

1800年之前全球幾萬年所創造的GDP約佔全部總量的5%，1800年之後的GDP則佔歷史總量的95%，是因為1800年之後城市化的高速發展帶動的經濟高速增長，經濟的增長又反過來推動人口向城市集中，加速了城市化的發展。

1800年到2010年全球的總人口量增長了6倍，但全球城市人口的數量增長了60倍。2006年全球城市的總人口數就超過了農村的總人口數，發達地區的城市化率已經突破了80%，欠發達地區的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經超過了53%，並且仍在高速增長。

但中國的戶籍人口城鎮化率僅為42%，低於欠發達地區的城市化率水平。按常住人口的城鎮化率計算也僅為58%不到，遠低於發達地區的水平。

中國要想實現小康和現代化的目標，至少城市化率的水平應在70%以上，否則無法實現經濟的增長和人民收入水平的提高。

中國的真實城市化率水平極低

目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，於是就無法充分享受城市化帶來的公共服務和資源優勢，如子女入學、家庭成員的醫保、退養等，都未能充分的實現城市化的條件。

而非戶籍人口的城市化，則是假城市化

發達國家中許多人，特別是退休的老人並不住在城市，但他們的收入來源於城市，仍被計算在城市化率中。

在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現了非戶籍人口的數量遠大於戶籍人口的情況。

廣州最新公佈的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫療、參保等社會保障方面處於較低水平。子女就讀公辦學校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動者未簽訂勞動合同，約四成以上的沒有參加“本地統籌的城鎮職工基本養老保險”，四成以上的人員無醫保治療。

廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源於城市，這種情況並未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自於農村。

這種名義上的城市化率不但不能與國際對比，也不能證明農村人口的真正轉移。不能改善農村的發展情況，也並未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質量提高的問題。

中國的城市化率提高將是影響中國經濟增長和房地產市場發展的重要問題。

住房面積不分青紅皂白的說法很不可取

住房面積統計既是市場需求與供給關係的一種衡量，也是人民生活水平的一種標準。既反映國家經濟發展和人民生活水平之間的關係，也反映住房水平和居住條件的改善。

住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。

前者反映的是城市人口數與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數（即居住單位）計算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場供給情況的變化。前兩者以人和家庭計算存量住房，三是以建築本身的情況按獨立套數計算與人無關，但三者都反映市場中的存量與新增供給的變化。

1、人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統計為人均居住面積的統計，因為那時大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分攤的地下室、電梯、樓梯等面積，因此只計算居住面積。1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮人均居住面積為3.5平方米。

大約90年代中期才有了廳的設計，並在住房商品化之後，讓廳變大了。廁所也變成了衛生間，廚房也不再是轉不過身來，放不下冰箱的小廚房了。

以後中國的住房統計也從居住面積變成了建築面積，但在建設面積的房產證登記中（銷售中）都包括了建築配套面積，即公共分攤面積一欄。

在住建部（當時叫建設部）88號令商品房預售管理辦法中，曾規定銷售住房可以按套內面積或建築面積分類計價。但由於產權證登記中都將兩者合併登記為產權面積，於是就又有了分攤率的特殊名詞，指產權證面積中套內面積和公共分攤面積之間的比例。這是典型的中國特色。

在不同的樓的建設中，這個分攤面積的分攤率差別巨大，如無電梯、無地下設施的大多樓梯、消防梯的分攤比例和門廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分攤比例提高了。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分攤比例更高。有的豪宅分攤比例高達30%，即一套產權證面積為100平方米的住房，套內面積僅為70平方米，其餘均為公共面積。

因此在中國的人均建築面積中計算的住房面積無法與國際的接軌，正是因為分攤面積的部分無法統一。

在國際的人均住房面積計算中，是指套內屬於私人使用的面積，如德國是以建築分戶牆中心線計算的，美國是以戶門內面積計算的等，而只有中國是含有公共分攤面積的，因此在與國際對比中會出現極大的差異。

