今日問題
問題：三亞房產價格低能否入手？自身情況如何考慮？
房子情況：
三亞，一手期房，2020年初交房，容積率2、綠化率30%，戶數1000，車位1000，12棟樓，均為十層左右小高層，80-105平，2-3房，2.3-2.5w，帶2500精裝，離三亞市中心10分鐘車程。
可商貸。豐樂種業、合肥城建開發，但他們股價最近暴跌，年報極差，好擔心他會資金鍊斷裂，到時候交不了房。
用於投資。本人三亞工作，知道老師不推薦買三亞，但這個房子比周邊便宜1w（周邊3.2朝上，該小區2.3），所以很心動。
學員：昨天看了一個比周邊房子便宜一萬的新房，有很多問題想和老師請教，問題有點多，辛苦老師了！
問題：投資的話，是否值得買？兩點猶豫：
1.旅遊地產。
2.必須用我的購房資格，沒有先用父母的，但父母名下已有一套，是否已經屬於用過的房票，所以無所謂買在他們名下還是我名下？
3.開發商年報不佳，股價不佳，是否會出現資金鍊斷裂，如何判斷核實開發商境況。
4.對於為什麼會便宜這麼多，心裡很忐忑，害怕有坑，要怎麼排坑？售樓人員表示是國企，而且三亞市政府有個文件不能超過2017.2的變壓價（他是這麼說的，我也沒明白是啥東西），然後開發商沒去弄陰陽合同，所以便宜。
買的話，因為單位想買的人很多，大家要一起團購，這種購買方式有什麼要注意的地方，對於十層的小高層，買幾層比較好。
全南80平（朝小區），南北通透80平（一個臥室和客廳臨街，街道屬於支路，車流較少），全北100平（朝小區），選那種房型較好。售樓人員提到關於離電梯遠近，變電設備遠近，不知道還有其他需要注意的影響居住舒適性的點嗎？
如果在三亞買房只能買在我頭上（三亞戶口才能買），貸款一定要貸在我身上嗎，如果不是，是不是貸在家人身上比較好？父親（55歲，公務員，月收入6000）這樣算是省了一張貸票嗎？
關於貸款，本人月流水7500，房子180萬，首付60萬，貸120萬，銀行不批，有什麼辦法解決？之前老師說過做流水，這個有什麼風險？例如銀行發現你在做假不批貸款，要如何避免這些風險？
之前說父母從卡上取現金交給他們的朋友a，a每月給我打2w，然後我轉賬2w還給父母這樣操作可以嗎？銀行會核實你為什麼突然每月有2萬固定流水嗎？如果核實該如何回答，能更好的讓銀行信服。
銀行會覺得你父母每月取兩萬，你每月匯兩萬，有問題吧？是不是不要在轉賬還給父母？如果急迫沒時間補流水，還有其他辦法嗎？
Art：因你還沒把小區名字、你想買的戶型放上來，所以無法精準分析，目前只能說個大概。
首先，仍然不建議購買三亞。
我明白你想選擇一條較「方便」的買房之路，因資金問題or房票問題，讓你無法用簡單的方法買下「安全」房產。
於是此時，你被迫必須要在「簡單」&「安全」之間做取捨。
多數人都是選擇「簡單」。
因你能夠很快買了房，對自己好像有了交代，且過去不安全的房好像也有漲，更何況它現在又比周邊的房便宜，也許是開發商因為缺錢，不得已賤賣資產，才有了現在難得一見的價格。
如果現在不買，我可能就少賺了這1萬的價差，加上如果要購買其它城市「安全」的房產，你又需要「募資」，或進行「房票」管理，不知猴年馬月才能完成買房的夢想。
於是這裡加加，那裡扣扣，「簡單」的選項好像也不差，好像也沒那麼「不安全」。
最後，在不斷自我說服&妥協後，我們多半會走向「簡單」，尤其是「立即產生結果的簡單」。
以下我要給你兩個層次、截然相反的建議：
第一個層次：
如果你想要獲得年首付投報率100%，併成為專業投資人。就趁此機會，挑戰你第一次的「募資」or「房票管理」吧！
因你還年輕，人生的負重還沒有很重，越早挑戰正確但不簡單的模式，對你越好。
因你有時間「修正」這個正確但不簡單的模式，並讓這個模式，早早的開始，用「複利」的方式回報你。
愛因斯坦之所以說「複利」是人類最偉大的發明，是因為它把「時間」這個對所有人都一樣有限的資源，用疊加的方式，轉化為「金錢」來呈現。
這個概念也讓所見略同的另一個英雄巴菲特，用「滾雪球」的概念呈現。
我知道對現在的你而言，沒試過「募資」&「房票管理」，心中會有強大的不安，但不論創業&投資，這種不安的核心，是因你無法想象把自己定義在那個位置，那個超出自己目前能耐的位置，所產生的焦慮感。
但請試著管理這份焦慮，因如果你能夠直面這份焦慮，「你對自己的看法」就會提高，不要小看「你對自己的看法」。
