目前，城市二手房交易行為日漸活躍。房屋中介機構在城市的“陌生人”社會，具有信息集散的資源優勢，因此委託房屋中介購房售房，成為人們在房屋買賣時的普遍選擇。
房產中介機構在買賣雙方達成初步交易意向後，一般會要求買賣雙方簽訂由其提供的房屋買賣居間合同。該合同實際包含買賣雙方的合同與買賣雙方分別與房屋中介的居間合同，屬於房屋中介行業的格式合同，注重保護房屋中介的利益，合同條款繁冗，普通人閱讀後根本不明就裡，有些人就房屋買賣與相對方還未達成一致，以為反正沒收到錢，不會承擔責任，就被“忽悠”簽字了。
這類合同一般包含以下幾項內容，可能導致委託方承擔不利後果。一是居間報酬。房屋中介與委託方存在居間合同關係。居間合同屬於合同法明確規定了內容的有名合同，居間方促成委託方達成交易後，即有權收取居間報酬。“達成交易”不是指合同的實際履行，比如賣方已經將房屋過戶給買方、買方已經付清房款。按照民法的原理，買賣雙方簽訂合同即“達成交易”。此時，房屋中介就有權向委託方收取居間報酬。二是定金罰則。此類合同中一般存在定金條款，約定合同簽訂後，由買方先支付定金，如收取定金一方違約，則雙倍返還定金，反之定金則不予退還。但在實際交易中，定金並未直接交付賣方，而是交給房屋中介，扣除賣方應當支付的居間報酬。在此過程中，房屋中介會要求賣方簽署佣金確認書、定金收條（未扣除居間報酬前的金額）。最終，賣方向買方出具了全款的定金收條，收到的卻是房屋中介扣除居間報酬後的定金，僅為買方交付定金的一小部分。
以筆者曾審理的案件舉例說明。王某委託某房屋中介機
構掛牌出售房屋，李某看到房屋中介機構掛出的售房信息，在該機構的居間介紹下，與王某及房屋中介機構簽訂《房屋買賣居間合同》，約定賣方佣金為18400元，買方為9200元。以及其他房屋買賣事宜。買方支付20000元定金，但通過POS機直接刷給了房屋中介機構。王某向該機構出具18400元的佣金確認書，向原告出具了20000元的定金收條（房屋中介支付王某剩餘1600元定金）。后王某的丈夫吳某得知此事後，認為房屋售價太低，不同意履行合同。李某得知後起訴至法院，要求王某雙倍返還定金40000元。王某抗辯，她在中介提供的合同上簽字時對合同內容不瞭解，以為自己沒有收到房款，不可能支付中介報酬。再者，自己只實際收到1600元定金，按照定金罰則，只應返還李某3200元。
新疆烏魯木齊市新市區法院裁判認為，定金合同自定金交付時生效，但交付方式不限於現實交付，觀念交付亦可。以理性謹慎的受領人盡到交易上合理注意後有理由信賴的內容理解，王某出具的定金收條以及佣金確認書的行為所表示的真實意思是，其指示李某將定金直接交付房屋中介機構，由該機構扣除18400元佣金後，給付其剩餘的1600元。居間方促成委託方達成交易後即有權收取居間報酬，王某支付18400元居間報酬也具有正當性。據此，雙方定金合同成立，王某應雙倍返還李某定金40000元。
需要說明的是，房屋中介機構向買賣雙方提供的此類格式合同，實際上對三方都是公平的，並未加重或減輕任何一方責任。簽訂房屋買賣居間合同後，房屋中介機構已經履行促成交易的義務，在三方的關係中退出，其要求買方將定金直接支付給自己，據以扣除賣方應付的居間報酬，可以防止買賣雙方在簽訂合同後“跳單”，屬於合理規避風險。此時，賣方支付居間報酬的條件已經成就，對房屋中介機構負有居間報酬的債務。它實際收到的是全額的定金，只是其中一大部分是本來就應付給房屋中介的居間報酬而已。如違約，適用定金罰則，其損失即定金加居間報酬。同樣，如買方違約，定金不予返還，也還須向房屋中介機構支付居間報酬。
綜上，通過房屋中介買賣房屋，在簽訂合同時一定要理性、謹慎，否則不但需要支付居間報酬，還可能損失定金，代價實在高昂。（李莊博）
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