如現有中國統計公佈的城鎮人均建築面積約35平方米，實際與國際對比時應扣除20%以上的公共分攤面積，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標準低於全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分攤面積之後則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛生間和門廳，居住面積就會更低了。

在中國自以為住房已經能滿足城鎮人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個很高的數了，但實際的情況並非如此，尤其是在國際對比中就相差更多了。

香港：香港明報報道

法國：CGEDD報告

德國：德國聯邦統計局

加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/

美國：US.Census Bureau 2014、

英國：BBC新聞

中國內地：《中國民生髮展報告》、《房地產大週期的金融視角》、鏈家研究院

上表的國際比較中可以看出如扣除公共分攤的面積部分，

中國城鎮人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發達國家的50%的水平。現有的人均住房面積的統計，並不能反映真實的市場情況和真實的住房現象，更不能反映人民生活的實際情況。

2、戶均面積數：大部分城市並未公佈這個戶均面積數，尤其是中國城鎮中外來人口的變化巨大。幾年前公佈的戶均面積數為：

法國：法國國家統計局

加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/

德國：德國經濟週刊

日本：日本國土交通省

美國：US.Census Bureau 2014

香港：www.hongkongfp.com

英國：BBC新聞

澳大利亞：澳洲統計局

中國內地：中國國家統計局六普數據、鏈家研究院估算，不包括房改以前單位分配的公房和小產權房

從中國人均的住房面積看也許許多人會比較樂觀，但從戶均面積看也許就沒有那麼樂觀了，以戶計算的住房面積情況在與國際的對比之中可知道差距巨大。

如扣除戶均面積中所包含的公共分攤的建築面積，就可知這個差距更大了。

也許許多人會認為這幾年高速發展的城市建設會讓情況發生巨大的改變，但實際隨著中國老齡化的出現並越加嚴重，年輕人並非按戶籍所在地居住，獨居人口瘋狂增長，這個情況也許會更加嚴重。

德國1960年時人口7300萬人，但家庭個數為1900多萬個，隨著人口老齡化，到2010年全國人口增加了800多萬人，增10%多為8100萬人口，家庭個數則變為4100萬個，增加了一倍多。且老人住大房，會為兒女回家留住所。年輕人的住房則小，但住房總量大大增加。戶均人口從3.83下降到2.01。

中國的戶均人口同樣從80年代的人均3.89，下降到2.8左右，還在繼續快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，說明人口數與家庭戶數的變化正在出現德國已出現的這種情況。

中國已出現了約7500萬個獨居家庭，過去的3年每年獨居家庭都以30%的速度增長，其中約3500萬個家庭是老年人的獨居家庭，4000萬左右為年輕人的獨居戶。但在中國戶籍制度的統計中，許多獨居年輕人的戶籍仍在父母的戶口本上，並不與父母同住，而是單獨居住。中國戶均住戶面積的統計中並未將這些戶籍未變的年輕人的獨居計算在以戶為單位的統計之中，因此這種戶均面積的統計可能會更加惡化。

北歐獨居戶已達總家庭戶的40%，西歐也在25%左右。但中國目前僅為6%左右，如上升到25%的水平則對住戶的需求會大大提高，或幾年之後出現德國成倍增長的情況。

從撫養率水平的提高看，這種老齡化和年輕化分居的情況只會越走越快，則戶均面積的情況也不樂觀。

3、套均面積：指每套獨立計算的住房的面積，而不論這套住房中是住了一個人或幾個人，是一個家庭還是多個家庭。這個指標是衡量一個國家住房水平的重要標準。

中國早在80年代出臺過套均面積的標準，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，後在商品化之後這個標準被打破了。但2006年又出臺了90/70的規定和隨後又有了按面積計稅的規定，如144平方米的高限等規定。

因此中國的套均面積被政策嚴格控制，全國100平方米以上的住房比例約為全部住房總量的25%左右，150平方米以上的住房則低於15%，因此套均面積的水平遠低於發達國家的水平。

