城北，佔據得天獨厚的生態環境和優質的配套資源，同時也是政府著力發展的區域之一，故而其片區的區域綜合價值凸顯，成為很多人置業的首選區域。但是著眼城北商業住宅項目，無非就是世茂、閱海灣新華聯廣場、還有18年即將推出的碧桂園山海灣，其中閱海灣新華聯廣場住宅已售罄、碧桂園山海灣未開盤。
2018年3月中旬，碧桂園山海灣展廳開放，開盤時間和價格待定。想必大家對其價格有各種猜想，8K or 10K？或者更貴········說起這個房價，下面我和大家分享分享樓盤的價格是由哪些構成的。
一個樓盤的房價大致由本地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費和開發商利潤幾個因素構成，土地成本和建安成本是價格構成的關鍵性因素，佔價格的50%。
2017年8月2日碧桂園拿地
上圖分別是城北幾個項目的土拍情況，每個地塊地價均1億元以上，碧桂園山海灣地塊使用面積較閱海灣新華聯廣場小，但地價卻比其高出很多(閱海灣新華聯廣場是2012年土拍),可以看出這5年，城北的區域價值日益凸顯。碧桂園斥資22220.75萬拍的63337.0平米的使用面積的土地，用途為70年產權住宅，容積率在1≤R≤1.3，摺合樓面價在2698.72元/平米-3508.34元/平米。
迴歸剛才的話題，如果按照上面房價構成的比例來算，碧桂園山海灣的價格應在9K到11K不等，當然這個價格拋開了其他可變因素，如市場、政策、區域發展等，且也是在開發商嚴格按照對應的容積率上，如果容積率增加，價格或許會有不同程度的下調。
碧桂園山海灣效果圖
碧桂園山海灣共13棟樓，由4棟多層洋房、2棟小高層、1棟商業和6棟高層組成，建面從140平米-260平米不等。
備註：文章僅代表筆者個人觀點，不具有官方效力。
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