因人性中最強大的力量就是，你會不斷的把自己帶回「你認為你應該處在的位置」，有些人因運氣，獲得比自己預期多的成功，如果他沒有有意識的調整自己對自己的看法，他很容易做出破壞自己成功的行為。
反之，如果你對自己的看法，遠高於你現在的處境，你的心會拉著你前進，如果你困於日常、困於恐懼而沒有前進，你的心會不斷躁動。
因靈魂深處的你，知道你值得更好的期待。
所以，既然你還年輕，為何不在一開始就嘗試最正確的方式呢？
當你不斷提高「對自己的看法」，習慣了「越級挑戰」，你會覺得人生很過癮，你會覺得自己帥翻了！
以上，是第一個層次。
第二個層次：
如果你想快速買房，得到一個首付年化投報率介於-10%～40%的投資（在多數時間為-10%～10%，在某些瘋牛市中，會被炒房客炒到10%～40%）。
如果一定要買這個小區，請把握「同房間數最小&次小面積原則」（在最小面積有明顯使用硬傷時，就增至次小面積），並以2～3房為主。
接著回答你的細部問題：
1.旅遊地產
本來就不建議買，因人流多半為「流動人流」，而非「常駐人流」。
2.非瓊籍居民家庭只能買一戶。
故如果你父母在海南已有房，就只能用你的名字買。
3.開發商年報不佳、股價不佳，是否會資金鍊斷鏈？
這件事要查也要花很多功夫，且未必準。
通常可從兩個地方下手：
（1）找到開發商的貸款銀行，瞭解開發商還有多少貸款？還款狀況如何？但除非你認識銀行內部人員，不然對方不會跟你說。
（2）找到其它此開發商的樓盤。
看看是否已有延遲交房or暫時停工的現象？因為「拖欠營造商&上游公司款項」，是現金流斷鏈的跡象之一，如果有其它工地發生這件事，則千萬不要買。
上市公司傳統的銀行套現方式，除了「建築貸款」外，可以進行「股票質押」or成本更高的「信託」&「資產債券化」。
但因目前幾乎所有的銀行都不再對50大外的開發商貸款了，甚至有越來越多的銀行不再貸給20大的開發商貸款了，故的確要小心。
4.如何排坑？
對期房而言，很難。
你只能儘可能用「安全」房產的某些標準檢視它，但它仍然是「紙上檢視」，因你沒看到實物。
一個很邊緣的觀察點是：員工購買了多少？
這麼便宜如果沒有硬傷，員工應該會瘋狂認籌，如果沒有，本身就有問題。
但即使有，很多領導層的盤算，員工也未必知道，故只能說是個很邊緣的觀察點。
團購只對「談價格」有幫助，對「監工」等關於質量的部分沒幫助。
5.10層的小高層。
在沒有其它視覺採光的硬傷前提下，買5～9最好。
6.沒寫房間數、沒有戶型圖無法判斷。
學員:謝謝老師這麼細緻的回答，這個小區的名字叫某假日，樓間距20到四十米，共十二棟樓，左右對稱，六排從南向北第一排1，2號樓一直到第六排11、12號樓1、2、9、10、11、12為南北通透的80平兩梯九戶。
北向的窗是朝向長走道的，5、6、7、8號樓是板塔結合每棟樓三個單元，每個單元一梯四戶，有四個戶型全朝北的三房90和100平、全南向的80平三房和兩房。
Art：初步建議可選80平2房南北&80平2房全南。
因推估83平2+1房，其中的+1書房無法放床，又會讓其它的臥室很憋，當然一切以你現場判斷為準。
學員:補充一點兩房南北主臥和客廳朝南但是朝街道（非主幹道）朝北的次臥窗戶朝長走廊。
7.除離變電所近、電梯近之外。
如要考校起來還有很多可說，例如離車道遠近、離垃圾場遠近，這些稍微用心點都可想到。
但真正的大關鍵是「安全」房產的條件，如果妥協了太多大關鍵，其實比較小關鍵就失去意義了。
因在價差上的反應不會很大，且一樣難賣。
8.貸款是否要貸在父親名下？
你必須直接找當地銀行問，特別是開發商合作的銀行。
直接拿到貸款條件，拉一下數字，對比後就知道要用誰貸比較有利？
9.不要做假。
要麼讓貸款中介幫你處理，要麼你和親友合作，跟他們協議，幫他們兼職工作，支付你工資。
當然，這個「協議」就有很大的彈性空間，但請認真看待這份「協議」，你親友的公司應該和你籤一份合同，上面載明付費請你服務的權利義務，這份合同最好是3～5年期的，以此作為新現金收入的證明。
當然，不是每家銀行都會接受，故還是要努力掃銀行。
學員:謝謝老師！辛苦您啦
以上，說明完畢！
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