香港人多地少，住房面積是全球最低的。100平方米以上的住房則為豪宅了，但佔比極低。政府提供的小面積住房所佔的比例極高，中國現有住房的情況雖然遠遠高於香港的水平，但還是有差距的。

戶均套數算法不對

一個城市或國家的住房是否已經滿足或基本滿足了需求，首先要看住房的獨立套數，能否超過家庭的總戶數，並隨著家庭戶數的分裂進度，始終保持著適度的空餘量，使人們有自由的選擇權。

通常一個國家或城市的現有住房應達到總家庭戶數的數量，並大多有10%的餘量，即達到家庭總戶數的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就應達到1:1.2，如果是城市化率高速增長時，除滿足現有城市需求之外，還有一定的餘量來滿足新進入城市的家庭需求。

中國目前公佈的戶均套數大約為1:1.1左右，即總住房套數大於總家庭戶數，似乎已經能滿足現有城市家庭戶數的需求了。

但，這個計算中並不管這個住房是歸誰所有，由誰居住，或是尚未銷售。

而只計算現有住房的總量是否已大於家庭總戶數，實際的情況是多於或少於家庭總戶數，少於家庭總戶數的肯定是不能滿足需要的，大於時要看能否跟得上家庭分裂速度或新進入城市的家庭速度。

家庭分裂速度是指一個家庭因子女結婚可能變成了兩個或三個家庭，新進入城市的家庭則是隨著城市化進程和速度增長和變化的。

一般而言1:1.1是最基本的條件，多餘的10%則是滿足住房調換、工作變化、家庭分裂的必要選擇餘地。而城市化進程則應有更多的餘量，如北京市每年新婚家庭的數量低於總家庭戶數的10%，但五年前的年新增人口量則大於原有家庭戶數的10%。

但中國的統計之中，忽略了兩個問題，一是非成套住房的數量佔比高達25%，這些非成套住宅中的套數計算是個多變的情況。如一間平房可能為一戶，但一年之後四、五間平房變為了一戶。這個差距會變化巨大。二是戶籍制度中無法計算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產生的，戶籍數量不變，但更多的則是年輕人的戶籍未動，也未結婚另組家庭，但卻獨立居住，應被計算為單獨戶，卻未被按戶計算的情況。也包括各城市中異地工作獨立居住的情況，他們的戶籍並不在這個城市，但卻會在這個城市長住，需要擁有獨立的住房。

當然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農村人口大量進城時，也會有打工者合居的情況，但中國的統計則無法跟上這種多元的變化。

如果從北京市租賃市場的情況看，約有20%的住房用於出租，但卻要滿足36%的常住人口。大約5-7人的住房需求，卻只有一套住房的供給，那麼如果這樣計算，大約住房不能滿足非戶籍人口都按戶計算的人均1:1.1套的住房，全國大約也是如此。

可以肯定的是如果將進入城市的常住人口中，都以家庭方式計算為戶時，中國現有的住房無論如何都無法滿足1:1的最基本條件。但實際中獨立進入城市的個人大約都不是按家庭計算的，也才因此會有1:1.1的說法。

但在國際上的統計之中，這種非戶籍管理方式，是個人獨立護照的管理方式。則進入城市的非家庭關聯的持獨立護照的人口都是按單獨戶計算的，其獨立住房的需求則要求戶均住房套數計算時，必須按獨立戶對應獨立住房套計算。

於是這就讓中國的統計方式與國際的統計方式產生了不同的定義和不同的計算結果。

只管住房成套率，不管房子破不破，也不對

住房成套率是衡量現有城市或國家住房的基礎狀況和發展程度的指標。成套率越高或100%，則說明這個城市或國家的住房至少已達到了成熟的階段，能基本滿足生活的需求了，進入了提高質量與舒適度的階段。而成套率水平越低則說明這個城市或國家雖然有住房，但這個住房是不達標的，不能滿足生活需求，並亟待改善。處於這樣發展階段的城市或國家仍處於改造建設的高峰期。

如中國三四線城市的棚改就是這種情況，雖然有住房，但住房條件極差，非成套率高，危舊破嚴重，已到了非改不可的階段。

何為成套住房？一般國家的定義是獨立單元的住房需要有生活必須的獨立設施。如要有自己的衛生間（含洗浴設施和廁所功能的衛生間，僅有廁所則定義為半個衛生間）、有自用的廚房、還要有必須的取暖設施和條件（冬季寒冷的地區）。高標準的成套定義則還有獨立的電、水、熱水、燃氣、門廳、飯廳、客廳等必要設施。

中國現有的住房成套率水平大約在75%左右（不含農村的住房），約有25%左右的住房為非成套住房。但這個成套率的水平低於國際標準，其中大多數只有半個衛生間，即只有廁所，而無洗浴設施，更不用說沒有管道燃氣的住房比例高達80%以上，沒有熱水的住房比例高達95%以上。因此才會有大量的電熱水器替代的市場。

中國城市的早期建設中大多是平房，沒有獨立的供水、供暖、供氣和廁所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。隨著技術進步和經濟發展，大多新建築有了改善。但這些歷史的平房保護區，如北京的78平方公里的舊城保護區，仍只能用煤改電解決燃煤做飯、取暖問題，仍無法用管道解決燃氣、熱力供應等問題。衚衕中仍主要靠公共廁所解決衛生問題，洗澡等問題大多隻能靠熱水器了。

公私合營和人民公社的階段，在農村取消私家廚房，改為大食堂的同時，城市中也建設了大量的這種無獨立廁所和廚房的住房。北京就有所謂的社會主義大樓，這種樓是典型的類似於集體宿舍的住房。上海每天早上在里弄裡洗倒馬桶的情況一直延續到改革之後很多年。

但隨著市場化的發展，一些商品房才真正滿足了國際定義的成套住房的標準。家庭中有了獨立的衛生間和適度的廚房面積，以及供暖、供熱水等生活必備條件，逐步提高了人民的生活標準。

中國現有以有獨立廚房和廁所定義的成套率標準，如果換成國際必須有獨立衛生間的標準計算，那麼中國住房的實際成套率水平大約就會降至30%-40%了。

由此可見中國的住房水平與國際水平之間尚存在著巨大的差距。

人民生活水平的提高，不僅在於有房住（棚戶區也叫有房住），更在於這個住房要滿足生活必備的基本條件。只能在廚房去洗臉，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成為新時代面臨的難堪。

大量要依賴公共廁所解決方便問題，共用一個水龍頭，在非獨立廚房做飯的大量住房則更是未來要解決的重大問題。而這種現象不僅在大量棚改的三、四線城市中存在，北京、上海、長沙、西安這些大中城市中也同樣大量存在，這些情況不但說明中國的住房建設尚處於發展的初期階段，而非成熟階段，同樣也證明中國的房地產尚有很長的路要走。除了新建之外，舊改的任務也將更加艱鉅和亟待解決。

租金提高，但租金回報率低，這是一個問題

任何不動產的投資者都會用租金回報率衡量計算投資的可行性，無論是住房投資，還是寫字樓或商業設施的投資。除了房屋本身可能因價格變化而產生的投資風險之外，首先是出租回報率的合理性。

中國出現了兩種不同的情況，一是商品住房的投資，大多用租金回報率計算是利潤很低。扣除稅費之後，難以找到合理性。但住房價格的不斷上漲，則比租金回報更有利的支撐著投資者的信心，甚至未裝修的房子，根本不用出租，就可以得到高額的回報。二是寫字樓等公建的租金反而比住房租賃有更合理的回報率支撐，減少了市場價格變化的風險。

為什麼中國城市中，特別是大中城市或第三產業比重較高或合理的城市，寫字樓的租金回報率會好於、高於住房的租金回報率呢?

原因在於中國有五十多年的住房福利分配的歷史，並且這些住房用老人老辦法的特殊方式用房改低價變成了個人擁有的住房資產。

而寫字樓市場沒有這種福利分配低價轉化的基礎，特別是第三產業發展是改革之後的事，是與寫字樓商品化同步發展的進程，處於同一競爭的水平，有可比性。但住房卻發生了前後兩種不同的情況。

住房的商品化率約佔全部住房總量的30%，福利分房、原有私房、拆遷安置房、自建房、低價經濟適用房、限價房等保障類住房等所佔的比重巨大，遠超過商品房的比重。但兩者取得的成本不同，因此無法同樣用一個公式計算投資租金回報率。

老的福利分配的住房雖然有些居住條件較差，但大多在成熟市區，並同時擁有方便的教育、醫療、交通、公共服務等條件，因此使用方便，但取得成本極低，租金回報率極高。因此有比商品房高數倍或數十倍的競爭優勢，也因為這些住房的成本低，反而造成了租金低但回報率高的情況，也因此全面拉低了市場中的租賃價格。

如80年代之後建設的房改房，在經福利分配之後用低價房改時，60-80平方米的住房大多隻有2萬至6萬元的房改價支付成本，月租金3000-5000元，就可在當年收回全部支付成本，租金回報率極高。

但同樣的商品房即使按房改時北京的市場價5000元/平方米算，同樣的租金收入，大約也要數年（7-10年）才能收回投資成本。與房改房相比就毫無競爭力了。

當房價不斷上升時則商品房的競爭力與房改房就更無力可抗了，因此投資的回報率也無法對抗，只能靠市場價格的變化發財了。

中國城市住房租賃價格與國際不同的正在於有兩種高低不同的成本價格的房屋，同時在市場中博弈。這五十多年的住房福利分配則提供的大量可低價出租但高回報的住房，導致商品房的住房出租回報率無法達到合理的水平。

近年中國提出了大力建立租賃市場的問題。世界多數國家，尤其是經濟發達國家，大中城市中的住房租賃需求高，大城市基本達到50%左右的租賃。但這種租賃市場中的住房70%都是私人提供的，日本、德國、中國香港、美國都是如此。政府大多隻提供10%-15%左右的帶有保障性質的低價租賃住房，機構提供剩餘的租賃住房。但市場中的租賃價格是平等競爭的，有些國家還有減稅支持。如對私人住房變成租賃住房加入住房合作社或類似機構，以及用基金方式提供租賃住房的減免稅政策，以此來平衡租賃的價格，同時又保證投資者的合理回報率。

近年中國政府提出了加大多方租賃用房的建設，但多是競地價的長租房，於是為保證最基本的租金回報，也必須大大的提高租賃市場的價格向高端邁進。但是否所有的租賃市場都只是為滿足高收入階層的租賃需求呢？如萬科北京推出的長租房月租高達15000元，一次性支付十年的租金，含利息等於月租金在20000元以上了。這種高價的租賃價格只能滿足少量高端需求，會起到普遍抬高市場租賃價格的水平，但卻在高投資中只能取得較低的保本式的回報率。也同樣與房改房的租金無任何競爭的能力。

至少從眼前看萬科這種長租房雖然提高了月租金的標準，但並未提高租金的回報率，那麼當這種租賃市場大量出現時，中國市場商品房化的租金回報率就更無法與國際對比了。也會讓本就很低的商品房化的租金回報率降低，變得更不合理或更不具備市場化合理髮展的條件了。

理清各種指標的定義與內涵，找出問題的所在，才能有助於更好的認識市場，並讓政府合理、正確的制定相關的政策。靠真實的價格信號，掌握市場中的供求關係，合理的調整土地供給的數量和節奏，讓市場的供求雙方自由的選擇生產更適合於未來生活需要的住房和城市。讓中國的城市化帶動中國經濟的發展，並實現人民想要的中國夢！

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